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부동산 감정 및 관리. 강의 노트: 간략하게, 가장 중요한

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차례

1. 부동산 (투자 대상으로서의 부동산. 부동산의 종류. 부동산 시장. 부동산 금융 프로세스의 참가자 및 출처. 부동산 투자의 이점. 모기지 대출. 의무를 확보하는 방법으로서의 모기지. 모기지의 특징 대출)
2. 부동산 평가 (부동산의 가치에 영향을 미치는 요소. 부동산 가치의 주요 유형. 부동산 평가의 기본 원칙. 부동산 평가의 유형. 부동산 평가에 대한 접근. 비교 접근. 비용 접근. 소득 접근. 토지 평가. 최적의 토지이용 및 가장 효율적인 토지이용 분석 토지이용효율성 평가 토지가치평가방법 부동산가치신고서)
3. 소득의 자본화를 기반으로 투자 자본 비용 결정 (직접 자본화. 수익률로 소득의 자본화. 현금 흐름 할인. 회귀로 인한 현금 흐름 예측. 할인율 결정. 계산 모델에 의한 자본화. 고르게 변화하는 소득의 자본화. . 모기지 투자 분석)
4. 부동산 투자 및 자금조달 프로세스 관리 (투자사업의 효과성 판단기준, 투자사업 분석방법, 부동산금융의 위험성, 부동산금융의 의사결정기준, 신용컨설턴트)

1.1. 투자 대상으로서의 부동산

부동산 - 토지 및 영구적으로 부착된 모든 개선 사항(건물, 구조물, 공사 진행 중).

러시아에서 "부동산 및 동산"이라는 용어는 23 년 1714 월 XNUMX 일 "동산 및 부동산의 상속 순서"에서 Peter I 통치 기간의 법률에 처음 등장했습니다. 토지, 토지, 주택, 공장, 공장, 상점이 부동산으로 인식되었습니다. 부동산에는 또한 땅에 있는 광물과 땅 위에 우뚝 솟아 있고 그 아래에 지어진 다양한 구조물(예: 광산, 교량, 댐)이 포함됩니다.

러시아의 경제 개혁, 개인 및 법인에 대한 재산권에 의한 재산 통합으로 인해 재산을 동산과 부동산으로 나눌 필요가 생겼습니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 조직 및 투자 자금 조달 참조 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 금융의 기초 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Art에 따르면 1994년부터 러시아 연방 민법 130조에 "부동산(부동산, 부동산)에는 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 물 물체 및 토지와 확고하게 연결된 모든 것, 즉 과도한 손상 없이 이동할 수 없는 물체가 포함됩니다. 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함한 그들의 목적". 부동산에는 국가 등록 대상인 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주 물체도 포함됩니다.

다른 부동산도 부동산으로 분류될 수 있습니다. 따라서 Art에 따르면. 러시아 연방 민법 132조에 따르면 "기업 전체가 기업 활동에 사용되는 부동산 단지로서 부동산으로 인정됩니다." 금전, 유가증권 등 부동산이 아닌 것은 동산으로 인식합니다.

부동산의 다음과 같은 특징을 구별할 수 있습니다.

- 부동산은 물건에 손상을 입히지 않고는 이동할 수 없습니다.

- 부동산은 물리적으로뿐만 아니라 법적으로도 토지와 단단히 연결되어 있습니다.

- 투자 대상의 내구성;

- 각각의 특정 부동산은 물리적 특성과 투자 매력 측면에서 고유합니다.

- 부동산은 정상적인 조건에서 도난, 파손 또는 분실될 수 없습니다.

- 부동산 비용이 높고 재산분할이 어렵고 다른 경우에는 불가능하다.

- 부동산 거래에 대한 정보가 없는 경우가 많습니다.

- 소비재의 손실 또는 생산 과정에서의 가치 이전은 마모됨에 따라 점진적으로 발생합니다.

- 부동산의 유용성은 주거 및 산업 공간에 대한 특정 인간의 필요를 충족시키는 능력에 의해 결정됩니다.

- 인접 토지, 건물 비용에 대한 신규 건설의 긍정적 또는 부정적 영향 가능성;

- 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승하는 경향이 있습니다.

- 투자대상인 부동산에 내재된 특정한 위험이 있습니다. 자연적 요인과 인공적 요인의 영향으로 인한 물리적 손상 위험, 외부 및 기능적 마모의 축적 위험, 임대료 조건과 관련된 재정적 위험 개정;

- 부동산 거래에 대한 정부의 엄격한 규제.

1.2. 속성 유형

부동산에는 토지, 주택 및 비주거용 건물의 세 가지 주요 유형이 있습니다.

부동산의 기본 대상은 토지입니다.

부동산의 유형분류와 함께 다양한 기준에 따라 부동산을 분류함으로써 부동산 시장에 대한 보다 성공적인 연구에 기여하고 다양한 범주의 부동산을 평가하고 관리하는 방법의 개발 및 적용을 용이하게 합니다.

부동산 투자로 인한 소득에는 다음과 같은 형태가 있습니다.

- 시장 가격의 변화, 새로운 시설의 인수 및 오래된 시설의 개발로 인한 부동산 가치의 상승;

- 미래의 정기 현금 흐름

-보유 기간 종료시 물건의 재판매로 인한 소득.

부동산 투자의 매력은 다음과 같은 요인으로 설명됩니다.

- 부동산 취득 시 투자자는 권리 패키지를 받지만 많은 투자 대상에는 소유권이 없습니다.

- 일반적으로 투자 자금의 안전(정상적인 조건에서 부동산은 분실 또는 도난당할 수 없음) 및 특히 인플레이션(인플레이션 과정에는 부동산 가격 및 소득 증가가 수반됨);

- 부동산으로부터 금전적 소득 등 생활의 유익한 효과를 받을 수 있는 능력, 어떤 물건을 소유하는 명성 등

부동산 투자는 대상물의 장기사용 가능성, 자본보존 등의 긍정적인 특징을 가지고 있습니다.

1.3. 부동산 시장

부동산 시장은 부동산 매매, 모기지, 부동산 임대 등 부동산과 관련된 일련의 관계입니다.

부동산 시장의 주요 부문은 토지 시장, 주택 시장 및 비주거용 건물 시장입니다.

이와 별도로 수익성있는 부동산 시장은 객체의 기능적 목적에 따라 분류됩니다.

- 사무용 물건 시장;

- 상업적 목적의 시장;

- 생산 및 저장 시설 시장;

- 호텔 서비스 시장

- 미완성 건축품 시장.

부동산 시장은 매도인과 매수인 간의 거래의 대상이 되는 부동산에 대한 법적 권리에 따라 매매 시장과 임대 시장으로 구분됩니다.

판매 및 구매 시장에서는 상응하는 등가물과 교환하여 처분권을 포함한 전체 소유권이 이전되는 반면, 임대 시장에서는 처분권을 제외한 일부 권리 집합이 거래의 대상입니다.

부동산 시장의 특징은 다음과 같습니다.

- 지역;

- 개체의 낮은 호환성;

- 계절적 변동;

- 거래의 국가 등록이 필요합니다.

부동산 융자를 할 때 세 가지 비용 그룹이 구별됩니다.

- 재산을 기능적으로 사용 가능한 상태로 유지하는 비용;

- 재산 소유권에 대한 연간 세금

- 부동산 거래에서 높은 거래 비용.

부동산 시장의 수급 변동은 건물의 건설 기간에 따라 장기간에 걸쳐 수요가 있는 상황에서 부동산 수의 증가가 발생하기 때문에 더디다. 부동산 초과의 경우 가격은 몇 년 동안 낮게 유지됩니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 주택 및 토지 구입: 단계별로 참조하십시오. - M .: AST: Astrel, 2008).

수요와 공급에 영향을 미치는 주요 요인:

- 경제의: 인구 및 기업의 소득 수준, 재정 자원의 가용성, 임대료 수준, 건설 및 설치 작업 및 건축 자재 비용, 유틸리티 요금;

- 사회의: 숫자, 인구 밀도, 교육 수준의 변화;

- 행정: 세율 및 구역 제한

- 생태학적인: 재산이 위치한 지역의 가뭄과 홍수, 환경 상황의 악화 또는 개선에 대한 취약성.

부동산은 인적 노동과 자본 투자로 만들어지기 때문에 금융 자산입니다. 부동산의 취득 및 개발에는 높은 비용이 수반되어 차입금 등을 유치해야 하는 필요성이 발생하는 경우가 많기 때문에 부동산 시장은 금융시장의 한 분야입니다.

금융 시장은 모든 유형의 금융 문서에 대한 판매자와 구매자의 상호 작용을 목표로 하는 일련의 제도 및 절차를 포함하는 복잡한 경제 시스템입니다.

부동산 시장은 금융 시장의 가장 중요한 구성 요소 중 하나입니다.

금융 시장과 부동산 시장 사이에는 밀접한 관계가 있습니다. 부동산 투자의 성장은 부동산 시장을 되살리고, 하락은 꺼집니다. 경제적 불안정은 러시아와 외국의 채권자와 투자자 모두에게 발목을 잡고 있습니다. 부동산 투자 자금 조달을 강화하기 위해서는 국가 지원이 필요합니다.

1.4. 부동산 금융 과정의 참여자 및 출처

전통적으로 부동산 금융 과정의 참가자는 다음 범주로 나뉩니다.

- 연방 및 지방 당국 및 행정부

- 신용 및 금융 기관

- 투자자 등

연방 및 지방 당국과 행정부는 부동산 자금 조달 과정에 참여하는 사람들 사이에 경제적, 법적 관계를 제공합니다. 국가는 부동산 시장의 기능과 관련된 규범 및 규칙 준수를 보장합니다. 구역 설정, 도시 개발 및 부동산에 대한 재산권 등록 문제를 규제합니다. 부동산 투자에 대한 혜택을 설정하거나 제한(법적 제한, 과세 기능)을 부과합니다. 또한 국가는 많은 부동산 개체의 소유자 역할을 합니다.

금융기관은 자금이 부족한 투자자에게 자금을 제공합니다.

투자자는 부동산을 구입하여 기능적 상태로 유지하는 개인 및 법인(거주자 및 비거주자)입니다.

투자자는 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.

1) 적극적 - 시설의 건설, 개발 또는 관리에 자금을 조달하고 참여합니다.

2) 수동 - 프로젝트에 더 이상 참여하지 않고 프로젝트에 자금을 지원합니다.

현재 부동산 시장에서 개발이 진행되었습니다. 부동산 개발과 관련된 위험을 줄이는 것이 그 임무 중 하나인 부동산 분야의 투자 프로젝트를 관리하는 특별한 유형의 전문 활동입니다. 개발자는 활동을 세 단계로 나눌 수 있는 조직자입니다.

1) 프로젝트 구현 가능성 분석: 법률, 소비자 선호도, 재정 및 경제 상황, 지역 발전 전망의 변화 상태 및 추세가 고려됩니다.

2) 사업시행계획 수립 : 사업시행에 필요한 필지의 면적을 결정하고, 적절한 환경과 소통을 통해 입지를 선정하고, 사업의 효율성을 평가한다. 그런 다음 재정 자원의 출처가 결정되고 건축 허가가 취득됩니다.

3) 투자 프로젝트 실시: 재정 자원, 설계 및 건설 조직 유치, 건설 진행 상황 모니터링, 개체의 전체 또는 부분 임대 또는 판매.

자본 투자 자금의 출처: 국가 자금, 지방 예산 자금(시), 기업 및 개인의 자체 재정 자원, 차입 자금, 투자자 자금.

1.5. 부동산 투자의 장점

소득이 있는 부동산에 투자하는 것이 가장 수익성이 높습니다. 수익형 부동산 취득의 매력은 운영비 상환 후 투자수익률에 있습니다. 그러나 이 경우 부동산의 유동성이 낮고 투자한 자금의 회수 기간이 길기 때문에 위험이 더 높습니다.

부동산 시장에 투자하는 방법은 직간접적일 수 있습니다.

직접 - 수의계약에 따른 경매를 통한 부동산 취득, 리스백으로 매입.

간접 - 부동산 투자 전문 회사의 증권 구매, 부동산 담보 모기지 투자.

기업 증권에 대한 투자와 마찬가지로 부동산에 대한 투자는 장기입니다.

증권보다 부동산 투자의 장점:

1. 분기별 배당금을 지급하는 주식 등 기업 증권과 달리 부동산 소유는 투자자에게 월세를 지급하기 때문에 투자자에게 월별 현금을 제공한다.

2. 부동산 소유로 인한 소득의 현금 흐름(임대료와 부동산 유지 관리 비용과 자본 투자로 인한 현금 수입의 차이)은 레버리지가 높은 기업의 소득 현금 흐름보다 덜 역동적입니다.

- 기업의 현금흐름 소득은 상품판매량에 따라 달라지며, 이는 소비자의 일상적인 판단에 의존하며, 부동산의 소득원은 임대차계약을 기반으로 하기 때문에 보다 안정적이다.

- 기업 현금 수입원은 시간이 지남에 따라 변경될 수 있으며 부동산 수입원은 건물이 움직일 수 없고 자산이 물리적으로나 법적으로 고정되어 있기 때문에 더 예측 가능합니다.

3. 기업의 수익률은 일반적으로 부동산보다 낮습니다. 부동산 자산의 집약적 운용이 대부분의 사업영역과 대등하기 때문이다. 부동산에 투자한 고정 자본 비용을 회수하려면 투자자에게 기대되는 수익이 부동산 운영 비용을 초과해야 하기 때문에 더 높은 수준의 수익이 필요합니다. 수익률은 금융 자산에 투자할 때보다 높아야 하며, 이는 부동산 투자의 더 높은 위험에 해당해야 합니다.

4. 부동산 투자는 주식 투자보다 더 높은 수준의 안전성, 보안 및 투자자 통제 능력이 특징입니다.

부동산 투자의 출처와 금액은 다음에 의해 영향을 받습니다.

- 예상 투자 수익

- 은행 이자율;

- 일반적으로 그리고 특히 투자 영역에서 조세 정책;

- 인플레이션율;

- 부동산 투자의 위험 정도.

인플레이션 측면에서 부동산 투자가 매력적인 이유:

- 신용 기관의 안전에 대한 신뢰성이 불충분하여 돈의 급속한 가치 하락;

- 은행 금리와 인플레이션 수준 사이의 빈번한 불일치;

- 보다 수익성이 높은 투자 영역이 제한됨

- 주택에 대한 잔여 경제성 및 투자 용이성;

- 소득을 창출하는 부동산에 투자하면 이러한 조건에서 임대료를 인상하여 투자 자금을 보존할 수 있습니다.

반면에 인플레이션 상황에서는 실질 소득이 떨어지고, 투자자가 비용과 기대 편익의 비율을 예측하기 어렵고, 장기적으로 수용 가능한 이자율로 기간 대출을 제공하여 잠재적 구매자를 위한 재정적 자원이 부족합니다.

인플레이션율이 높은 러시아 경제 발전의 현재 단계에서 투자 활동은 상당한 위험에 노출되어 부동산 시장의 투자 활동이 감소합니다. 제한된 투자 자원으로 인해 거의 모든 경제 부문에서 건설이 축소되었습니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 부동산 평가 및 자산 관리 참조 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

그러나 부동산 시장은 다음과 같은 이유로 잠재적 투자자에게 매력적입니다.

- 부동산 투자는 상당한 수준의 안전, 보안 및 투자자 통제 능력이 특징입니다.

- 부동산 취득시 투자자는 권리 패키지를받는 반면 대부분의 다른 투자 대상은 소유권을 수반하지 않습니다.

- 부동산에 투자하면 인플레이션으로부터 돈을 절약할 수 있습니다.

- 규모가 큰 부동산 시장은 거의 마스터되지 않았습니다.

- 부동산 투자에는 이 시장에서 허용 가능한 운영 수익성이 수반됩니다.

오늘날 러시아에서는 부동산 시장의 투자 활동이 감소하고 있습니다. 부동산 시장에서 가장 활발한 부문인 주택 시장조차도 인구의 유효 수요를 지원하고 대규모 인구의 생활 조건을 개선할 수 있는 적절한 신용 및 금융 메커니즘이 제공되지 않았습니다. 규모. 부동산 금융 과정에서 모든 참가자의 이해 균형은 부동산 시장의 정상적인 기능에 필요한 구성 요소입니다.

1.6. 모기지 신용 대출

"모기지"에서 부동산의 담보를 의무를 담보하는 방법으로 이해하십시오. 모기지 대출 시스템의 존재는 발전된 사법 시스템의 필수적인 부분입니다. 잘 계획되고 효과적인 모기지 시스템은 한편으로 시민과 기업의 일시적인 무료 자금을 끌어 냄으로써 인플레이션을 줄이는 데 도움이되기 때문에 경제 상태가 불만족 스러울 때 모기지의 역할이 증가합니다. 다른 한편으로, 사회 및 경제적 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다.

모기지론의 등장. 모기지에 대한 첫 번째 언급은 VI 세기를 나타냅니다. 기원전 이자형. 그리스에서 모기지는 특정 토지 보유에 대해 채권자에 대한 채무자의 책임을 의미했습니다. 채무자가 소유 한 토지 영토의 경계에서 의무를 등록 할 때 "모기지"라는 기둥이 배치되었습니다.

러시아에서 우리에게 내려진 최초의 서약 행위는 XNUMX-XNUMX세기로 거슬러 올라가며, 입법 규범은 XNUMX세기 말 또는 XNUMX세기 초에 처음 등장했습니다. Pskov Judicial Letter에서 가장 오래된 수집 방법(개인)과 함께 재산 수집이 있습니다.

XIX 말 - XX 세기 초. 차용인이 취득할 토지를 담보로 한 대출 절차가 활발히 진행되고 있었다. 이 과정은 러시아의 거의 모든 지방에서 만들어졌으며 가난한 농민에게 토지를 할당하는 데 기여한 농민 토지 은행의 도움으로 발전했습니다.

1922년부터 1961년까지 러시아에서는 RSFSR의 민법, Art. 그 중 85개는 질권을 채권자가 채무자가 의무를 이행하지 않는 경우에 질권 재산의 가치를 희생시키면서 다른 채권자보다 우선적으로 만족을 받을 수 있도록 하는 청구권으로 정의했습니다. 움직일 수 있고 움직일 수 없음).

이처럼 다양한 경제적, 법적 장애물로 인해 모기지 제도는 러시아에서 아직 큰 인기를 얻지 못하여 비교적 적은 수의 규제로 규제되고 있습니다.

1992년에 러시아 연방 법률 "On Pledge"가 채택되어 채무를 담보하기 위한 방법으로 모기지 가능성을 수정했습니다. 러시아 연방 민법(334부)은 담보에 대한 특정 조항을 명확히 했습니다(358-340조). 예술에서. 제XNUMX조는 건물 또는 구조물의 저당은 이 건물 또는 구조물이 위치한 토지 구획, 또는 담보물을 기능적으로 제공하는 이 구획의 일부 또는 이 플롯 또는 약정자에 속하는 해당 부분을 임대할 권리. 그리고 토지 구획의 저당권의 경우, 계약에 달리 규정되지 않는 한, 저당권은 이 구획에 위치하거나 건설 중인 질권자의 건물 및 구조로 확장되지 않습니다.

부동산 등록 - 부동산의 안정적인 회전이 불가능한 적절한 구현없이 국가의 가장 중요한 기능은 21.07.1997 년 XNUMX 월 XNUMX 일 "부동산 권리 및 거래에 대한 국가 등록에 관한 연방법"에 의해 규제됩니다. 그것". 모기지에 따른 은행의 권리의 실제 구현은 "시행 절차"법의 틀 내에서 가능합니다. 그럼에도 불구하고 모기지 계약을 체결 할 때 고려해야 할 별도의 특별 규칙은 관련 법률에 흩어져 있습니다.

1998 년에 "모기지에 관한 연방법 (부동산 담보)"이 채택되었으며, 이에 따라 부동산 담보 계약 (모기지 계약)에 따라 한 당사자 - 담보 된 의무에 따라 채권자 인 질권자 저당에 의해, 법률에 의해 설정된 예외를 제외하고, 주로 다른 채권자에 대한 다른 당사자의 담보 부동산 가치에서 이 의무에 따라 채무자에 대한 금전적 청구에 대한 만족을 받을 권리가 있습니다. 질권설정자는 저당권에 의해 담보된 채무에 따른 채무자일 수도 있고, 이 채무에 참여하지 아니하는 자(제1자)일 수도 있습니다. 저당권이 설정된 재산은 질권자가 점유하고 사용하는 상태로 유지됩니다(제XNUMX조).

모기지는 또한 연방법에서 달리 규정하지 않는 한 판매, 구매, 임대, 계약, 기타 계약 또는 손해에 근거한 의무를 포함하여 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 대출 계약에 따른 의무에 대한 담보로 설정할 수 있습니다. 2) 모기지 계약은 계약 체결에 관한 러시아 연방 민법의 일반 규칙 및 상기 연방법의 조항에 따라 체결됩니다.

저당은 저당의 대상이 되는 재산의 위치에 있는 부동산에 대한 통합 주권 등록부에서 사법 기관의 주 등록 대상이며 저당권자에게 부채의 원금 지불을 보장합니다. 모기지로 담보된 대출 계약 또는 기타 의무(자세한 내용은 Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008)를 참조하십시오.

"부동산 담보"법의 도입으로 "모기지"는 시장에서 자유롭게 거래 가능한 담보로 나타났습니다. 모기지 채권은 이 의무의 존재에 대한 다른 증거를 제시하지 않고 모기지에 의해 담보된 금전적 의무에 따라 이행을 받을 소유자의 권리와 담보권을 증명하는 등록된 증권입니다. 모기지 계약에 명시된 재산. 이 등록을 수행하는 기관이 모기지를 국가에 등록한 후 모기지 채권은 원래 모기지론자에게 발행되고 보증을 통해 양도됩니다. 모기지는 은행의 모기지 권리 이전을 단순화합니다. 이후의 주 등록으로 다른 승인을 통해 이전됩니다. 모기지의 또 다른 긍정적인 특징은 모기지 자체가 담보로 제공될 수 있다는 것입니다.

1.6.1. 채무를 담보하는 방법으로서의 모기지

종종 "모기지"라는 용어는 모기지 대출을 의미하지만 "모기지"는 의무를 담보하는 방법으로 부동산을 담보하는 독립적인 의미를 갖습니다.

예술에 따르면. 모기지 계약에 따른 "모기지 (부동산 담보)"법률 5, 부동산 Art. 러시아 연방 민법 130, 다음을 포함하여 부동산에 대한 권리의 국가 등록을 위해 설정된 방식으로 권리가 등록되었습니다.

- Art에 명시된 토지 구획을 제외한 토지 구획. 이 연방법의 63;

- 기업가 활동에 사용되는 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산

- 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부

- dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물;

- 항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체.

주택 담보 대출에 대해 이야기하는 경우 담보 대상은 다음 요구 사항을 충족해야 합니다. 주거의 전체 영역에 열을 제공하는 전기, 증기 또는 가스 난방 시스템에 연결해야 합니다. 욕실과 주방에 냉온수 공급이 제공됩니다. 배관 장비, 문, 창문 및 지붕이 양호한 상태여야 합니다(최고층에 있는 아파트의 경우). 질권의 대상이 위치한 건물은 다음 요건을 충족해야 합니다. 비상 상황이 아니어야 합니다. 주요 점검을 위해 등록되지 않음; 시멘트, 석재 또는 벽돌 기초가 있어야 합니다. 금속 또는 철근 콘크리트 바닥이 있어야 합니다. 건물의 층수는 2008층 이상이어야 합니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 문제 없는 신용 아파트 참조 - M .: AST: Astrel, XNUMX).

모기지 계약은 모기지 대상, 가치 평가 결과, 모기지에 의해 보장된 계약의 본질과 이행 기간, 모기지 대상이 되는 재산이 속하는 권리를 명시해야 합니다. 약정자. 모기지의 대상은 이름, 위치 및 식별 목적에 충분한 설명의 표시와 함께 계약에서 결정됩니다. 모기지 대상의 평가는 모기지론자와 모기지론자 간의 합의에 의해 "러시아 연방의 감정 활동에 관한" 법률에 따라 결정됩니다.

모기지 계약은 공증되어야 하며 발효되는 순간부터 주정부에 등록되어야 합니다. 모기지는 국가 등록에 관한 연방법에 의해 규정된 방식으로 모기지 대상이 되는 부동산 위치의 부동산에 대한 통합 주권 등록부에 사법 기관의 주 등록 대상이 됩니다. 부동산 및 부동산 거래에 대한 권리. 저당권을 담보로 하는 대출계약은 모기지계약 등기 후에 체결될 수 있으며, 질권은 대출계약이 체결되는 순간부터 발생하며, 차용인은 대출계약이 체결되지 않아도 위험을 부담하지 않습니다. 법률이 이미 모기지 담보물이 있는 재산에 대한 여러 후속 담보를 허용한다는 사실 때문에 각 모기지 계약에 적절한 금지 조건이 포함되어야 합니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 개인 대출 참조 - M .: AST: Astrel, 2008).

저당권은 대출 계약에 따른 부채의 원금 또는 모기지 계약에 의해 규정된 전체 또는 일부 저당권에 의해 담보된 기타 의무에 대한 지불을 담보합니다. 이자 지급을 조건으로 하는 대출 계약의 실행을 보장하기 위해 설정된 저당은 또한 대출 사용에 대해 채권자에게 지급해야 하는 이자의 지급과 그에 대한 금액의 질권자 지급을 보장합니다.

- 불이행, 이행 지연 또는 모기지에 의해 담보된 의무의 부적절한 이행으로 인한 손실에 대한 보상 및/또는 벌금(벌금, 벌금 이율)

- 모기지 담보 의무 또는 연방법, Art에 의해 제공되는 다른 사람의 자금의 불법 사용에 대한 이자의 형태. 러시아 연방 민법 393조 (소송에서 시민이 부채를 갚을 기회가 있었지만 반환하지 않았음을 증명해야 하기 때문에 다른 사람의 자금을 사용하기 위해 개인으로부터 이자를 징수하는 것은 어렵습니다. 보유하고 있는 자금을 다른 방식으로 사용하고 있지만 아직까지 그러한 실질적인 발전은 없음) ;

- 담보권에 대한 압류로 인한 법적 비용 및 기타 비용의 변제

- 저당 부동산 판매 비용 상환.

약정에서 달리 규정하지 않는 한, 저당권은 질권자의 청구가 질권된 재산을 희생하여 변제될 때까지 존재하는 한도 내에서 담보합니다. 소유자의 질권 재산의 양도는 은행의 동의가 있어야만 가능합니다. 은행은 모기지에 담보된 의무의 불이행 또는 부적절한 이행, 특히 미지급 또는 연체로 인해 이 재산을 희생하여 청구를 충족시키기 위해 질권 재산을 압류할 수 있습니다. 부채의 전부 또는 일부. 예를 들어, 12개월 이내에 XNUMX회 이상 정기납부약관을 위반한 경우 회복은 일반적으로 법원 명령에 의해 이루어집니다.

"모기지 (부동산 서약)"법률은 법률에 의해 설정된 절차에 따라 건설을 위해 할당 된 토지에 건설되는 경우 부동산의 미완료 건설 서약에 적용됩니다.

부동산 담보권을 "모기지"라고 하는 별도의 범주로 할당하는 것은 부동산의 특성 때문입니다. 부동산이 다른 담보물에 비해 담보물로서 갖는 장점은 다음과 같다.

- 저당 재산의 가치는 인플레이션율에 비례하여 증가할 수 있습니다.

- 재산 손실의 실제 위험(특히 주택 담보 대출의 경우 주택)은 채무자가 의무를 이행할 수 있는 좋은 유인입니다.

- 자산이 내구성이 있고 가치가 높기 때문에 대출이 장기적이고 금액이 큰 경우 담보로 사용할 가능성;

- 소비재 등을 담보로 하는 경우에는 불가능한 부동산 가치 상승을 충분히 확실하게 예측할 수 있음.

귀금속 및 귀금속으로 만든 제품, 특히 가격이 안정적인 고신뢰성 유가증권으로 담보된 질권설정자에게 질권설정자에게 양도하여 담보로 장기 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 세계 관행에서 대부분의 장기 대출은 부동산으로 담보됩니다. 모기지는 러시아에서도 의무 이행을 보장하는 가장 우선적인 방법이 될 수 있습니다.

1.6.2. 모기지론의 특징

모기지론은 특정 부동산을 담보로 하는 대출입니다. 모기지론은 부동산을 담보로 대출을 제공하는 것입니다. 효과적인 모기지 대출 시스템의 구축은 XNUMX차 및 XNUMX차 모기지 자본 시장의 발전을 기반으로 가능합니다.

XNUMX차 모기지 자본 시장은 대출 자본을 제공하는 대출 기관과 투자 또는 상업용 부동산을 구매하는 차입자-투자자로 구성됩니다.

XNUMX차 시장은 XNUMX차 시장에서 발행된 모기지 채권을 사고 파는 과정을 다룹니다. XNUMX차 모기지 자본 시장의 주요 임무는 XNUMX차 대출 기관에 XNUMX차 모기지를 판매할 기회를 제공하고 그 수익을 현지 시장에서 다른 대출을 제공하는 데 사용하는 것입니다.

주택담보대출의 장점은 차용인이 대출금을 상환하지 않을 경우 대출기관이 재량에 따라 재산을 처분할 권리가 있다는 것입니다. 부동산은 내구력이 있고 가격이 상당히 안정적이기 때문에 대출 기관은 채무 불이행에 대한 두려움이 적고 장기적으로 재정 자원을 전용할 수 있는 근거가 있습니다.

모기지 대출을 받는 것은 대출 계약에 따른 의무를 이행해야 할 필요성과 관련이 있습니다. 따라서 이러한 대출을 받기 전에 잠재적 차용인은 다음을 분석해야 합니다.

- 아파트 계약금을 지불하고 아파트 매매 거래(계약 공증, 국가 등록부에 계약 등록 수수료), 보험 계약 체결과 관련된 비용을 충당하기에 충분한 돈이 있습니까?

- 대출 계약에 따라 정기적으로 지불 한 후 필요한 생활 수준을 유지하기위한 자금이 있는지 여부;

- 대출 기간 동안 소득 감소가 예상되는지 여부, 기존 일자리가 종료되는 경우 이전보다 낮은 지불금으로 다른 일자리를 신속하게 찾을 가능성이 있습니까?

- 최근 2년간 계속해서 근무한 경험이 있는지, 해고 및 휴업 사유가 무엇이며, 주거와 관련된 현재 의무를 적시에 이행하는지 여부: 공과금, 전화, 전기료(공과금 납부) 은행);

- 추가 담보로 사용할 수 있는 동산 또는 부동산 형태의 자산(자동차, 차고, 별장, 기타 아파트)이 있는지 여부.

모기지론의 가장 큰 문제는 장기 재원의 부족이다. 장기 자금의 출처 중 하나는 개인 투자자의 예금입니다. 그러나 현재 일반 은행과 특히 상업 은행에 대한 국민의 신뢰가 약화되었습니다. 1998년 금융 및 경제 위기로 인해 인구의 실질 소득이 크게 감소하고 저축이 감소했으며 개인 예금이 저축 은행으로 유출되었습니다. 또 다른 문제는 실제 소득을 기반으로 잠재적 차용인의 지불 능력을 평가하는 것입니다. 과도한 세금 부담으로 인해 그림자 부문이 경제에서 차지하는 비중이 커서 잠재 차용인의 공식 소득이 높지 않아 시중은행이 대출 결정을 내리기가 어렵다. 인구에 대한 모기지 대출에 대한 세심한 주의 세금 정책을 통해 실질 소득을 "그림자"에서 벗어날 수 있습니다. 그러나 세법은 빠르게 바뀔 수 없습니다.

저당 대상에 대한 평가는 저당권자와 저당권자 간의 합의에 따라 "러시아 연방 감정 활동에 관한 법률"에 따라 수행됩니다. 이 장에서는 부동산의 시장 가치를 평가하는 기본 사항을 간략하게 설명합니다.

2. 부동산 감정

2.1. 부동산 가치에 영향을 미치는 요인

부동산 가치에 영향을 미치는 네 가지 요소가 있습니다.

1. 수요 - 시장에서 솔벤트 구매자를 찾는 주어진 제품 또는 서비스의 양. 가장 큰 잠재 수요는 주택 시장입니다.

2. 효용 - 일부 인간의 필요를 충족시키는 재산의 능력. 효용은 어떤 것을 얻고자 하는 욕구를 자극합니다. 주거의 유용성은 생활의 편안함입니다. 부동산 시장에서 활동하는 투자자에게는 사용 및 개발에 대한 제한이 없는 토지가 가장 유용할 것입니다.

3. 희소성 - 제한된 공급. 일반적으로 특정 제품의 공급이 증가하면 이 제품의 가격이 떨어지기 시작하고 공급이 감소하면 가격이 올라갑니다.

4. 물건의 양도 가능성은 부동산이 손에서 손으로 (판매자에서 구매자로), 즉 상품이 될 수있는 재산권 이전 가능성입니다. 이전에 러시아의 토지는 단일 국가 소유였기 때문에 토지는 상품으로 간주되지 않았습니다.

따라서 가치는 부동산 자체에 내재된 특성이 아닙니다. 가치의 존재는 사람들의 욕망에 달려 있으며 구매력, 유용성 및 상대적 희소성이 필요합니다.

2.2. 부동산 가치의 주요 유형

여러 유형의 가치는 부동산 평가의 다양한 목적에 해당합니다.

평가대상의 시장가치는 거래당사자가 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 행동하고 특별한 사정이 없는 한 경쟁환경에서 공개시장에서 평가대상이 소외될 수 있는 가장 가능성 있는 가격이다. 거래가격에 반영됩니다.

시장 가치를 결정하기 위해 거래 가격이 판매자와 구매자의 동기, 외부 영향의 부재 또는 존재를 특성화하지 않기 때문에 추가 분석 없이 유사한 물건의 판매 가격을 수락하는 것은 불가능합니다. 부동산의 시장 가치는 다음과 같은 균형 거래 조건이 있는 경우에만 결정될 수 있습니다.

- 시장은 경쟁적이며 많은 구매자와 판매자의 상호 작용을 위해 충분한 자산 선택을 제공합니다.

- 구매자와 판매자는 자유롭고 서로 독립적이며 거래 주제에 대해 잘 알고 있으며 자신의 이익을 극대화하기 위해 행동합니다. 소득을 늘리거나 필요를 완전히 충족시킵니다.

- 평가 대상의 전시 기간.

투자 가치는 이 투자 프로젝트의 기대 수익(효용, 편의성)을 고려할 때 투자자가 부동산에 대해 지불할 수 있는 가장 높은 가격입니다. 투자와 시장 가치는 특정 투자자의 기대가 이 시장에 일반적일 때만 일치합니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 조직 및 투자 자금 조달 참조 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of bank - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006, Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

감정 대상의 청산 가치는 감정 대상이 유사한 대상에 대한 일반적인 박람회 기간보다 짧은 기간 내에 양도되어야하는 경우 감정 대상의 가치입니다. 일반적으로 물건을 강제로 판매할 때 계산됩니다. 판매 기간의 제한으로 인해 모든 잠재 구매자가 시장에 출시된 물건을 숙지하기에 충분하지 않기 때문에 청산 가치는 시장 가치보다 현저히 낮을 수 있습니다. 원칙적으로 소유자 또는 사법 당국의 결정에 의해 기업 청산 중에 결정됩니다. 장부 가치에 관계없이 기업 자산의 매각으로 실제로 수취할 수 있는 현금 금액을 나타냅니다.

평가 대상의 활용 가치 - 평가 대상의 폐기 비용을 고려하여 포함된 자재의 시장 가치와 동일한 평가 대상의 가치.

과세 목적을 위한 감정 대상의 가치는 과세 기준의 계산을 위해 결정되고 규제법률(재고 가치 포함)의 규정에 따라 계산된 감정 대상의 가치입니다. 시장 가치, 대상 복제 비용을 기반으로 하거나 전문가의 개입 없이 규범적 방법론에 따라 계산할 수 있습니다.

감정대상의 특별가치 - 감정계약이나 규제법령에 의해 시장의 개념에 포함되지 않는 조건이나 감정활동 주체에게 필수인 감정기준에 명시된 기타 가치를 규정하는 결정을 위한 가치. 다음 유형의 값을 구별할 수 있습니다.

운영 기업의 비용 - 확립 된 생산 기능의 결과에 따라 결정되는 단일 속성 단지의 비용. 동시에 기업의 개별 개체 가치 평가는 이러한 개체가 운영 기업의 필수 구성 요소로 만드는 기여를 결정하는 것으로 구성됩니다.

보험 비용 - 보험 사고의 경우 재산 피해에 대한 전액 보상 비용. 이는 보험 회사 및 정부 기관이 물건의 파괴 가능한 요소에 대해 보험에 가입할 수 있는 금액을 계산하는 데 사용하는 방법에 따라 계산됩니다. 파괴 및 파괴의 위험에 처한 물체의 요소를 복원하는 비용이 고려됩니다.

2.3. 부동산 가치 평가의 기본 원칙

부동산 가치 평가의 기본 원칙은 4가지 범주로 나눌 수 있습니다.

NNEI(Best and Most Efficiency Use) 원칙은 부동산의 현재 용도가 다른 경우에도 해당 부동산을 가장 효율적으로 사용하는 경우 부동산 가치를 결정하는 데 기반을 둡니다.

평가 시점에 자산의 가장 가능성 있고 수익성 있는 사용이 자산의 현재 가치 중 가장 높은 가치를 제공합니다.

건물 상태(구매자가 거래 금액을 논의할 때 주요 수리 필요성을 고려하며 외관 수리는 부동산 가치에 큰 영향을 미치지 않음).

따라서 다양한 다른 부동산 거래는 여러 유형의 가치에 해당합니다. 부동산 시장 참여자의 요구에 따라 동일한 대상의 가치 유형에 따라 가치가 크게 다를 수 있습니다. 부동산의 시장 가치에 대한 가장 일반적인 평가.

부동산 물건의 가치는 많은 경제적 요인의 영향을 받습니다. 부동산 평가의 원칙을 통해 가장 중요한 사항을 고려할 수 있습니다.

평가 대상 자산의 NNEI 버전에는 몇 가지 제한 사항이 있습니다.

- 최대 효율;

- 재정적 정당성;

- 물리적 타당성;

- 법률 준수.

최대 효율성은 투자 위험을 고려하여 대체 사용 사례의 미래 수익을 할인하여 결정됩니다.

재정적 타당성은 투자자의 비용을 상환하고 투자 자본에 대한 기대 수익을 받을 수 있는 충분한 소득을 제공하는 이 프로젝트의 능력을 반영하는 투자 프로젝트 자금 조달의 타당성에 대한 정당화로 이해됩니다.

NNEI 옵션의 기술적 및 물리적 타당성에 대한 근거는 품질, 비용 및 프로젝트 구현 시간의 비율, 자연 재해 가능성, 교통 이용 가능성 및 공공 편의 시설과의 연결 능력에 대한 분석을 기반으로 합니다. 사용 사례가 법률을 준수하는지 확인하려면 건물 및 환경 표준을 분석해야 합니다. 층 수 제한, 특정 장소의 건설 금지, 구역 설정, 도시 및 지역 개발 전망 지역 주민들의 부정적인 분위기, 화재 안전 등

NNEI 원칙은 토지 계획을 분석하는 데 중요합니다. 현재의 토지가 가장 효율적이고 최선의 용도와 다른 경우, 공터의 가치가 기존 개량의 가치를 초과할 수 있으며, 최적의 조건으로 부지를 사용하기 위해 철거를 결정할 수 있습니다. 방법. 예를 들어, 그러한 개발을 위해 상업 개발 지역에 개별 주택이 있는 플롯을 제공하는 것이 바람직합니다.

토지 구획의 현재 용도가 최상의 사용 사례와 다르지만 그 위에 있는 건물 및 구조물의 가치가 그 가치를 초과하는 경우 현재 사용은 최상의 사용 조건에서 토지의 가치까지 계속됩니다. , 현재 사용 중인 부동산의 가치를 초과하지 않습니다.

부동산 가치를 결정할 때, 건설 및 재건축 옵션을 선택할 때, 투자 프로젝트를 분석할 때 가장 효율적이고 가장 효율적인 사용 분석 결과를 고려합니다.

기여의 원칙은 개체의 총 가치에 기여하는 각 요소의 가치를 측정하는 데 기반을 두고 있습니다. 기여(요소)의 존재와 자산 가치의 변화에 ​​대한 부재의 영향이 모두 고려됩니다.

투자 프로젝트를 분석하고 부동산 가치를 평가할 때 대상의 가치를 높이는 개선 가능성을 고려해야합니다. 동시에 추가 개선의 결과로 얻은 수입은 이러한 개선을 만들기 위한 투자 자금 금액을 초과해야 합니다.

한계 생산성의 원칙은 최대 생산성 지점에 도달할 때까지 개체의 가치가 증가하여 생성 비용을 초과하는 연속적인 개선이 수반되며, 그 이후에는 추가 개선을 생성하는 비용이 완전히 충족되지 않는다는 것입니다. 물체의 비용 증가로 상쇄됩니다.

예를 들어, 카페 인테리어를 업데이트하면 추가 방문자를 유치하여 시설 수입을 늘릴 수 있습니다. 양호한 상태의이 건물의 후속 고품질 고가 수리는 소득 성장에 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 따라서 XNUMX차 수리 비용은 보상되지 않습니다.

따라서 한계 생산성의 원칙은 대상 가치의 증가와 취해진 조치의 결과로 인한 소득 증가에 대한 추가 개선 비용의 비율을 기반으로합니다. 생산 개발에 대한 투자 규모의 증가는 특정 지점까지만 이익 성장의 증가를 동반하며 그 이후에는 이익 증가율이 감소하기 시작할 것입니다.

균형의 원칙은 대상의 요소가 더 조화롭고 균형을 이룰수록 시장에서 그 가치가 높아진다는 사실에 근거합니다. 예를 들어, 잘 설계된 통신 시스템을 갖춘 좋은 레이아웃의 주거용 건물은 요소가 덜 균형 잡힌 물체보다 비용이 높습니다. 넓은 홀이 있는 레스토랑의 비용은 방문자를 수용할 수 있도록 좁고 긴 방이 구비된 유사한 레스토랑의 비용보다 높을 것입니다.

균형의 원칙에 따라 같은 지역에 있는 호텔, 레스토랑, 무역 기업의 수도 고려해야 합니다.

대상 요소의 균형은 시장 요구 사항에 따라 결정됩니다. 건설 시기에 따른 투자 시기 및 규모의 불균형은 자금의 "동결"로 이어질 수 있으며, 부족할 경우 건설의 "동결"로 이어질 수 있습니다. 토지의 개량 부족이나 혼잡은 토지 가치의 하락으로 이어질 수 있습니다.

효용의 원리는 부동산 객체가 사용자에게 더 큰 효용과 함께 시장에서 더 큰 가치를 갖는다는 사실에 근거합니다. 따라서 벽돌 주택의 아파트 판매 가격은 방음 및 단열이 더 높고 벽이 "숨쉬기" 때문에 패널 아파트보다 높습니다.

소득 창출을 위한 부동산의 효용은 소득의 흐름으로 표현됩니다. 물건을 상점, 창고, 주차장 등으로 사용하여 수익을 얻을 수 있습니다.

대체 원칙은 공개 시장에서 정보에 입각한 구매자가 유사한 효용, 수익성 또는 허용 가능한 기간 내에 유사한 대상을 구축하는 비용보다 자산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 명시했습니다. 소비자를 위해 동일한 유틸리티의 시장에 여러 속성이 있는 경우 가장 낮은 가격의 개체에 대한 수요가 가장 큽니다.

구매자는 선택할 수 있는 옵션이 있으므로 특정 개체의 비용은 허용 가능한 시간 프레임 내에서 아날로그의 가용성이나 제작 비용의 가치에 따라 영향을 받습니다. 투자자의 선택은 대체 투자 기회인 시장에서 제공되는 유사한 수익률의 대상 가치에 의해 영향을 받습니다. 예를 들어, 인구 밀도가 낮은 지역에 XNUMX개의 저렴한 주차장을 제공하는 대신 기업가는 유사한 투자 수익을 위해 도심 지역에 XNUMX개의 값비싼 주차장을 구입할 수 있습니다.

기대 원칙은 부동산 가치가 대상을 소유함으로써 기대되는 미래 이익에 의해 영향을 받는다는 사실에 근거합니다. 소득 창출 자산과 관련된 기대치는 자산의 사용 및 향후 재판매로 인한 소득원에서 예상되는 투자 수익으로 표현됩니다.

미래 이익에 대한 기대는 금전적 용어로 표현되는 반면, 대상의 현재 가치에 대한 조정은 양수 또는 음수일 수 있습니다. 경기 침체, 경찰의 부재 및 만연한 부정적인 여론으로 인해 잠재적 구매자가 해당 지역의 부동산 구매를 거부할 수 있습니다. 예상되는 지하철역 건설은 물리적인 변경 없이 인접한 주거용 건물의 가치를 높입니다.

따라서 이 원칙은 부동산 소유의 미래 이점에 대한 매력을 기반으로 합니다. 긍정적인 기대가 많을수록 부동산 가치가 높아집니다.

외부 영향의 원리는 변화하는 환경 요인의 영향으로 인한 부동산 가치의 변화를 고려한 것입니다.

부동산 가치에 영향을 미치는 주요 외부 요인:

- 경제: 인구 및 기업의 소득 수준, 산업 및 비즈니스 활동의 중심지와의 근접성, 재정 자원의 가용성, 임대료 수준, 건설 및 설치 작업 및 건축 자재 비용, 유틸리티 요금;

- 정치적: 법률 변경의 상태 및 경향;

- 사회적: 숫자, 인구 밀도, 교육 수준의 변화;

- 행정: 세율 및 구역 제한

- 환경: 부동산 지역이 가뭄과 홍수에 노출되어 환경 상황이 악화되거나 개선됩니다.

변화의 원칙은 특정 대상과 부동산 시장, 도시와 사회 전체에 내재된 라이프 사이클에 해당하는 변화를 고려하는 데 기반을 두고 있습니다. 네 가지 삶의 주기가 있습니다.

1) 성장 - 인구 소득 및 부동산 소득이 증가하는 기간, 산업, 도시의 급속한 발전;

2) 안정성 - 소득 또는 손실 수준에 눈에 띄는 변화가 없는 것을 특징으로 하는 평형 기간;

3) 쇠퇴 - 사회적 불안정과 부동산 수요 감소, 생산 감소의 기간;

4) 갱신 - 시장 수요의 갱신 및 부활, 지역 형성 등의 기간

개별 자산, 지역 또는 사회 전체가 위치한 주기는 평가 과정에서 평가자가 고려해야 합니다.

경쟁의 원칙은 시장 가격이 경쟁을 고려하여 일정 수준으로 설정된다는 사실에 기반합니다.

수요와 공급의 원리는 부동산 시장에서 수요와 공급의 비율에 의해 대상의 가치를 결정하는 것에 기초합니다.

수요와 공급은 소득 수준, 인구의 규모와 취향의 변화, 세금, 재원의 가용성, 대출 금리의 규모 등과 같은 요인에 의해 영향을 받습니다.

적합성의 원칙은 속성이 호환 가능한 토지 사용과 호환 가능한 조화 개체의 환경에서 최대 가치에 도달한다는 사실에 기반합니다. 토지 사용은 부동산이 위치한 지역의 기존 기준을 충족해야 합니다. 새로운 건축은 일반적인 스타일이어야 합니다.

영역에 있는 물체의 균질성은 특정 수준에서 그 가치를 유지합니다. 예를 들어, 값비싼 주거용 건물 옆에 오래된 개별 주택이 있으면 고급 부동산 가격이 하락합니다.

일반적으로 부동산 가치 평가 원칙을 적용하면 가치에 영향을 미치는 가장 중요한 요소를 고려할 수 있으며 결과를 실제 경제 현실에 최대한 가깝게 가져올 수 있습니다.

2.4. 부동산 감정의 종류

부동산 평가는 집단적이거나 개별적일 수 있습니다.

대량 부동산 가치 평가는 표준 방법 및 통계 분석을 사용하여 특정 날짜에 다수의 부동산 대상을 평가하는 것입니다. 이렇게 하면 많은 수의 개체를 평가하는 절차가 통합됩니다.

질량 평가 중 마지막 단계에서 계산에 사용된 모델을 확인하고 얻은 결과의 품질을 제어합니다.

동시에 대량 평가 모델을 사용하여 얻은 결과를 실제 판매 가격과 비교하고 유사한 개체의 각 그룹에 대한 평가 수준의 편차를 평가합니다.

개별 부동산 감정은 특정 날짜에 특정 부동산에 대한 감정입니다. 법원에서 평가 결과를 보호하고 특수 목적물 등의 가치를 결정하는 것이 필요합니다.

개별 감정은 여러 단계를 거쳐 "감정 과정"이라는 개념으로 통합되어 수행되며, 마지막 단계에서는 부동산 감정에 대한 다양한 접근 방식을 사용하여 얻은 결과가 조화됩니다.

질량 평가는 대략적이며 개별 평가는 정확하며 평가 대상의 유사체에 대한 실제 데이터를 철저히 분석한 결과입니다. 튜토리얼에서 더 나아가 개별 부동산 평가의 메커니즘을 고려할 것입니다.

부동산 감정 과정은 전문 감정인이 가치를 결정하기 위해 순차적으로 수행하는 단계로 구성됩니다.

"문제 정의" 단계에서 문제가 공식화되며 해결해야 합니다.

- 평가 대상은 부동산에 대한 권리를 확인하는 관련 법적 문서를 기반으로 설명됩니다.

- 개체와 관련된 재산권 설정

- 평가 날짜가 설정됨 - 평가 대상의 가치가 결정되는 달력 날짜

- 대상 평가의 목표가 표시됩니다.

- 목표에 따라 결정되어야 하는 가치 유형이 설정됩니다.

- 제한 조건이 공식화됨 - 자산 평가에 영향을 미치는 장애물이나 상황을 설명하는 보고서의 진술.

"예비 검사 및 평가 계획"단계에서 대상 분석에 어떤 데이터가 필요하고 충분한지 결정되고 수신 출처가 설정됩니다. 주어진 개체 등급의 평가를 전문으로 하는 직원이 선택됩니다. 평가 작업의 수행을 위한 계획이 작성되고 평가자와 고객 간에 서면으로 계약이 체결됩니다.

계약서는 공증을 필요로 하지 않으며 계약체결사유, 감정대상의 종류, 결정하고자 하는 감정대상의 가치(가치)의 종류, 감정대상 감정에 대한 금전적 보상, 감정인의 민사 책임 보험, 감정 대상(대상)의 정확한 표시, 감정인이 감정 활동을 수행할 수 있는 면허가 있는지 여부 및 이 면허가 발급된 기간에 대한 정보.

평가 활동에 관한 러시아 연방 법률에 의해 규정된 평가자의 독립성에 대한 요구 사항이 준수되는 경우에만 평가자가 대상에 대한 평가를 수행할 수 있습니다. 이 요구 사항이 준수되지 않으면 감정인은 고객에게 이에 대해 알리고 감정 계약 체결을 거부해야 합니다. 계약을 체결할 때 평가자는 평가 활동에 대한 러시아 연방 법률 요구 사항에 대한 정보를 고객에게 제공해야 합니다. 평가 활동 라이센스 절차, 평가자의 의무, 평가 기준, 평가 계약 요구 사항. 그러한 정보를 제공한 사실을 평가 계약서에 기록해야 합니다.

"데이터 수집 및 검증" 단계에서 평가자는 다음 정보와 문서를 수집하고 처리합니다.

- 제목 문서, 다른 사람의 권리와 평가 대상의 부담에 대한 정보;

- 평가 대상과 관련된 회계 및 보고 데이터

- 평가 대상의 기술적 및 운영적 특성에 대한 정보

- 평가 대상의 가치를 결정하기 위해 평가 대상의 양적 및 질적 특성을 설정하는 데 필요한 정보 및 기타 평가 대상과 관련된 정보.

평가자는 평가 대상이 속한 시장, 역사, 현재 시장 상황 및 추세, 평가 대상의 유사체를 결정하고 분석하고 선택을 정당화합니다.

평가자가 수집하고 분석하는 데이터는 일반 데이터와 특수 데이터로 나눌 수 있습니다. 일반 데이터에는 평가 대상의 가치에 중대한 영향을 미치는 경제적, 사회적, 국가 법적, 환경적 요인에 대한 정보가 포함됩니다. 특별 데이터에는 평가 대상 자산 및 그 유사체에 대한 정보가 포함됩니다. 즉, 대상에 대한 권리에 대한 정보, 기존 법률에 따른 사용 방법의 준수 여부, 건물 자체 및 건물이 위치한 토지의 특성에 대한 정보입니다.

평가 과정의 다음 단계는 이미 개발된 토지와 제안된 공터를 가장 효율적으로 활용하는 분석입니다. 수행된 분석에 따라 값이 결정됩니다.

"평가 접근법 적용" 단계에는 전통적인 평가 접근법을 사용하여 대상의 가치를 결정하는 것이 포함됩니다. 평가를 수행할 때 평가자는 각 평가 접근 방식 내에서 특정 평가 방법을 독립적으로 결정하여 평가에 비용, 비교 및 ​​수입 접근 방식을 사용해야 합니다.

평가 방법은 평가 접근법 중 하나의 틀 내에서 평가 대상의 가치를 계산하는 방법으로 이해됩니다.

그런 다음 얻은 결과가 조정됩니다. "평가 결과에 대한 합의"는 평가에 대한 다양한 접근 방식을 적용한 결과를 기반으로 자산의 최종 평가를 받는 것입니다. 일반적으로 접근 방식 중 하나는 기본으로 간주되고 다른 두 가지는 얻은 결과를 수정하는 데 필요합니다. 이는 특정 상황에서 각 접근 방식의 중요성과 적용 가능성을 고려합니다. 시장의 저개발, 대상의 특수성 또는 사용 가능한 정보의 부족으로 인해 특정 상황에서 일부 접근 방식을 적용할 수 없습니다.

그런 다음 평가자의 전문가 의견을 기반으로 모든 중요한 매개 변수를 고려하여 대상 가치의 최종 값이 설정됩니다. 이 값은 평가 계약에 달리 명시되지 않는 한 단일 값으로 루블로 표시되어야 합니다. "러시아 연방의 평가 활동에 관한" 연방법, 평가 활동에 대한 평가 기준 및 규정에 의해 설정된 요구 사항에 따라 작성된 평가 보고서에 표시된 평가 대상 가치의 최종 가치 러시아연방에서 평가활동을 감시하는 공인기관은 평가보고서 작성일로부터 6개월이 지나지 않은 경우 평가대상과의 거래 목적으로 추천된 것으로 인정될 수 있다. 감정대상자와의 거래일 또는 공모제출일

마지막 단계에서 자산 가치에 대한 감정인의 의견에 대한 근거가 포함된 감정 보고서가 작성됩니다. 평가 보고서를 작성할 때 평가자는 평가 보고서의 신뢰성을 보장하는 정보를 입증 가치가 있는 정보가 포함된 문서로 사용해야 합니다.

따라서 평가에는 여러 단계가 포함됩니다.

- 평가 대상의 양적 및 질적 특성 설정;

- 평가 대상이 속한 시장 분석

- 평가에 대한 각 접근 방식 내에서 평가 방법 선택 및 필요한 계산 구현

- 평가에 대한 각 접근 방식의 틀 내에서 얻은 결과를 요약하고 평가 대상 가치의 최종 가치를 결정합니다.

- 평가 보고서를 작성하여 고객에게 전송합니다.

부동산 금융투자의 적정성을 결정할 때 소득접근법을 적용한 결과를 가장 중요하게 생각한다.

2.5. 부동산 평가에 대한 접근

2.5.1. 비교 접근법

평가에 대한 비교 접근 방식은 평가 대상과 그 유사품을 비교하는 것을 기반으로 하는 일련의 평가 방법이며, 그와 관련하여 거래 가격에 대한 정보가 있습니다.

비교 접근법을 적용하기 위한 조건:

1. 개체는 고유하지 않아야 합니다.

2. 정보는 거래 조건을 포함하여 포괄적이어야 합니다.

3. 평가 대상 자산의 비교 가능한 유사물의 가치에 영향을 미치는 요소는 비교 가능해야 합니다.

아날로그에 대한 기본 요구 사항:

- 아날로그는 주요 경제적, 물질적, 기술적 및 기타 특성 측면에서 평가 대상과 유사합니다.

- 거래의 유사한 조건.

비교 접근 방식은 다음 원칙을 기반으로 합니다.

- 대체;

- 균형;

- 수요와 공급.

비교 접근법의 단계:

- 시장 조사;

- 평가 대상의 판매 제안 또는 최근 판매된 유사품에 대한 정보의 신뢰성 수집 및 검증

- 선택된 유사체와 평가 대상에 대한 데이터 비교;

- 평가 대상과의 차이에 따라 선택된 유사체의 판매 가격 조정;

- 평가 대상의 가치를 설정합니다.

평가 대상 자산의 최종 가치를 결정하려면 비교 가능한 판매에 대한 조정이 필요합니다. 계산 및 조정은 각 지표의 중요성을 고려하여 이전 계산의 논리적 분석을 기반으로 이루어집니다. 가장 중요한 것은 보정 요인의 정확한 결정입니다.

비교 접근법의 장점:

1. 최종 비용은 일반적인 판매자와 구매자의 의견을 반영합니다.

2. 판매 가격은 재무 상황 및 인플레이션의 변화를 반영합니다.

3. 통계적으로 타당하다.

4. 비교 대상의 차이를 조정합니다.

5. 상대적으로 사용하기 쉽고 신뢰할 수 있는 결과를 제공합니다.

비교 접근법의 단점:

1. 판매 차이.

2. 실제 판매가에 대한 정보 수집의 어려움.

3. 특정 거래조건에 대한 정보수집의 어려움

4. 시장 활동에 대한 의존성.

5. 시장 안정성에 대한 의존성.

6. 상당히 다른 판매에 대한 데이터를 조정하기 어렵습니다.

2.5.2. 비용 접근

비용 접근 방식은 누적 감가 상각을 고려하여 평가 대상을 복원하거나 교체하는 데 필요한 비용을 결정하는 데 기반한 일련의 평가 방법입니다. 구매자가 유사한 효용의 물건을 만드는 것보다 완성된 물건에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 가정에 근거합니다.

이 접근 방식을 적용할 때 계약자가 아닌 투자자의 비용이 고려됩니다.

이 접근 방식은 대체 원칙을 기반으로 합니다.

비용 접근 방식을 적용하는 데 필요한 정보:

- 임금 수준;

- 간접비의 금액;

- 장비 비용;

- 주어진 지역의 건축업자를 위한 이윤

- 건축 자재의 시장 가격.

비용 접근법의 단계:

- 가장 효율적인 사용(Cz)을 고려한 토지 계획 비용 계산

- 평가 대상 건물의 신축 비용 계산(SNS)

- 누적 마모 계산(In):

- 물리적 마모 - 자연적인 물리적 노화 및 외부 유해 요인의 영향으로 인해 물체의 성능이 저하되는 것과 관련된 마모;

- 기능적 마모 - 그러한 물체에 대한 현대적 요구 사항을 준수하지 않아 마모됨;

- 외부 감가상각 - 외부 경제 요인의 변화로 인한 감가상각

- 누적 마모를 고려하여 개선 비용 계산: Su=Sns-Ci;

- 부동산의 최종 비용 결정: Szp = Sz + Su.

비용 접근 방식의 장점:

1. 새로운 대상을 평가할 때 비용 접근 방식이 가장 신뢰할 수 있습니다.

2. 이 접근 방식은 다음과 같은 경우에 적절하거나 유일하게 가능한 접근 방식입니다.

- 가장 효율적이고 가장 효율적인 토지 분석

- 신규 건설 및 개선에 대한 타당성 조사

- 공공 국가 및 특수 시설의 평가;

- 비활성 시장에서 물건의 가치 평가;

- 보험 및 과세 목적을 위한 평가.

비용 접근 방식의 단점:

1. 비용이 항상 시장 가치와 동일한 것은 아닙니다.

2. 보다 정확한 평가 결과를 얻으려는 시도는 인건비의 급격한 증가를 수반합니다.

3. 평가 과정에서 건설 비용에서 감가상각 누계액을 공제하기 때문에 평가 대상 부동산 취득 비용과 정확히 동일한 대상의 신규 건설 비용 간의 불일치.

4. 오래된 건물의 재생산 비용에 대한 문제 계산.

5. 오래된 건물 및 구조물의 누적 마모량을 결정하기 어렵습니다.

6. 건물에서 토지 계획의 별도 평가.

7. 러시아의 토지 계획에 대한 문제 평가.

2.5.3. 소득 접근

소득 접근법은 자본이 투자된 부동산의 가치가 이 자산이 가져올 수 있는 소득의 질과 양에 대한 현재 평가와 일치해야 한다는 사실에 기반합니다.

소득 접근법은 예상 소득의 현재 가치를 결정하여 부동산 가치를 평가하는 일련의 방법입니다.

이 접근 방식의 가치를 계산하기 위한 주요 전제 조건은 부동산 임대입니다. 소득의 자본화는 부동산의 미래 소득을 현재 가치로 변환하기 위해 수행됩니다.

소득의 대문자화는 미래 소득과 대상의 현재 가치 사이의 관계를 결정하는 과정입니다.

기본 소득 접근법 공식(IRV - 공식):

V=I/R,

여기서 V는 속성 값이고,

I - 평가되는 자산의 예상 소득. 소득은 일반적으로 부동산이 일정 기간 동안 가져올 수 있는 순 영업 소득을 나타냅니다.

R은 수익률 또는 이익률입니다. 이것은 비율 또는 자본화 비율입니다.

자본화 비율 - 소득과 평가 대상 가치 간의 관계를 반영하는 수익률.

대문자 사용에는 두 가지 유형이 있습니다.

- 직접 대문자;

- 자본 수익률에 따른 소득의 자본화.

직접 자본화의 경우 연간 소득과 자본화 비율의 두 가지 수량이 고려됩니다.

자본화율은 자산의 시장 가치와 자산이 가져오는 순이익의 비율입니다.

예상 소득은 부동산 소유 기간 동안의 소득 분석 결과 결정됩니다.

할인율 - 재산의 사용으로 인해 발생하는 현금흐름의 가치를 특정 시점에 재계산할 때 적용되는 복리이자율.

소득 접근 단계:

1. 평가 대상에서 가능한 모든 영수증의 합계 계산.

2. 실제 총소득 계산.

3. 평가 대상과 관련된 비용 계산:

- 조건부 상수;

- 조건 변수(운영);

- 예비.

4. 순 영업 이익 금액 결정.

5. 기대 수익을 현재 가치로 변환합니다.

2.6. 토지 평가

토지에는 가치가 있고 나머지는 개선이며 가치에 기여한다고 믿어집니다. 일반적인 부동산은 토지와 건물로 구성됩니다. "토지"와 "토지"라는 용어를 구별할 필요가 있습니다.

토지 계획은 다양한 목적을 위해 장비되고 준비된 지구 영토의 일부로 이해됩니다.

사이트를 만들기 위해 개선된 사항:

- 외부: 거리, 인도, 배수 및 엔지니어링 네트워크의 배치;

- 내부 : 계획, 조경, 아스팔트 포장, 엔지니어링 네트워크 연결을 위한 콘센트 설치, 통신 통신 등

토지 계획을 평가할 때 이와 관련된 일련의 권리를 고려해야합니다. 평가가 필요한 공통 권리:

1) 완전한 소유권 - 법적 방식으로 세입자가없는 플롯을 사용할 가능성;

2) 임대 권리 - 임대 계약에 따라 토지를 소유할 가능성.

임대 권리의 가치는 잠재적 구매자가 이 소유권의 혜택을 받기 위해 임대 계약에 따라 주어진 부지를 소유할 권리에 대해 지불할 용의가 있는 금액입니다. 임대권의 평가는 토지임대권의 매매가격을 결정할 때, 토지가 임차된 토지가 포함된 대상물의 가치를 결정할 때, 임대차계약의 종료로 인한 피해를 평가할 때 사용합니다. .

2.6.1. 토지의 가장 효율적이고 최선의 사용에 대한 분석

토지 계획을 평가할 때 여러 요인의 상호 작용에 의해 결정되는 최선의 가장 효율적인 사용(NNEI) 옵션을 결정해야 합니다.

NNEI 분석에는 토지 사용(개발, 개발)을 위한 대안적 옵션과 최적의 선택에 대한 연구가 포함됩니다. 이것은 위치의 전망, 시장 수요의 상태, 개발 비용, 기대 수입의 안정성 등을 고려합니다.

토지와 건물로 구성된 대상의 가치를 평가할 때 NNEI 분석, 첫째로 주장되는 공터, 두 번째로 기존 개선 사항이 있는 토지에 대한 분석이 매우 중요합니다.

공터로 추정되는 토지에 대한 분석은 그 가치를 결정하는 데 필요한 단계이며 토지를 사용하는 데 가장 수익성이 높은 옵션을 설정하는 것을 기반으로 합니다.

기존 개선 사항이 있는 토지 계획의 분석에는 대상의 최대 수익성을 보장하기 위해 토지 계획에 있는 개선 사항을 철거, 현대화 또는 보존하는 결정이 포함됩니다.

사이트의 가능성 있고 가장 수익성 있는 사용은 최고의 가치를 제공합니다. 사용 사례는 합법적이고 물리적으로 실현 가능하고 비용 효율적이어야 합니다.

토지의 최적 사용은 다음 요소에 의해 결정됩니다.

1) 위치 - 토지 계획 비용에 큰 영향을 미치는 요소(위치 전망, 교통 접근성, 환경 특성 고려)

2) 시장 수요 - 시장의 수요와 공급의 비율을 반영하는 요소. 토지 계획을 사용하기 위해 선택한 옵션을 정당화하기 위해 연구되었습니다 (제안 된 용도에 대한 시장 수요의 상태 및 전망, 다른 사이트와의 경쟁, 세금 유형 및 기타 조건). 활동을 개발해야 하는 시장의 한 부분을 골라낼 필요가 있습니다.

3) 재정적 타당성 - 투자자의 비용을 상환하고 예상 이익을 보장하기에 충분할 토지 사용으로 인한 소득을 제공하는 프로젝트의 능력;

4) 부지의 물리적 적합성 - 개선 전망 - 부지의 크기, 지형, 토양 품질, 기후, 공학 지질학적 및 수문 지질학적 특성, 기존 구역 설정, 환경 매개변수 등

5) 기술적 타당성 및 물리적 타당성 - 프로젝트의 규모와 형태를 고려하여 품질, 비용 및 시기 비율, 자연재해 발생 가능성, 교통 이용 가능성, 공공 편의 시설과의 연결 가능성 분석 예를 들어, 산업 시설 건설을 위해 규모가 작을 수 있습니다.

6) 입법적 (합법적) 허용 가능성 - 토지 계획을 현재 법률과 함께 사용하는 옵션의 준수. 건설, 환경 기준, 바닥 제한, 주어진 위치의 건설에 대한 임시 금지의 존재, 역사적 도시 개발 분야의 어려움, 규정 변경 가능성, 구역 설정 준수에 대한 분석 결과로 밝혀졌습니다. 규칙, 지역 인구의 부정적인 분위기;

7) 투자 위험을 고려하여 대체 사용 사례의 미래 소득을 할인하여 결정되는 최대 수익(최대 재산 소득 및 대지 가치).

2.6.2. 도시 토지 이용의 효율성 평가

도시 토지는 특별한 범주입니다. 그들의 가치는 도시의 규모와 생산 및 경제적 잠재력, 엔지니어링 및 사회 기반 시설의 개발 수준, 지역 자연, 환경 및 기타 요인에 의해 영향을 받습니다. 또한이 범주의 토지에 대한 법률의 특성이 있습니다.

동일한 요소가 특정 사이트의 가치에 반대되는 영향을 미칠 수 있습니다.

- 교통량이 많은 주거 지역은 바람직하지 않지만 무역 목적으로 부지의 가치를 높입니다.

- 교육 기관 및 쇼핑 센터와 관련된 위치, 주택 건설을 위한 토지를 평가할 때 고려되는 미적 장점 및 편의 시설은 산업 개발을 지향하는 지역의 가치에 실질적으로 영향을 미치지 않습니다. 교통 인프라와 경제 구역은 그들에게 중요합니다.

토지 구획 비교에 사용되는 주요 단위:

- 1헥타르당 가격 - 농업, 산업 또는 주택 건설의 넓은 지역;

- 1m2당 가격 - 도시의 비즈니스 센터, 사무실, 상점용;

- 1 정면 미터 가격 - 도시의 상업용 토지. 이 경우 부지의 비용은 도로 또는 고속도로를 따라 경계의 길이에 비례하며 부지의 표준 깊이는 비용의 작은 부분을 차지합니다.

- 로트당 가격 - 주거, 여름 별장 개발 지역의 모양과 크기 측면에서 표준 플롯을 비교하는 데 사용됩니다.

- 밀도 단위당 가격 - 토지 면적에 대한 건축 면적의 비율 등

대부분의 토지 자원은 현재 주 및 시 소유입니다. 실습에 따르면 시장 상황에서 도시 토지는 귀중한 자원이며 지역 예산에 대한 안정적인 수입원이 될 수 있습니다. 시당국은 토지세액, 토지임대료, 환매시 필지의 기준가 등을 결정하므로 토지이용의 효율성을 높이는 문제가 관건이다. 토지 자산이 보다 효율적으로 사용되기 위해서는, 즉 사용 수익을 극대화하고 전반적인 투자 환경의 개선에 기여하기 위해서는 토지 시장의 시장 관계를 더욱 발전시키고 현 시장 상황에 초점을 맞춰야 합니다. 및 시장 요구 사항.

토지 자산이 보다 효율적으로 사용되기 위해서는, 즉 사용 소득을 극대화하고 전반적인 투자 환경 개선에 기여하기 위해서는 우선 도시 토지에 대한 과세, 임대 및 환매 절차를 시행해야 합니다. 시장 가치를 기반으로 합니다. 동시에 조세 부담의 공정한 분배가 이루어지며 영토 구조 조정 과정에서 재건 및 개발에 대한 효과적인 사용 및 투자 활성화가 촉진됩니다.

토지 자원의 시장 가치에 따라 부과하는 정책을 시행하는 과정에서 다음과 같은 결과를 얻을 수 있습니다.

- 토지 자원에 대한 지불 시스템에서 적절한 시장 관계 시스템의 생성 및 개발;

- 세금 부담의 공정한 분배;

- 경쟁적인 토지 이용 유형 간의 토지 재분배 촉진

- 영토 구조 조정 과정에서 재건 및 개발에 대한 투자의 효과적인 사용 및 활성화를 촉진합니다.

기업이 토지를 상환하면 은행 대출을 위한 담보로 토지를 사용하고, 투자 기회를 확대하고, 잉여 토지를 판매하고, 토지 임대 수입을 받고, 고정 자산 가치를 높이고, 주식의 시장 가치를 높일 수 있습니다. .

도시 토지의 가치에 대한 두 가지 견해가 있습니다.

- 도시의 일반 계획의 섹션으로 영토의 기능적 구역 설정 과정에서 도시 계획자;

- 토지의 지적 평가를 개발하는 과정에서 감정인.

토지의 지적 평가 형성 및 영토의 기능적 구역 설정의 기초는 시장 가치에 대한 포괄적인 도시 계획 평가여야 합니다.

2.7. 토지 평가 방법

규범적 방법은 토지의 규범적 가격을 결정하는 것으로 구성됩니다. 양도, 소유권을 위해 토지 상환, 자유 규범을 초과하는 공동 공동(공유) 재산 설정, 상속 또는 기부에 의한 양도, 담보로 담보된 대출 획득, 국가 또는 공공 필요를 위해 인출할 때 사용됩니다.

도시의 토지는 건축물의 밀도, 지역의 명성, 주변 토지이용의 성질, 생태적 상태, 공학 및 교통시설 등을 고려하여 평가한다. 토지는 기본토지세율에 따라 차등된 구역으로 구분한다. 및 토지의 표준 가격 (러시아 연방 법률 "토지 지불") . 토지의 규범적 가격은 토지 지적에 고정되어 있습니다.

토지의 표준 가격 결정 기준: 토지 세율 및 곱셈 요소, 토지세 혜택은 고려되지 않습니다.

건물과 토지가 임대권만 있는 경우 건물과 토지로 구성된 대상을 평가해야 하는 경우가 많습니다. 이 경우 건설을 위한 토지 할당 비용은 토지 비용으로 고려할 수 있습니다.

시장 상황에서 필요한 정보가 있는 경우 시장 데이터 분석에 기반한 방법을 적용하는 것이 좋습니다. 07.03.2002년 568월 XNUMX일자 러시아 재산부 명령 No. XNUMX-r은 토지 계획의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권고를 승인했습니다. 토지의 시가를 평가할 때에는 원칙적으로 매매비교법, 할당법, 토지임대료자본화법, 분배법, 나머지법, 구획분할법을 사용한다.

판매 비교 방법은 가장 간단하고 효과적인 평가 방법이며 실제로 비어 있는 토지와 비어 있는 것으로 추정되는 토지 모두를 평가하는 데 사용할 수 있습니다. 아날로그의 판매 가격을 백분율로 조정하여 토지 플롯의 특정 가격을 결정할 수 있습니다. 토지 거래 가격에 대한 정보가 없으면 공급 (수요) 가격을 사용할 수 있습니다.

토지 구획에 대한 비교의 공통 요소: 소유권, 자금 조달 조건, 특별 판매 조건, 시장 조건(시간 경과에 따른 변화), 위치(도시 및 도로와의 거리, 환경적 특성), 구획 조건, 물리적 특성(크기, 모양 및 깊이 플롯, 각도 위치, 토양 유형, 지형), 사용 가능한 유틸리티, 경제적 특성, 가장 효율적이고 효율적인 사용. 토지의 가치를 평가할 때 여러 비교 단위를 사용하여 각각의 가격을 조정하고 결국 가치 범위를 결정하는 여러 값을 얻을 수 있습니다. 도시 토지는 특별한 범주이며 그 가치는 도시의 크기와 생산 및 경제적 잠재력, 엔지니어링 및 사회 기반 시설의 개발 수준, 지역 자연, 환경 및 기타 요인에 의해 영향을 받습니다.

이 방법은 발달된 정보 공개 경쟁 시장에서만 충분히 정확한 결과를 제공합니다. 러시아 토지 시장은 이러한 요구 사항을 충족하지 않으며 유사한 토지의 매매 거래에 대한 정보를 기반으로 토지 비용을 결정할 수 없습니다. 따라서 모든 현장 평가 방법을 적용하기 위해 평가에 사용할 수 있는 모든 정보를 수집해야 합니다.

토지 임대료 자본화 방법은 토지에 대한 임대 요율에 대한 충분한 정보가 있는 경우 이러한 토지의 가치를 토지에 대한 임대료 형태로 미래 소득의 현재 가치로 결정할 수 있다는 사실에 기반합니다. 평가 중인 플롯. 이 방법의 틀 내에서 토지 임대료는 토지 시장의 일반적인 조건 하에서 토지 임대 소득으로 계산할 수 있습니다. 일정한 소득의 흐름으로 토지 임대료는 시장 분석에서 결정된 토지에 대한 자본화 비율로 나누어 가치로 자본화할 수 있습니다. 자본화에 대한 초기 데이터는 임대 토지의 판매와 임대 가치의 비교에서 얻습니다.

수령한 임대료를 기준으로 토지의 시장 가치는 일반적으로 직접 자본화 방법을 사용하는 소득 접근법을 사용하여 결정됩니다. 토지 계획 비용을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

여기서 VL은 토지 계획 비용,

IL - 토지 소유 소득,

RL: - 토지의 자본화 비율.

자본화 비율은 유사한 토지에 대한 토지 임대료를 판매 가격으로 나누거나 평가된 토지에 자본을 투자하는 것과 관련된 위험 프리미엄 금액으로 무위험 자본 수익률을 증가시켜 결정됩니다.

토지의 임대료 가치에 영향을 미치는 주요 요인은 위치, 크기, 모양, 주변 토지 이용 유형, 교통 접근성, 엔지니어링 장비의 특성입니다.

그러나 러시아에서는 국유지와 지방자치단체의 토지를 주로 임차하며, 임대료는 시가와 동일하지 않은 토지의 표준가격에 따라 산정된다. 현재 시가로 토지를 임차하려는 시도가 이루어지고 있지만, 토지임대자본화법을 실용화한 결과의 객관성을 논하기에는 아직 이르다.

분배 방법(상관 관계, 상관 관계, 할당 방법) - 토지 비용과 부동산 단지 개선의 알려진 비율을 기반으로 토지 계획의 비용 구성 요소를 결정합니다. 이 방법은 기여 원칙과 각 유형의 재산에 대해 토지와 건물의 가치 사이에 정상적인 비율이 있다는 주장을 기반으로 합니다. 이 비율은 새 건물에 가장 안정적이며 가장 효율적이고 최상의 사용 옵션에 가깝습니다. 건물이 오래될수록 총 자산 가치에 대한 토지 가치의 비율이 높아집니다.

이 방법을 적용하려면 주어진 시장에서 특정 유형의 부동산에 대한 토지 가치와 모든 재산의 비율에 대한 신뢰할 수 있는 통계 데이터가 필요합니다. 그러나 이 방법은 신뢰도가 낮아 선진국에서도 거의 사용되지 않는다. 이 방법의 적용은 토지 판매에 대한 정보가 충분하지 않은 조건에서 정당화됩니다. 얻은 값은 지표로 간주됩니다.

할당(추출) 방법은 유사한 부동산 객체에 대한 거래 가격 정보가 있는 경우 조성된 토지를 평가하는 데 사용됩니다. 토지 개선은 가장 효율적인 사용에 해당합니다. 이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

- 객체 비교 요소의 정의;

- 평가 대상에서 각 유사체의 차이점 결정;

- 각 비교 요소에 대한 계산 및 조정

- 아날로그의 조정 가격을 합리적으로 일반화하여 평가된 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 대상의 시장 가치 계산

- 평가된 토지 계획에 대한 교체 비용 또는 개선의 재생산 비용 계산;

- 평가된 토지 구획, 교체 비용 또는 토지 구획 개선의 재생산 비용을 포함하여 단일 부동산 대상의 시장 가치에서 빼서 평가된 토지 구획의 시장 가치 계산.

선택 방법은 토지의 총 가격에 대한 개선의 기여도가 작은 경우 사용되며 교외의 토지 평가에 권장됩니다(개선의 기여도가 작고 상당히 쉽게 결정됨), 데이터가 없을 때 사용 인근 토지 매각에 대해

이 방법은 초기 정보의 특성과 원하는 가치를 얻기위한 모델을 고려하여 수동 시장 (공터의 판매에 대한 데이터가 없음)에서 가장 효과적입니다. 일반적으로 토지 계획의 비용은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Cz, - 토지 비용,

C - 물체의 비용,

Su - 개선 비용.

잔여 방법은 물리적 구성 요소에 대한 투자 그룹 기법에 기반합니다. 이 방법은 소득 창출 개선으로 평가되는 토지를 건설할 가능성이 있는 경우 건축 및 비건축지의 평가에 적용됩니다. 토지의 가치는 토지와 관련된 소득의 일부를 자본화한 결과로 결정됩니다.

토지의 가치를 결정하려면 건물의 가치, 전체 부동산의 순 영업 소득, 토지와 건물의 자본화 비율을 알아야 합니다.

토지에 대한 잔여 방법의 주요 단계는 다음과 같습니다.

1) 전체 부동산의 순 영업 이익은 시장 임대료와 예상 운영 비용을 기반으로 결정됩니다.

2) 구조(건물)와 관련된 순 영업 이익이 결정됩니다.

3) 토지에 귀속되는 순영업이익은 토지의 자본화율을 통해 가치지표에 자본화된다.

경제적 안정이 부족한 상황에서는 소득을 예측하기 어렵다.

구획법(개발 접근법)은 개별 구획으로 분할하기에 적합한 토지를 평가하는 데 사용됩니다. 다음 단계로 구성됩니다.

- 개별 플롯의 크기 및 수 결정

- 비교매출비교법을 이용한 개발지역 원가계산

- 비용 및 개발 일정, 예상 판매 기간 및 합리적인 사업 이익의 계산;

- 개별 구획의 개발 및 판매 완료 후 부동산 판매로 인한 순 수익을 결정하기 위해 구획의 예상 총 판매 가격에서 모든 개발 비용 및 사업 이익을 공제합니다.

- 예상 개발 및 판매 기간과 관련된 위험을 반영하는 할인율의 선택.

토지 개발 비용에는 일반적으로 다음이 포함됩니다.

- 사이트의 고장, 정리 및 계획 비용;

- 도로, 인도, 엔지니어링 네트워크, 배수 건설 비용;

- 세금, 보험, 엔지니어 비용;

- 마케팅 비용;

- 계약자의 이익 및 간접비 등

일반적으로 토지 구획의 시장 가치 모델링은 특정 구획을 점유할 권리에 대한 다양한 "합리적인" 토지 사용자의 경쟁에서 동적 평형을 달성한다는 가정 하에 수행됩니다. 공급이 제한된 모의 토지 시장에서 유효 수요와 공급의 균형이 이루어지면 기존 개발을 고려하고 무료로 사이트를 가장 효율적으로 사용하는 문제가 결정됩니다. 다양한 유형의 토지 사용에 대한 잠재적 임대 소득의 모델링은 위치와 일반적인 가격(판매 및 임대)의 임대 효과 형성 패턴을 기반으로 합니다. 도시의 거리 및 도로 네트워크 전면에 위치하고 쿼터 내 영토에 위치한 사이트에 대한 비용 지표의 상당한 차이를 감안할 때 이러한 사이트는 평가 중에 필수 분할 대상입니다. 가장 효율적인 사용 원칙의 구현은 수요량에 대한 실제 제한과 영토의 가능한 다기능성을 고려하여 시장의 다양한 기능 부문 간의 부동산 사용 경쟁 조건에서 발생합니다. 그 결과 각 사이트에 토지 사용자 집합이 형성됩니다.

2.8. 부동산 감정 보고서

평가 보고서는 평가 프로세스의 과정을 반영하고 평가자가 사용한 초기 데이터, 분석, 결론 및 최종 값을 포함하는 모든 직업 윤리 요건을 명확하고 접근 가능한 방식으로 충족하는 서면 문서입니다. 평가 보고서 부록에는 보고서의 주요 섹션에 포함되지 않은 모든 사진, 스케치 및 지도가 포함되어 있습니다. 때때로 부록에는 용어집이 포함되어 있습니다.

보고서에는 제한 조건 외에도 가정이 표시될 수 있습니다. 즉, 평가 과정에서 평가자가 전문적인 의견을 기반으로 한 진술이지만 실제 데이터에서는 뒷받침되지 않습니다.

평가 보고서의 내용에 대한 기본 요구 사항과 자산 평가에 대한 사례 연구를 고려하십시오.

평가 대상에 대한 평가 보고서는 서면으로 작성하여 적시에 고객에게 전달해야 합니다. 보고서는 모호하거나 오해의 소지가 있어서는 안 됩니다. 시가가 결정되지 않고 다른 종류의 가치가 있는 경우에는 평가결과를 정하는 기준과 평가대상의 시가결정 가능성에서 이탈사유를 명시하여야 한다.

예술에 따르면. "러시아 연방의 평가 활동에 관한"법률 11에서 평가 보고서는 다음을 나타냅니다.

- 보고서의 편집 날짜 및 일련 번호

- 감정인이 감정 대상을 평가하는 근거

- 감정인의 법적 주소 및 이러한 유형의 부동산에 대한 감정 활동을 수행하기 위해 발급된 면허에 대한 정보

- 감정 대상에 대한 정확한 설명, 법인이 소유한 감정 대상과 관련하여 법인의 세부 정보 및 이 감정 대상의 장부가

- 평가 대상의 적절한 유형의 가치를 결정하기 위한 평가 기준, 이 평가 대상 평가에 사용하는 근거, 평가 대상 평가에 사용된 데이터 목록, 수령 출처 표시 평가 대상을 평가하는 동안 만들어진 가정으로;

- 평가 대상의 가치와 최종 가치, 얻은 결과의 적용 제한 및 한계를 결정하는 순서;

- 평가 대상의 가치 결정 날짜;

- 평가자가 사용하는 문서 목록과 평가 대상의 양적 및 질적 특성을 설정합니다.

보고서에는 평가자의 의견에 따라 특정 평가 대상의 가치를 계산하는 데 사용하는 방법의 반영의 완전성에 매우 중요한 기타 정보가 포함될 수도 있습니다.

보고서는 감정인이 직접 서명하고 인감으로 인증합니다.

시장 가치 또는 보고서에 설정된 평가 대상의 기타 가치의 신뢰성에 대해 분쟁이 있는 경우, 이 분쟁은 법원의 고려 대상입니다.

평가 보고서의 구조

전송 편지.

1. 일반 정보.

1.1. 기본적인 사실과 결론.

1.2. 평가의 목적.

1.3. 평가된 권리.

1.4. 평가 품질 인증서.

1.5. 감정사 자격.

1.6. 가정 및 제한 조건.

2. 사용되는 용어 및 평가 프로세스.

3. 평가 대상 및 환경 분석.

3.1. 토지에 대한 설명입니다.

3.2. 개선 사항에 대한 설명입니다.

3.3. 지역의 일반적인 특성.

3.4. 도시의 부동산 시장 분석.

4. 평가 대상(NNEI)의 가장 효율적이고 가장 효과적인 사용에 대한 분석.

4.1. 무료로 토지 플롯의 NNEI 분석.

4.2. 기존 개선 사항이 있는 토지 플롯의 NNEI 분석.

5. 평가 대상의 가치 결정.

5.1. 토지의 가치를 결정합니다.

5.2. 개선 비용 결정:

- 비용이 많이 드는 접근 방식

- 비교 접근,

- 소득 접근.

6. 결과를 최종 비용 견적으로 조정합니다.

3. 소득 자본화에 따른 투자 자본의 가치 결정

부동산에 대한 자금조달 투자의 타당성을 분석하기 위해서는 금융수학의 몇 가지 요소와 부동산 소득을 현재가치로 환산하는 모델을 알아야 하며, 이에 대해 이 장에서 논의한다.

이 방법의 사용은 투자 소득 흐름에 대한 가장 상세한 분석을 포함하기 때문에 수익률에 의한 소득 자본화 분석에 더 많은 주의를 기울입니다. 투자자를 순차적으로 분석합니다.

3.1. 직접 대문자

주요 자본화 방법은 직접 자본화 방법과 자본 수익률에 기초한 소득 자본화 방법입니다.

각 경우의 대문자 사용 방법 선택은 다음 요인의 영향을 받습니다.

- 재산 유형;

- 대상의 유효 연령 및 경제 수명

- 정보의 신뢰성과 확장성

- 평가 대상 소득의 특성(금액, 수령 기간, 변화율).

가장 일반적으로 사용되는 대문자 사용 방법은 다음과 같습니다.

- 직접 자본화, 순연 소득을 자본화 비율로 나누어 대상의 가치를 결정할 때;

- 잠재적 또는 실제 소득의 가치와 총 임대료 승수를 고려하여 재산 평가를 기반으로 한 총 임대료 방법;

- 현금 흐름을 할인하는 방법 - 자산 사용과 관련된 위험 정도를 고려하면서 현금 흐름이 불균등하게 수신되는 경우 대상의 평가, 임의로 변경합니다.

- 잔존 방법 - 소득 창출의 개별 요소의 영향을 고려한 자산 평가(잔여 방법과 함께 직접 자본화 및 수익률로 소득 자본화 방법을 모두 사용할 수 있음)

- 모기지 투자 분석 방법 - 소유 및 차입 자본 비용에 대한 회계를 기반으로 한 자산 평가.

특정 자본화 방법의 선택은 예상 소득의 성격과 품질에 따라 결정됩니다.

현재 러시아는 경제적, 정치적으로 불안정한 상황에서 신뢰할 수 있는 예측이 어렵기 때문에 수익률에 의한 자본화와 같이 철저한 현금 흐름 분석이 필요하지 않은 직접 자본화 방법이 널리 사용됩니다.

직접 자본화는 안정적인 사용 조건, 일정한 수입, 초기 투자의 부재, 동시에 자본 수익 및 자본 소득을 고려하면서 자산의 가치를 평가하는 것입니다.

자본화 비율은 일반적으로 순 연간 수입을 유사체의 판매 가격으로 나누어 평가 대상의 유사체에 대한 시장 정보 분석을 기반으로 계산됩니다.

이전 장에서 고려한 소득 접근법의 기본 공식

직접 대문자의 경우 일반적으로 다음 형식으로 적용됩니다.

여기서 PV는 부동산의 현재 가치,

NOI - 평가일 이후 첫 해의 예상 순 영업 이익,

R₀ - 총 자본화 비율.

수년간의 소득을 평균하여 얻은 1년간의 정규화된 순영업소득을 NOI로 사용할 수 있습니다.

자본화율 Dd는 자산에 투자된 자금이 노출되는 위험을 반영합니다. 자본화 비율 계산 방법은 평가 대상이 작동하는 특정 조건에 따라 선택됩니다. 비교 대상의 샘플을 기반으로 한 소득 및 거래 가격에 대한 정보, 금융 거래의 출처 및 조건, 금융 거래에 대한 정확한 예측 가능성 예측 기간이 끝날 때의 개체 값입니다.

직접 자본화는 총 임대 승수(특정 유형의 부동산의 잠재적 또는 실제 총 수입에 대한 시장 가격의 평균 통계 비율)를 사용하여 가능합니다.

총 임대료 승수(RM)

직접 자본화 방법을 적용하기 위한 주요 조건:

- 소득 수령 기간은 무한대 경향이 있습니다.

- 소득 금액은 일정합니다.

- 물건을 사용하기 위한 조건이 안정적이다.

- 초기 투자는 고려되지 않습니다.

- 자본수익률과 자본수익률이 동시에 고려됩니다.

직접 자본화의 경우 평가 대상 유사체의 소득과 판매 가격 간의 관계 분석을 기반으로 얻은 총 자본화 비율로 일반적인 순 영업 이익을 나누어 부동산 가치를 결정하는 모델을 사용합니다. 다음은 직접 자본화 모델의 몇 가지 예입니다.

직접 자본화 방법의 장점:

- 계산의 단순성;

- 소수의 가정;

- 시장 상황 반영

- 위험도가 낮은 안정적인 기능 부동산에 대한 좋은 결과 얻기(세입자 XNUMX명 및 장기 임대 건물).

방법의 충분한 적용 용이성과 함께 시장 분석의 복잡성과 비교 대상 간의 차이에 대한 조정 필요성을 고려해야 합니다. 시장 거래에 대한 정보가 없는 경우, 대상물이 건설 또는 재건축 중이거나 대상물이 심각한 손상을 입은 경우에는 이 방법을 적용하지 않아야 합니다.

자본화율은 부동산의 미래 소득을 현재 가치로 환산할 때 적용됩니다.

자본화율은 매출액비교법, 부채보상비율법, 투자집단법, 실질총이익률법, 잔액법을 사용합니다.

매출비교법은 전체 시가총액을 결정하는 주요 방법입니다. 평가 대상의 자본화 비율을 결정할 때 먼저 다음 공식을 사용하여 판매된 각 유사품에 대해 자본화 비율을 계산합니다.

여기서 SPi는 i-아날로그의 판매 가격입니다.

그런 다음 수학적 통계의 방법을 고려하여 평가 대상에 대한 각 매출의 유사도를 반영하는 가중치 계수 xi를 선택합니다.

Ri와 같이 위험도가 유사한 대체투자에 대한 자본화율을 사용할 수 있으며 x는 1차 투자의 가중계수이다.

평가 대상의 분석 된 유사체는 남은 경제 수명, 운영 비용 수준, 복귀율 및 손실 요인, 위험, 토지 및 건물 가치의 비율, 판매 날짜, 최상의 방법 및 가장 효율적인 사용, 자금 조달 조건, 관리 품질 수준 . 또한 사물의 위치와 장식도 근본적으로 다르지 않아야 한다.

부채보상비율법은 부채 자본을 부동산 투자 자금으로 사용할 때 적용됩니다.

DCR 부채 보상 비율은 다음과 같이 계산됩니다.

여기서 DS는 연간 부채 상환액입니다.

총 자본화 비율은 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Rm - 총 자본화 비율; m - 차입금의 몫:

여기서 Vm은 빌린 자금의 비용 또는 대출 금액입니다.

V - 물체의 비용;

Rm - 차입 자금의 자본화 비율:

부채보상비율 계산을 위한 데이터는 쉽게 구할 수 있지만 이 방법은 시장 데이터가 충분히 신뢰할 수 없는 경우 자본화율에 대한 지표 값을 제공합니다. 따라서 적용 비율 방법은 수정 방법으로만 사용됩니다.

투자 그룹 방법은 차입금이 부동산 구매와 관련된 경우 사용됩니다. 동시에 자본화 비율은 재무 및 물리적 구성 요소와 관련하여 계산할 수 있습니다.

재무 구성 요소에 대한 투자 그룹 방법. 자본화 비율은 자기 자본과 부채 자본의 이익을 모두 고려한 가중 평균입니다.

여기서 Rm은 세전 소득 가치를 자신의 투자 자본 가치로 나누어 비교 대상에 대한 데이터에서 결정된 자기 자본의 자본화 비율입니다. Re, - 차입금에 대한 자본화 비율.

물리적 구성 요소에 대한 투자 그룹 방법. 자본화 비율은 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 L은 총 부동산 가치에서 토지 가치가 차지하는 비율입니다. Rl - 토지의 자본화 비율;

Rh - 개선을 위한 자본화 비율.

토지의 시가총액 비율은 토지 가치에 대한 토지 귀속 소득의 비율로 계산됩니다. 개선에 대한 자본화 비율은 개선 비용에서 개선에 귀속되는 소득의 비율로 결정됩니다.

영업비용과 실제총수입금액에 관한 자료가 있는 경우에는 실총수입계수법을 적용한다.

여기서 OER은 운영 비용 비율입니다. EGIM은 실제 총소득 비율입니다.

직접 대문자를 사용하면 총 소득 비율과 잔여 기술을 사용하여 개체의 가치를 계산할 수 있습니다.

총 소득 비율의 적용. 운영 비용을 사용할 수 없는 경우 총 수입 수치를 사용하고 다음 적절한 요소를 곱합니다.

- GRM - 기간이 한 달인 경우 총 임대료 계수;

- GIM - 기간이 XNUMX년인 경우 총 소득 비율.

이 계수는 개체의 소득과 판매 가격의 비율에 의해 결정되며 자본화율의 역수입니다.

이 경우 재산 가치는 다음과 같이 결정됩니다.

또는

여기서 PGI - 잠재적 총 소득;

PGIM은 평가 대상의 유사체에 대한 데이터에 따라 계산된 잠재적 총 소득 계수입니다.

EGI - 실제 총 소득; EGIM - 실제 총 소득 계수:

SP는 평가 대상의 유사체의 판매 가격입니다.

잔차 방법은 평가 대상의 한 구성 요소 값을 알고 있는 경우에 사용됩니다. 토지 및 건물, 자기 자본 및 부채 자본에 대한 잔여 방법이 있습니다.

잔여 방법의 적용 순서:

- 알려진 값을 가진 구성 요소에 해당하는 연간 소득 부분의 계산;

- 알 수없는 값을 가진 구성 요소에 속하는 연간 소득 부분의 계산;

- 알려지지 않은 구성 요소의 비용 계산;

- 구성 요소의 값을 추가하여 속성의 가치를 결정합니다.

토지의 가치가 알려진 경우 건물에 대한 잔여 방법을 고려하십시오. 계산은 다음 공식을 사용하여 위의 순서에 따라 수행됩니다.

여기서 IL은 토지에 귀속되는 연간 소득입니다. VL - 토지 가치; RL - 토지의 자본화 비율.

여기서 Jh, - 건물에 귀속되는 연간 소득; J0는 부동산에서 발생하는 총 연간 소득입니다.

여기서 Vn은 건물 비용입니다. Rn - 건물의 자본화 비율.

여기서 V는 속성 값입니다.

유사하게 적용:

- 토지에 대한 잔여 방법 - 건물 비용을 매우 정확하게 결정할 수 있는 경우

- 자기자본의 균형 방법 - 모기지론의 기간과 연간 채무상환액을 결정할 수 있는 경우

- 차입 자본에 대한 잔여 방법 - 자기 자본 비용이 알려진 경우.

일반적으로 직접 자본화 계산에는 비교 가능한 판매 데이터가 있어야 합니다. 수익률에 의한 소득 자본화는 시장 데이터에 덜 의존하지만 이 방법은 그러한 부동산의 잠재적 구매자의 실제 기대와 선호도를 반영해야 합니다.

3.2. 수익률에 따른 소득의 자본화

3.2.1. 현금 흐름 할인

수익을 수익률로 자본화 할 때 직접 자본화보다 소득 흐름이 더 자세히 고려되고 현금 흐름의 변화 특성이 고려되며 투자자 결정이 일관되게 분석되며 더 복잡한 계산 모델이 적용됩니다.

수익률에 따른 소득 자본화의 주요 방법:

- 각 계획 연도의 소득 흐름에 대한 자세한 분석을 포함한 할인된 현금 흐름 방법

- 변화 추세를 고려하여 첫 해의 소득을 자본화하는 것으로 구성된 계산 모델에 따른 자본화 방법.

현금 흐름을 할인하는 방법은 대상 사용과 관련된 위험의 정도를 고려하여 임의로 변경되고 고르지 않은 들어오는 현금 흐름으로 재산을 평가하는 것입니다. 이 경우 자산의 가치는 각 정기 소득원을 별도로 할인하여 미래 소득의 현재 가치와 해당 자산이 연말에 판매될 수 있는 자산의 예상 미래 가치의 합으로 결정됩니다. 보유 기간. 이러한 계산에서는 수익률 또는 수익률이라고 하는 해당 자본 수익률인 할인율이 사용됩니다.

현금흐름은 자산을 사용함으로써 생기는 현금흐름이다.

이 방법을 사용하면 임의로 변경될 수 있고 위험 수준이 다른 현금 흐름의 현재 가치를 고려할 수 있습니다. 현금흐름할인법의 일반모형

여기서 PV는 현재 값이고 n은 기간 수입니다. Jn - n 번째 기간의 소득; Y - 할인율.

간단히 이 모델은 다음과 같이 나타낼 수 있습니다.

또는

여기서 PV는 보유 기간(복귀) 종료 시 개체의 재판매 가격입니다. n - 소유 기간; 나는 - 예측 기간의 연도; FV(n,Y) - 할인율 Y에서 n 기간 동안 단위당 현재 비용(복리의 네 번째 기능)

즉, 현금흐름할인법에 따른 부동산의 현재가치는 보유기간과 환입기간별 소득의 현재가치의 합으로 결정된다.

반환 - 보유 기간 종료 시 개체 판매로 인한 수입.

할인율은 투자수익률(ROI)이라고도 합니다. 그것은 투자의 효율성을 특징 짓고 전체 총 소득 (투자 소득 및 자산 가치 변화로 인한 소득)을 고려하고 초기 투자와 실현 된 경제적 효과를 시간 및 위험 요소와 일치시킵니다. 영업순영업이익을 분석하면 토지 및 건축물에 대한 수익률과 이자율 또는 이자율을 고려한 할인율이 적용됩니다. 자기자본이익률을 분석하면 자기자본이익률이 적용된다.

소득 흐름은 부동산 시장의 현황과 동향에 대한 철저한 분석을 기반으로 예측됩니다. 이 경우 재건 또는 현대화의 추정 비용은 해당 기간의 소득원에서 공제되어야 합니다.

할인율의 선택은 비교 가능한 수준의 위험, 즉 자본의 기회 비용이 분석되는 사용 가능한 대체 투자 옵션의 분석을 기반으로 합니다. 이 방법을 사용하려면 전체 투자 기간 동안 소득 및 자본 지표에 대한 회계 및 분석이 필요합니다.

러시아 감정평가사들 사이에는 3-5년 범위에서 물건의 소유권 기간을 추정하는 일반적인 관행이 있습니다.

현금흐름할인법의 장점:

- 시장 역학을 고려합니다.

- 불안정한 시장에 적용 가능

- 수입과 지출의 불균등한 구조를 고려합니다.

- 건설 또는 재건축 중인 시설에 적용됩니다.

그러나 이 방법은 적용하기가 상당히 까다롭고 예측에 오류가 발생할 확률이 높고 예측 소득을 현재 가치로 변환하는 과정에서 부정확성이 증가합니다.

3.2.2. 회귀로 인한 현금 흐름 예측

계획 기간 밖에서 받을 것으로 예상되는 수익은 계획 기간의 마지막 해에 대상의 재판매(되돌리기)로 인한 수익으로 고려됩니다.

복귀 현금 흐름을 예측하는 주요 방법:

- 소유기간에 따른 물건의 가치변동, 이 기간 동안 부동산시장의 전반적인 상황, 특히 유사한 물건에 대한 시장상황의 변화, 특히 재판매에 대한 가정에 기초하여 미래 매매가격을 설정 - 투자 프로젝트가 완료된 다음 연도의 소득 자본화:

여기서 Vn - n년에 물건의 재판매에서 발생합니다. DATSFn - n년 세후 현금 흐름 할인 Ro - 총 자본화 비율.

자산 가치가 하락하는 경우 자본 수익을 고려해야 합니다. 자산의 소득 흐름이 정기적으로 변동하는 경우 자본화율에 대한 조정 계수를 적용해야 합니다.

3.2.3. 할인율 결정

현금흐름할인법은 시장의 상태와 기대치를 반영한 ​​할인율을 사용하여 부동산 소유로 인한 소득이 무작위로 변동하는 미래의 현재 가치를 기반으로 합니다.

할인율 - 특정 시점에서 현금 흐름의 가치를 재계산할 때 사용되는 복리 이율. 할인율의 선택은 비교 가능한 수준의 위험(자본의 기회 비용)으로 사용 가능한 대체 투자 옵션의 분석을 기반으로 합니다.

할인율을 결정하는 몇 가지 방법을 고려하십시오.

합산법. 이 방법은 사용 가능한 대체 투자의 수익과 위험을 비교하는 것을 기반으로 합니다. 할인율은 다른 투자 상품과 비교하여 무위험으로 간주되는 투자 수익률에 투자 프로젝트 고유의 추가 위험을 반영하는 백분율 구성 요소(보험료)를 추가한 결과로 계산됩니다.

이 방법에는 부동산 투자와 가장 관련이 있는 주요 위험을 고려하는 것이 포함됩니다.

- 투자 대상의 유동성 위험

- 투자 관리 위험 - 투자 관리 수준이 낮아질 가능성이 있으며 이는 자산 가치의 하락으로 이어질 것입니다.

- 부동산 시장의 위험 - 수요와 공급 비율의 변화가 대상의 소득 수준에 영향을 미칠 가능성;

- 자본 시장 위험 - 수익률과 이자율의 변화가 부동산 가치의 변화로 이어질 확률;

- 인플레이션 위험-실물 소득의 예상치 못한 변화의 위험, 부동산 투자에 대한 이러한 위험의 정도는 인플레이션과 함께 부동산 가치와 임대료 수준이 증가하는 경향이 있기 때문에 작습니다.

- 재정적 위험 - 부채 융자를 사용하는 경우 고려하여 재정적 레버리지의 부정적인 변화 가능성을 반영합니다.

- 입법 위험 - 법률 변경 가능성으로 인해 부동산 가치가 하락할 가능성;

- 환경 위험 - 불리한 환경 요인의 출현으로 인해 부동산 수입이 감소할 가능성을 반영합니다.

시장 분석 방법. 시장 데이터 분석을 기반으로 하는 방법으로, 일반적인 판매자와 구매자의 의견, 위험, 위험 등을 보다 정확하게 반영하여 할인율을 결정하는 가장 정확한 방법이라고 할 수 있습니다. 위치 특성 및 소득 특성.

실제 거래에 대한 설문조사 또는 분석을 통해 투자자의 의견과 선호도를 고려합니다. 할인율은 비교 가능한 부동산에 대한 궁극적인 수익률로 정의됩니다. 최종 수익률을 식별하기 위해 내부 수익률 IRR의 개념이 사용됩니다. 즉, 투자 프로젝트를 개발하는 동안 모든 현금 수령액의 현재 가치가 투자의 현재 가치와 동일한 할인율입니다.

대체 투자 비교 방법. 이 경우 위험도가 유사한 투자 프로젝트는 할인율이 유사해야 한다고 가정합니다. 위험도가 비슷한 프로젝트의 할인율을 자본의 기회비용이라고 합니다. 투자자는 유사한 위험이 있는 프로젝트에 투자하지 않음으로써 그러한 이익을 잃습니다.

부동산 투자에 대한 비교의 대상으로, 담보가 있는 상업 대출에 대한 이자율, 일부 증권의 ​​수익률이 선택됩니다. 대출 기관의 위험 정도는 지분 투자자보다 낮기 때문에 부동산 투자 수익률은 대출 금리보다 높아야 합니다.

투자 그룹의 방법(투자 조합). 이 방법은 총 투자에서 부채 비율과 자기 자본 비율, 이러한 구성 요소 각각에 대해 요구되는 수익률을 결정하는 데 기반을 둡니다.

이자율과 이자율은 투자 프로젝트 자금 조달 과정에서 투자된 차입 및 자체 자금의 비율과 상관 관계가 있으며 총 할인율은 재무 구성 요소를 가중 평균으로 고려하여 결정됩니다.

여기서 Y0은 총 할인율입니다. Ym - 빌린 자금의 할인율; 예 - 자신의 자금을 위해.

이 방법은 부동산 투자를 위한 차입금의 유인이 전형일 때 적용되며, 신용 비율의 평균 시장 상황과 투자자의 자기 자본 수익률의 평균 시장 가치를 알고 있습니다.

3.2.4. 계산 모델별 대문자 사용

계산 모델 자본화 방법은 일반적인 자본화 비율을 사용하여 소득 흐름의 변화에 ​​대한 분석을 기반으로 합니다.

총 자본화 비율은 수익률의 시장 가치, 선택한 자본 재조정 모델, 자금 조달 조건, 소득 변화율 및 대상 가치를 고려하여 계산됩니다. 자본화율의 주요 구성 요소는 할인율과 소득율입니다. 서양식 방법에 따르면 세금 목적의 부동산 감정의 경우 실효 세율을 고려해야 합니다.

할인율은 자본 비용에 대한 각 기간 동안 받은 소득의 현재 가치의 비율인 투자 자본에 대한 요구 수익률입니다. 부동산 비용이 높고 취득, 투자 프로젝트의 시행을 위해서는 차입금을 유치해야 합니다. 이 상황에 따라 할인율에는 다음 구성 요소가 포함됩니다.

a) 이자율 - 차입 자본에 대한 요구 수익률;

b) 수익률 - 요구되는 자기자본 수익률.

회수율은 자산의 수명 동안 투자된 자본에 대한 수익률을 반영합니다. 회수율은 흔히 투자수익률(ROI)이라고 합니다. 투자 기간 동안 지출될 투자 지분에만 적용됩니다. 토지가 소비되지 않는다는 사실 때문에 토지 자산에 대한 대체율은 고려되지 않습니다.

실효세율은 부동산 시가에 대한 백분율로 표시되는 재산세율입니다. 세금 목적으로 부동산 감정의 경우에만 자본화율에 포함되어야 합니다. 이 경우 재산세는 영업비용에 포함되지 않아 금액은 아직 알 수 없다.

대부분의 경우 자본화율의 모든 구성 요소 중 가장 큰 요소는 할인율입니다. 따라서 큰 투자 관리 비용(예: 은행 예금)이 필요하지 않은 무위험 유동 자본 ​​투자의 수익률을 식별하여 자본화율을 결정하기 시작합니다. 이것은 시간이 지남에 따라 돈의 가치가 떨어지는 것을 보상하는 최소 비율입니다. 그런 다음 위험, 유동성, 투자 관리에 대한 조정을 추가합니다. 이러한 구성 요소는 할인율(수익률 및 이자율)을 구성합니다.

모든 투자자는 자본 수익률 외에도 투자 자본 수익률을 고려합니다. 따라서 할인율에 대체율이 추가됩니다.

자본의 반환 - 소득 또는 재판매를 통한 초기 투자의 반환. 자본 회수율을 고려하여 회수율이 적용됩니다.

상환 - 투자 기간 동안 투자를 반환하는 데 필요한 정기 소득 금액. 연간 회수율은 물건 소득의 변화율, 물건 수령 기간, 물건이 영구적이지 않은 경우 물건의 향후 재판매 소득에 따라 달라집니다.

영구 보유로 인한 소득의 꾸준한 흐름이 예상되고 소득 창출 자산의 고정 자본 가치가 변하지 않을 것으로 예상되는 경우 투자 회수율을 고려할 필요가 없으며 자본화 비율은 다음과 같습니다. 할인율.

돈의 감가상각 외에도 재산 가치의 하락은 두 가지 주요 이유로 발생할 수 있습니다.

1) 시장의 수요와 공급 비율의 변화로 인해 한편으로는 위험률이 증가하고 다른 한편으로는 부동산 가치가 상승하면 위험률을 감소시켜야 합니다. 예상되는;

2) 자산에 누적된 감가상각으로 인해 자본화 비율에서 보상을 고려해야 합니다.

검토 기간 동안 대상의 가치가 변경되면 자본화 비율은 수익률과 원금 상환 비율의 두 계수의 합으로 결정됩니다. 부동산에 투자한 자본의 가치가 감소할 수 있는 경우 자본의 일부 또는 전체를 현재 소득 흐름에서 회수해야 합니다.

회수율 또는 투자 수익률은 투자 기간 동안 지출될 투자 몫에만 적용됩니다(토지의 경우 토지가 소비되지 않기 때문에 고려되지 않음). 회수율은 소유 기간 동안 투자 수익을 위해 매년 받아야 하는 금액을 결정하는 데 필요합니다. 인플레이션의 영향은 위험율(할인율의 구성요소)에 반영되고 회복율은 자산 감가상각이 판매 가격에 미치는 영향을 반영합니다.

환급 방법의 선택은 소득 수령의 성격에 따라 다릅니다. 수입원의 주요 수령 형태:

1) 대상의 소유권 조건에 제한 없이 일정한 정기적인 소득 수령

2) 제한된 기간 동안 일정한 기간 동안 일정한 기간 동안 정기적으로 소득을 수령한 후 대상물의 재판매를 계획합니다.

3) 임대 기간 만료 또는 서비스 수명 만료로 인한 대상의 완전한 감가 상각으로 제한되는 기간 동안 정기적인 수입 감소

4) 예측 기간 동안 증가하는 소득원;

5) 개체의 향후 재판매로 인한 수입원의 일회성 수령.

위의 수입원 수령 형태와 함께 이들의 조합이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 소득원의 증가 또는 감소와 해당 부동산의 향후 재판매의 조합.

자본 비용을 회수하기 위한 주요 옵션: 동일한 지분으로 자본 반환, 끝없는 소득 흐름 모델, Inwood 방법, Hoskold 방법.

균등 지분 보상 방법은 자본 투자의 상환이 자산 수명 동안 균등 지분으로 매년 발생한다는 사실을 기반으로 합니다. 환급률은 남은 서비스 수명의 역수로 계산됩니다. 이 방법의 사용은 마모가 심한 다기능 부동산, 주거용 부동산, 사무실에 적합합니다.

예. 건물의 남은 수명은 25년입니다. 그러면 환급률은 4%가 됩니다.

즉, 재산 수명의 나머지 25년 동안 연간 자본 회수 금액은 재산 가치의 4%여야 합니다.

이 방법은 특히 단기 임대로 임차인의 불안정한 재무 상태인 부동산의 감가상각 증가로 인해 순영업이익의 지속적인 감소가 예상되는 경우에 적용됩니다.

소득의 무한 흐름 모델은 두 가지 경우에 적용됩니다.

1) 끝없는 수입 흐름이 있습니다.

2) 소득 흐름은 유한하지만 대상의 판매 가격은 초기 투자와 동일합니다. 즉, 자산의 가치는 변하지 않으며 소득은 할인율과 동일한 자본화율로 자본화될 수 있습니다.

투자 프로젝트가 끝날 때 자산 가치가 전체적으로 또는 부분적으로 감가상각되면 초기 자본은 소득 흐름에서 반환될 수 있습니다.

Inwood 방법은 투자 수익률로 대체 펀드의 자본 수익률을 가정합니다. 즉, 원금 수익률이 투자 수익률과 같습니다. 복구 기금 요소는 초기 투자에 대한 전체 수익에 해당하는 현금 흐름을 생성합니다.

전체 자본화 비율에는 자본 수익률(R0)과 초기 투자에 대한 전체 수익에 해당하는 회수 기금을 생성하는 회수 기금 계수(SFF)가 포함되어야 합니다. 자산이 완전히 감가상각된 경우 총 자본화율을 계산하는 기본 공식은 다음과 같습니다.

인우드 방식의 특징은 보상기금의 조성이 투자수익률로 이루어진다는 점이다.

Hoskold 방법은 소득 흐름이 고르게 흐르는 경우에 적용되며, 이 경우 상환 금액이 매년 수령되고 무위험 이자율과 동일한 이자로 당좌예금 계좌에 예치됩니다. 이 방법은 투자자가 원래 투자와 동일한 비율로 재투자할 수 있는 옵션이 없다고 가정합니다. 이 경우 투자자는 자금의 수익을 확보하기 위해 보상 기금을 구성하여 가능한 한 가장 낮은 금리, 즉 무위험 금리로 재투자합니다.

투자 수익률을 사용하는 Inwood 방법과 달리 무위험 이자율을 자본 회수의 기초로 사용하는 Hoskold 방법은 훨씬 덜 자주 사용됩니다.

3.2.5. 균일하게 변동하는 소득의 자본화

개체의 소득이 정기적으로 변경되는 경우 자본화 비율을 조정해야 합니다.

여기서 R은 소득 흐름의 변화를 제외한 자본화 비율입니다. R* - 소득 흐름의 변화에 ​​따라 조정된 자본화 비율; Kk - 보정 계수.

소득이 증가하면 자본화율이 감소하고 소득이 감소하면 자본화율이 증가합니다.

3.3. 모기지 투자 분석

모기지 투자 분석은 자산의 가치를 자신의 자본 비용과 차입 자본 비용의 합으로 결정하는 것입니다. 이것은 그가 부동산 비용이 아니라 자본 비용을 지불한다는 투자자의 의견을 고려한 것입니다. 대출은 거래를 완료하는 데 필요한 투자 자금을 늘리는 수단으로 간주됩니다. 자기자본비용은 정기소득에서 자기자본투자자에 대한 현금흐름을 할인하여 계산하고 차입원가는 채무상환액을 할인하여 계산합니다.

부동산의 현재가치는 할인율과 현금흐름의 특성에 따라 결정됩니다. 즉, 현재 가치는 프로젝트의 수명, 자기 자본과 부채 자본의 비율, 자산의 경제적 특성 및 해당 할인율에 따라 달라집니다.

주택 구입이 차입 자본으로 조달되는 부동산 비용을 계산하기 위한 모기지 투자 분석의 일반적인 알고리즘을 고려해 보겠습니다. 차입금.

1 단계. 정기 소득 흐름의 현재 가치 결정:

- 예측 기간 동안의 수입과 지출에 대한 보고서를 작성하고 대출의 특성에 따라 부채 상환 금액을 계산합니다. 이자율, 전체 상각 기간 및 상환 조건, 대출 규모 및 대출 상환을 위한 지불 빈도;

- 자체 자금의 현금 흐름이 결정됩니다.

- 투자 자본 수익률이 계산됩니다.

- 계산된 자기자본이익률에 따라 세전 현금흐름의 현재가치가 결정됩니다.

2 단계. 상환으로 인한 소득의 현재 가치에서 대출 미지급 잔액을 뺀 값:

- 복귀 소득이 결정됩니다.

- 대상의 소유권 기간이 끝날 때 부채 잔액은 반환 수입에서 공제됩니다.

- 1단계에서 계산한 자기자본이익률에 따라 이 현금흐름의 현재가치가 결정된다.

3 단계. 분석된 현금 흐름의 현재 가치를 합산하여 재산 가치를 결정합니다.

수학적으로 자산 가치의 정의는 공식으로 나타낼 수 있습니다.

여기서 NOI - 프로젝트의 n 연도의 순 영업 소득; DS - 프로젝트의 n 연도에 부채 상환 금액;

TG - 판매 비용을 제외한 환입 금액

UM - 프로젝트 기간 종료 시 대출의 미지급 잔액 n; i - 자기자본이익률(ROE) M - 대출의 초기 금액 또는 부채 원금의 현재 잔액.

이 공식은 다음과 같은 경우에 방정식으로 적용될 수 있습니다.

- 재산 반환 금액을 예측하기 어렵지만 초기 비용과 관련하여 그 변화의 추세를 결정할 수 있는 경우 계산에서 초기 비용의 몫으로 표시된 복귀 가치를 사용할 수 있습니다. ;

- 문제의 조건이 대출 금액을 지정하지 않고 대출 지분만 지정하는 경우.

투자 프로젝트의 효과에 대한 주요 기준을 고려하십시오.

순 현재 가치는 화폐의 현재 가치를 감안할 때 비용에 대한 프로젝트 이익의 초과를 측정한 것입니다.

여기서 NPV는 투자 프로젝트의 순 현재 가치입니다. 공동 - 초기 투자; Сi - 기간 t의 현금 흐름; i, - 기간 t에 대한 할인율.

양수 NPV는 프로젝트의 현금 수입이 구현 비용을 초과한다는 것을 의미합니다.

순 현재 가치 규칙을 적용하는 단계:

- 이 기간 말에 재판매 수입을 포함하여 전체 예상 소유 기간 동안 프로젝트의 현금 흐름을 예측합니다.

- 금융 시장에서 자본의 대체 비용 결정;

- 자본의 기회 비용에 해당하는 비율로 할인하고 초기 투자 금액을 빼서 프로젝트에서 현금 흐름의 현재 가치를 결정합니다.

- 여러 옵션에서 최대 NPV 값을 가진 프로젝트 선택.

NPV가 클수록 투자자가 투자 자본으로 얻는 소득이 커집니다.

투자 결정을 내리는 기본 규칙을 고려하십시오.

1) NPV 값이 양수인 경우 프로젝트를 투자해야 합니다. 고려된 효율성 기준(NPV)을 사용하면 시간 경과에 따른 화폐 가치의 변화를 고려할 수 있으며 예상 현금 흐름과 대체 자본 비용에만 의존합니다. 여러 투자 프로젝트의 순 현재 가치는 오늘날의 화폐로 표시되므로 정확하게 비교하고 추가할 수 있습니다.

2) NPV 계산에 사용되는 할인율은 자본의 기회 비용에 의해 결정됩니다. 즉, 동일한 위험으로 돈을 투자할 때 프로젝트의 수익성이 고려됩니다. 실제로 프로젝트의 수익성은 대체 위험이 있는 프로젝트의 수익성보다 높을 수 있습니다. 따라서 수익률이 자본의 기회비용보다 높으면 프로젝트에 투자해야 합니다.

두 개 이상의 기간에 현금 흐름이 있는 경우 투자 결정을 내리는 데 고려된 규칙이 충돌할 수 있습니다.

투자 회수 기간은 프로젝트의 현금 흐름이 초기 투자 금액과 같아지는 데 필요한 시간입니다. 이 투자 성과 측정기는 투자 자본에 대한 완전한 수익이 언제 발생하는지 알고 싶어하는 투자자가 사용합니다.

단점: 회수 기간 이후의 지불은 고려되지 않습니다.

4. 부동산 투자 및 자금조달 과정 관리

부동산의 고유성은 각 투자 대상의 재정적, 법적, 기술적 측면에 대한 세심한 연구가 필요합니다. 또한 자산운용의 질에 따라 투자의 수익성이 좌우된다는 점도 중요하다.

4.1. 투자 프로젝트의 효율성 기준

투자 프로젝트를 분석할 때 자산의 투자 가치는 시장 가치를 고려하여 분석됩니다.

투자의 효율성 평가는 다음 정보를 고려하여 수행됩니다.

- 아날로그, 조정이 있는 특정 지표, 예측 및 전문가 추정에 의해 결정된 건설 비용;

- 자금 조달의 출처 및 조건에 대한 설명

- 대상의 소득 분석, 수익성 변화;

- 타당성 조사를 위한 투자 기간 선택(건설, 개발, 운영 포함)

- 소득 및 비용 구성 요소에 대한 가격 변동 예측

- 투자 프로젝트의 경제적 효율성과 신뢰성을 높이기 위해 매장량을 식별하기 위한 계산.

투자 프로젝트의 효율성을 결정하기 위해 계산이 수행되는 예측 기간의 기간은 생성, 운영 및 필요한 경우 대상의 청산 기간을 고려하여 결정됩니다. 수익성 특성, 투자자의 요구 사항 및 선호도.

투자 프로젝트의 비교는 특정 성과 기준을 적용하여 수행되며, 주요 기준은 프로젝트의 순 현재 가치, 프로젝트의 투자 회수 기간, 프로젝트의 수익성 지수, 프로젝트의 내부 수익률 및 수정, 순 자본에 대한 평균 수익.

모기지 투자 분석의 고려된 일반 모델을 통해 자산의 소유 기간이 자산의 가치에 영향을 미친다는 결론을 내릴 수 있습니다. 투자 프로젝트의 기간이 증가함에 따라 현재 가치가 감소하는 경향이 있습니다. 따라서 일반적인 경제 상황, 투자자의 재정 상황, 대체 투자의 수익성을 고려하여 투자 보유 기간을 예측해야 합니다.

수익성 지수는 초기 투자에 대한 미래 혜택의 현재 가치의 비율입니다.

수익성 지수의 또 다른 정의는 프로젝트의 모든 양수 현금 흐름의 현재 가치와 모든 음수 현금 흐름의 현재 가치 비율입니다.

이 값이 1보다 크면 투자 프로젝트를 수락해야 합니다. 기본적으로 수익성 지수는 NPV에 해당합니다. 상호 배타적인 프로젝트를 선택할 때 수익성 지수를 사용해서는 안 됩니다.

내부수익률(IRR)은 자본수익률의 현재 가치가 초기 투자와 동일한 할인율, 즉 NPV=0입니다.

이 기준의 단점은 투자 회수 기간보다 덜 명확합니다. IRR의 결정은 현금 흐름에 대한 적절한 할인율을 선택하는 것으로 구성됩니다. 이를 위해 프로젝트의 모든 양수 및 음수 현금 흐름을 분석하여 대수 합계가 XNUMX이 되는 할인율을 결정합니다.

IRR을 자본의 기회 비용과 비교하여 프로젝트의 NPV가 양수인지 여부를 결정할 수 있습니다. 자본의 기회 비용이 IRR보다 작으면 NPV는 XNUMX보다 큽니다.

자본의 기회 비용이 IRR보다 낮으면 프로젝트에 투자할 수 있습니다. 투자 프로젝트를 비교할 때 IRR 값이 큰 프로젝트가 더 바람직합니다.

실제로 내부 수익률이 주요 투자 기준으로 자주 사용되지만 다른 할인율을 고려해야 하거나 초기 현금 흐름이 XNUMX보다 큰 경우 이 효율성 기준은 올바르지 않습니다.

주어진 상황에 적용하기 위해 IRR을 조정하는 기술이 있습니다.

예를 들어 수정된 내부 수익률(MIRR)을 사용하면 프로젝트 현금 흐름의 부호에 둘 이상의 변경이 있을 때 IRR을 적용할 수 있습니다. 이 접근 방식은 단계적 건설 자금 조달과 함께 사용하는 것이 편리합니다. MIRR 계산은 다음과 같이 수행됩니다.

-할인은 프로젝트 시작 시 모든 음수 현금 흐름의 가치를 결정하며 할인율은 유동 단기 증권에 대한 투자 수익률에 따라 계산됩니다.

- 수정된 수익률인 프로젝트의 내부 수익률이 계산됩니다.

순자산에 대한 평균 수익률. 일부 투자자가 회계 수익률에 따라 투자 결정을 내리는 데 사용합니다. 회계 수익률 - 투자의 평균 장부가에 감가 상각비와 세금을 공제 한 후 프로젝트의 평균 예상 이익의 비율. 결과 비율은 회사 또는 산업의 평균과 비교됩니다.

투자 프로젝트의 효율성에 대한 이 기준에는 심각한 단점이 있습니다.

- 시간 경과에 따른 화폐 가치의 변화를 고려하지 않습니다.

- 특정 투자자가 사용하는 회계 시스템에 대한 의존성.

결정을 내리기 위해 투자자는 몇 가지 성과 기준을 분석하는 것이 좋습니다. 그 중 어느 것도 각 특정 상황의 모든 기능을 고려할 수 없기 때문입니다.

4.2. 투자 프로젝트 분석 방법

투자 분석에서는 가능한 유일한 매개변수가 아니라 가장 가능성 있는 매개변수가 평가됩니다. 사용된 용어:

위험 - 예상되는 계획 결과에서 실제 최종 데이터의 편차 가능성. 미래 사건에 대한 절대적인 확실성이 있다면 위험은 XNUMX입니다.

확률은 어떤 사건이 일어날 상대적인 가능성입니다. 부동산 투자를 평가할 때 이벤트가 발생할 확률은 투자 프로젝트의 위험과 직접적인 관련이 있습니다.

확률의 정도를 결정하는 것은 여러 가지 방법으로 수행됩니다.

- 과거 사건에 대한 분석 및 연구를 기반으로 합니다.

- 과학적 연구 및 실험의 결과

- 요인의 관계 분석 결과:

자본 시장의 이윤율이 하락하면 특정 유형의 부동산 이윤율이 하락할 것으로 예상할 수 있습니다.

- 모든 전제의 검증을 기반으로 한 전문가의 주관적 판단 개발.

확률의 정도가 이미 결정된 경우 투자 프로젝트의 위험을 측정하고 적절한 행동 전략을 결정할 수 있는 몇 가지 방법의 본질을 간략하게 살펴보겠습니다.

투자 프로젝트의 위험을 측정하고 행동 전략을 결정할 수 있는 방법: 부채 보상 비율 방법; 투자 회수 기간 분석; 위험 조정 수익률로 할인 민감도 분석; 몬테카를로 방법; 손익분기점 분석.

부채보상비율법은 부채금융이 있는 프로젝트의 타당성을 분석하는 데 사용됩니다. 부채 보상 비율 - 연간 부채 상환 금액에 대한 순 영업 이익의 비율 :

위험의 척도로, 부채 보상 비율은 일반적으로 모기지 대출을 사용할 때 모기지 조건에 따라 상대적인 안전 정도를 결정하는 데 사용됩니다. DCR을 기반으로 부채 융자를 통한 투자 프로젝트의 타당성을 분석합니다. DCR의 특정 가치는 대출 기관마다 다르며 위험을 측정할 수 있지만 특정 차용인과 관련된 위험은 고려하지 않습니다(Shevchuk D.A. 조직 및 투자 자금 조달. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. 은행 업무의 기초 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

회수 기간 분석은 돈이 위험한 투자에 있는 시간 간격을 반영합니다. 투자자에게 허용되는 회수 기간은 현재 경제 상황에 따라 다릅니다.

투자 포트폴리오를 관리할 때 투자 회수 기간은 프로젝트에 진입할 때와 프로젝트를 종료할 때를 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

위험 조정 수익률로 할인. 모든 위험 수준을 고려한 할인율은 추가 위험을 감수하는 투자자를 보상하기 위해 조정될 수 있습니다.

민감도 분석은 한 매개변수의 변화에 ​​대한 분석적 투자 모델의 민감도 분석을 기반으로 합니다. 가장 큰 위험은 요인에 의해 초래되며, 그 변화가 결과에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 믿어집니다.

민감도 분석은 변화하는 경향이 있는 모든 요소에 적용할 수 있습니다.

몬테카를로 방식. 민감도 분석을 사용하면 한 변수의 변화만 고려할 수 있습니다. 이 몬테카를로 방법은 변수의 가능한 모든 변화를 조합한 것입니다. 이 방법에는 복잡한 컴퓨터 모델이 필요합니다.

손익분기점 분석은 프로젝트에서 손실이 발생하기 전에 실제 총수입이 감소할 수 있는 금액을 결정하는 것입니다. 즉, 자본의 기회 비용을 고려하여 NPV = 0인 부동산 기능 수준이 결정됩니다.

4.3. 부동산 금융 리스크

위험은 실제 출력이 예상된 계획 결과와 다를 수 있는 가능성을 반영합니다. 위험은 투자 프로젝트의 특성, 수익성, 이 시장의 안정성에 따라 다릅니다.

부동산 금융과 관련된 주요 위험을 고려하십시오.

- 신용 위험 - 차용인이 지불하지 않는 경우 손실;

- 금리 위험 - 금리 상승에 직면하여 대출 금리가 차입 자금보다 덜 자주 조정될 확률;

- 조기 상환 위험 - 고정 이자율로 대출을 조기 상환하는 경우 손실;

- 예비 의무의 위험 - 융자 시작 전에 고정 이자율이 결정되는 융자 융자의 위험;

- 유동성 위험 - 발행된 대출에 대한 부채 상환으로 받은 채권자가 자신의 의무를 갚을 만큼 충분한 자금이 없을 확률;

- 자금 동원 조건의 변화 위험 - 고정 프리미엄(기준 금리에 비해)으로 대출할 때 자금 가치(기준 금리)가 감소하는 경우 손실.

신용 위험은 차용인이 대출금을 지불할 수 없거나 담보물 가치가 차용인이 대주에 대한 의무를 상환하기에 불충분한 경우 손실과 관련됩니다. 차용인의 지불 능력은 차용인의 소득과 대출 금리의 비율에 의해 결정됩니다. 미납의 경우 채권자에게는 여러 유형의 손실이 있습니다. 대출 기관은 소유하고 있는 부동산을 매각하여 받은 금액이 대출금의 상환된 부분보다 적으면 손실을 입습니다. 재산의 운영, 수리 및 판매 비용과 함께 미지급 대출 및 압류 재산 관리를 위한 관리 비용도 있습니다.

신용 리스크 관리는 담보물, 차용인의 지급 능력 및 수용 가능한 대출 금액에 대한 권장 사항 개발에 대한 철저한 분석을 통해 수행됩니다. 대출 상환 가능성을 결정할 때 차용인의 소득 금액을 결정하고 담보로 양도 된 재산의 가치를 평가하는 데 주요 관심을 기울입니다. 부동산 개발(건설, 재건축, 현대화)에 대출할 때 차용인이 이전에 대출이 요청된 프로젝트와 유사한 여러 프로젝트를 완료한 것으로 알려진 경우 신용 위험이 크게 줄어듭니다.

이자율 위험은 예상치 못한 이자율 수준의 부정적인 변화로 인해 신용 기관의 이익이 감소하는 것입니다. 즉, 대출 및 차입금에 대한 금리의 주기적인 조정이 불균형하여 자금조달로 인한 잠재적 손실입니다.

이 위험을 관리하는 방법: 인플레이션과 차용인의 소득을 고려하여 만기가 동일한 증권의 도움으로 자금을 조달하고 다양한 색인 방식의 대출 지불을 계산할 때 채권자가 사용합니다.

조기상환위험은 고정금리 모기지론의 조기상환으로 인한 재투자에 대한 잠재적 손실입니다. 위험은 또한 융자 시작 전에 이자율이 결정되는 대출 융자 손실과 관련하여 발생합니다. 이 위험을 사전 약정 위험이라고 합니다.

대출시 대출자와 차용자에게 대체 조건이 제공됩니다. 차용인은 대출 계약이 종료되기 전에 대출을 상환할 권리를 가지며, 대출 기관은 차례로 변동하는 이자율로 대출에 대한 이자율을 주기적으로 변경할 수 있습니다. 대출 기관은 또한 대출 자금 조달 절차가 시작되기 전에 대출 이자율을 결정할 수 있는 능력을 차용인에게 제공합니다.

유동성 위험은 채권자의 현재 의무를 이행하기 위해 대출에 대한 지불금을 수령하지 못하는 것과 관련이 있으며, 자산을 시장 가격 또는 그에 가깝게 판매하여 현금을 조달하는 데 어려움과 관련하여 발생합니다. 유동성 위험 관리에는 많은 금융 거래가 필요합니다. 특히 현금 흐름을 계산하여 은행의 현금 수요를 파악하고 출처 및 비용을 식별하여 현금 동원 전략을 수립합니다. 유동성 위험을 줄이는 것은 모기지론을 위한 XNUMX차 시장의 발전과 직접적인 관련이 있으며, 이 분야에서 장기 자원을 유치할 수 있는 조건을 만들고, 발행된 모기지론의 재융자를 보장하며,

자금 조달 조건의 변동 위험은 변동 금리의 장기 대출에서 발생합니다. 이 경우 대출에 대한 백분율 프리미엄은 고정되고 차입 자금에 대한 백분율 프리미엄은 가변적입니다.

자금조달조건의 변동위험은 장기변동금리부 대출로 자금조달을 통해 관리할 수 있다.

이와 함께 주택 건설 대출 시 발생하는 특정 위험이 있습니다. 예를 들어, 완성된 아파트가 계획보다 느리게 판매될 위험이 있습니다. 이러한 위험을 완화하는 방법에는 특정 수의 유닛을 사전 판매하도록 요구하고 대규모 프로젝트를 처리할 때 대출 프로세스를 여러 독립적인 단계로 분할하는 것이 포함됩니다.

또한 화재나 설치 또는 보관된 자재의 도난 또는 기타 재산 피해의 위험이 있습니다. 이러한 위험의 감소는 보험, 보안 및 법률에 위배되지 않는 보안을 보장하는 기타 방법을 통해 달성됩니다.

차용인이 제공한 서류의 위조 및 대출 자금이 목적에 유용하여 대출이 승인될 위험이 있습니다. 첫째, 차용자로부터 받은 자금을 투자하고, 둘째, 제공된 차입금에서 남은 금액이 건설을 완료하기에 충분하지 않다고 판단되는 경우 차입자 자신의 자금을 추가로 투자하여 이를 줄일 수 있습니다.

투자 자금을 조달할 때 상당한 자본 투자가 필요한 부동산 투자에 내재된 위험을 고려해야 합니다. 부동산 투자는 장기적이고 다른 경제 분야에 대한 투자보다 위험 요인의 영향이 더 큽니다. .

투자 프로젝트의 수익성은 현재 무위험 금리, 일반적인 시장 위험 및 투자 자산인 부동산의 특성으로 인한 위험 추정치를 기반으로 분석되어야 합니다.

무위험 투자는 수익이 절대적으로 확실한 투자입니다. 절대적으로 위험이 없는 투자는 없지만 최고의 수익 신뢰성을 가진 투자에는 국가에서 수익을 보장하는 투자가 포함됩니다.

따라서 부동산 투자를 분석할 때 장기 국채(예: 채권) 또는 이와 유사한 증권에 대한 현행 금리를 무위험 금리로 간주합니다.

시장 위험은 정기 소득 및 자본 비용의 변화로 인한 연간 IRR 가치의 변동성입니다. 부동산 시장은 증권시장과 달리 매매가격과 임대가격에 대한 단순한 통계처리가 아닌 전문 감정인의 추정에 따라 수익성이 결정된다. 이러한 추정은 평가자의 자격과 경험에 따라 달라지며 오류가 있을 수 있습니다.

부동산 투자와 관련된 위험은 낮은 유동성, 높은 거래 비용 및 시간, 품질 관리의 필요성과 같은 부동산의 고유한 특성으로 인한 특정 위험입니다. 부동산에 투자할 때 예상되는 것보다 투자 프로젝트의 수익성이 감소할 가능성, 이전에 예상했던 것보다 실제 비용이 초과된 것, 예측하지 못한 이유로 투자 프로젝트를 완료할 수 없는 것 등을 고려해야 합니다. 자재 가격의 과도한 상승, 이전에 계획된 더 높은 가격으로 건설된 물체를 판매할 수 없는 능력, 부동산 요소가 파괴 위험에 노출됨.

부동산 투자 위험의 다음 원천은 구별됩니다.

- 재산 유형;

- 시장의 수요와 공급;

- 위치;

- 임대 조건 준수

- 물건의 감가상각

- 입법 규제 및 과세 변경

- 인플레이션;

- 재투자.

부동산 유형의 위험은 수요와 공급에 따라 다릅니다.

위치 위험은 속성 유형 위험도 포함하므로 더 광범위합니다.

임대 위험은 임차인이 계약에 명시된 임대료 전액을 지불할 수 없다는 사실과 관련이 있습니다. 이 위험은 단일 임차인이 있는 부동산의 경우 더 중요합니다.

자산 감가상각의 위험은 물리적인 마모와 노후화로 인해 부동산의 수익성이 떨어질 수 있다는 사실에 있습니다. 건물의 수익성을 높이기 위해 소유자는 일반적으로 상당한 자재 비용을 선택합니다.

입법 규제 및 과세 변경의 위험은 세율을 인상할 때 상당한 비용이 필요하다는 사실과 관련이 있습니다.

인플레이션 및 재투자 위험은 위에 나열된 다른 위험보다 부동산 투자에 미치는 영향이 적습니다.

주식을 투자할 때 자본 구조의 변화를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법은 없으며 다양한 유형의 부동산과 다른 지역을 통해 분산이 이루어집니다.

부동산 투자 자금을 조달하기 위해 부채를 사용한다는 것은 모기지 부채를 사용하는 것을 의미합니다.

부동산에 투자한 차입금은 자기자본과 동일한 유형의 위험을 가지고 있습니다. 그러나 부채 의무를 적시에 제공하는 것과 관련된 추가 위험과 대출 원금을 지불하지 않을 위험으로 인해 총 가치가 더 큽니다. 부동산에 투자된 부채 자본에는 두 가지 추가 위험이 있습니다.

1) 채무 상환 적자의 위험;

2) 대규모 일회성 재융자의 위험.

첫 번째 위험은 부동산 소유자가 필요한 채무 상환액을 제때 지불하지 못할 수 있다는 것입니다. 이 경우 재산은 채권자에게 유리하게 몰수될 수 있습니다. 따라서 시장이나 위치의 상황 변화는 부채 자본으로 자금을 조달 한 부동산의 손실로 이어질 수 있습니다.

두 번째 위험은 대규모 일회성 모기지 상환금을 재융자할 수 없는 위험입니다. 또한 재산 손실로 이어질 수 있습니다.

저당 부동산 투자자의 통제는 지분 투자보다 훨씬 적습니다. 그러한 통제 권한의 일부가 채권자에게 이전되기 때문입니다. 대출 기관은 부동산 소유자로부터 조달된 자본 구조를 결정하고 채무를 상환할 소유자의 권리를 제한합니다.

부동산 투자의 긍정적인 측면은 채권 수익률의 증가가 인플레이션 증가의 결과라면 이러한 인플레이션 증가는 임대료 인상에 대한 투자자의 기대에 반영되고 부동산 투자 수익률은 장기 채권 수익률보다 안정적으로 유지하기 위해..

궁극적으로 위험은 계획된 수입을 늘리거나 줄입니다. 위험 관리 과정에서 일부는 줄일 수 있습니다. 이를 위해서는 가능한 위험을 식별하고, 위험과 관련 비용을 줄이는 가능한 방법을 결정하고, 위험을 줄이기 위한 조치의 구현을 개발하고 모니터링해야 합니다.

4.4. 부동산금융 결정기준

부동산 취득 비용이 높기 때문에 부동산 분야의 투자 프로젝트 구현은 부채 융자를 통해 수행됩니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 개인 대출 참조 - M .: AST: Astrel, 2008).

부동산 투자 자금 조달 이유:

- 예를 들어, 주식과 달리 부동산은 분할하기 어렵고 한 번에 거래를 완료하는 데 상당한 금액이 필요하기 때문에 부동산에 대한 일회성 지불을 위해 투자자 자신의 자본이 부족합니다.

- 품질, 부동산 품질 관리, 부동산 투자 포트폴리오를 개선할 수 있는 더 높은 관리 수수료의 필요성은 투자 수익의 증가에 직접적인 영향을 미칩니다.

- 다양화 - 다양한 투자 대상으로 인해 위험을 분산하고 경쟁을 줄이기 위해 여러 부동산 대상을 관리하려는 욕구, 그러나 제한된 자기 자본을 가진 많은 투자 대상은 더 큰 대출을 필요로 하므로 추가 위험이 발생합니다.

- 감가상각은 과세표준에서 공제됩니다.

- 긍정적인 재정적 레버리지 - 차입금으로 취득한 부동산이 대출 이자율을 초과하는 이자율로 재정적 소득을 가져올 때.

부동산 가격과 투자자의 결정은 융자 조건(이자율, 부채 융자 수준, 상각 기간 등)의 영향을 받습니다.

이자율은 대출 사용에 대한 수수료입니다. 금리가 낮을수록 투자자에게 더 매력적입니다.

부채 융자 수준은 대출 규모에 따라 결정됩니다. 대출 규모가 클수록 대출 자금 조달이 더 효과적입니다.

최대 대출 금액 선택 기준:

-저금리에서 기준은 부동산에 대한 자본 투자 총량에서 차입 자금의 비율이며 신중한 투자자의 경우이 비율은 일반적으로 70 %입니다.

- 고금리에서 기준은 부채보상비율이다.

상각 기간은 대출 만기입니다. 이 기간이 길수록 정기 지불액이 낮아집니다. 그러나 장기 지불에 대한 총 지불액은 더 높을 것입니다.

기타 자금조달 조건:

- 대출 조기상환 혜택:

- 대출 계약 기간이 단축됨에 따라 감소하는 제재 또는 벌금 적용 없이 조기 상환할 수 있는 권리

- 유한 책임: 차용인의 책임은 저당 부동산에 대해서만 있으며, 대출 불이행의 경우 채권자의 권리는 동산에 적용되지 않습니다. .

대출에 대한 결정을 내리는 기준을 고려하십시오.

상업용 부동산 시장의 상황은 수시로 변하기 때문에 각각의 경우에 대출을 결정할 때 시장 상황을 재검토할 필요가 있습니다. 부채 금융, 위험, 부동산 위치의 세부 사항 및 대출 및 투자 프로젝트의 수익성이 필요한 대상에 대한 수요와 공급의 현재 및 예상 균형에 주의를 기울여야 합니다.

수요와 공급. 현재 및 예상되는 개체 공급 수준이 수요 수준보다 분명히 높으면 불리한 요소이며 약간의 개선이 예상됩니다. 다음 문제에 대한 결정이 필요합니다.

- 담보의 대상에 대한 수요가 지속적으로 있을 것인가?

- 대출 상환 기간이 끝나기 전에 이러한 물건으로 시장이 넘쳐날 것인가?

- 대출기간을 단축할 필요가 있나요?

위험은 대출자가 더 높은 위험을 수용해야 한다는 점에서 차용인이 지불해야 한다는 관점에서 분석됩니다.

위치. 대출기간 내내 대출시설의 입지가 유리한지 분석한다.

수익성. 자금 조달을 위해 승인된 대출 및 투자 프로젝트도 수익성이 있어야 합니다. 대출조건은 타 은행에 비해 다소 우호적이어야 한다. 대출은 상환 가능해야하며 차용인과의 관계가 좋습니다. 일반적으로 부동산 금융을 결정하는 기본 요소는 투자 프로젝트에 대한 분석입니다. 프로젝트의 허용 가능한 효율성 - 설정된 조건에 따른 대출 상환 보장.

결론 : NPV 값이 음수가 아니기 때문에 사무실 건물 인수를위한 투자 프로젝트의 자금 조달이 권장됩니다. 부채 자금 조달을 고려한 투자 프로젝트의 수익성은 대출 기관에 허용됩니다.

4.5. 신용컨설팅

컨설팅으로 해결되는 문제의 범위는 상당히 넓습니다. 그리고 컨설팅 서비스를 제공하는 회사의 전문화는 다를 수 있습니다. 좁은 범위에서 컨설팅 서비스의 한 영역(예: 감사)으로 제한되는 것부터 이 영역의 전체 서비스 범위를 포괄하는 가장 넓은 범위에 이르기까지 다양합니다. 따라서 이 분야에서 일하는 각 전문가(또는 각 회사)는 컨설팅의 개념을 나름의 의미로 두고 특정 회사의 방향에 따라 결정되는 나름의 그늘을 제공합니다.

신용 컨설팅 - 법인 및 개인을 위한 신용 및 투자 자금 유치 분야의 컨설팅 서비스 제공.

INTERFINANCE 전문가에 따르면 신용 컨설팅은 오늘날 활발하게 확산되고 있는 새로운 유형의 비즈니스입니다. 사업 개발을 위해 외부에서 유치한 자금에 대한 고객의 날로 증가하는 관심을 고려하여 신용 상담과 같은 유형의 서비스 개발에 대한 객관적인 필요성이 제기되었습니다.

이와 함께 은행에서 제공하는 다양한 신용 프로그램도 증가하고 있습니다. 그들 각각은 고객에게 특별한 조건을 제공할 뿐만 아니라 완전히 구체적인 문서 및 보증 세트를 제공하도록 요구합니다. 잠재적인 대출 수령자가 이 영역에서 독립적으로 탐색하는 것이 점점 더 어려워지고 이 흐름에서 길을 잃기가 더 쉬워지고 있습니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 조직 및 투자 자금 조달 참조. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무의 기초 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

컨설팅은 지적 활동의 한 유형이며, 주요 임무는 주제 영역과 고객 문제를 고려하여 과학, 기술, 조직 및 경제 혁신의 개발 및 사용에 대한 전망을 분석하고 입증하는 것입니다.

컨설팅은 조직의 경영, 경제, 재무, 투자 활동, 전략 기획, 회사의 전반적인 기능 최적화, 비즈니스 수행, 판매 시장 조사 및 예측, 가격 변동 등의 문제를 해결합니다. 즉, 컨설팅은 모든 지원입니다. 특정 문제를 해결하기 위해 외부 컨설턴트가 제공합니다.

컨설팅의 주요 목표는 경영의 질을 향상시키고, 회사 전체의 효율성을 높이며, 직원 개개인의 생산성을 높이는 것입니다.

고객은 언제 컨설팅 회사에 도움을 요청합니까?

대중적인 믿음에 따르면 외부 컨설턴트의 서비스는 주로 중요한 상황에 처한 조직에서 주로 사용합니다. 그러나 위급한 상황에서의 지원은 결코 컨설팅의 주요 기능이 아닙니다. 어떤 경우에 누가 컨설팅 회사에 도움을 요청합니까?

첫째, 신뢰할 수 있는 지위를 가진 기업이 확장 또는 소유권 형태의 변화, 또는 기업 활동 범위의 급격한 변화 및 보다 유망한 방향으로의 방향 전환과 관련하여 전체 시스템을 재구성할 계획인 경우 및 / 또는 수익성 있는 사업 영역 .

둘째, 신뢰할 수있는 지위를 가진 기업이 시장에서 자신의 지위를 주장하고 잠재적 파트너의 눈에 필요한 이미지를 만들기 위해 컨설턴트 (예 : 감사인)의 서비스로 전환하는 경우 활동에 대한 감사(예: 감사)를 수행한 다음 결과를 공개합니다.

셋째, 기업이 위기상황(심지어 붕괴 직전)에 처한 상황에서 적절하고 시기적절한 대응을 위한 경험과 내부 자원의 부족으로 이러한 상황에서 스스로 벗어날 수 없는 경우 상황. 이 경우 컨설턴트(컨설팅 회사)의 서비스는 위기 컨설팅의 성격을 띠고 있습니다.

전문 컨설팅 서비스는 XNUMX년 이상 러시아에서 제공되었습니다. 이러한 오랜 기간에도 불구하고 컨설팅 서비스의 잠재 소비자들 사이에서 컨설턴트를 초청해야 하는 이유와 초청을 해야 하는지에 대한 명확한 이해가 아직 발달하지 않았습니다. 그 이유는 대체로 컨설턴트가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것, 초청하는 것이 합리적일 때, 컨설턴트와 성공적인 협력을 위해 필요한 조건에 대한 이해가 충분하지 않기 때문입니다.

INTERFINANCE 전문가에 따르면 컨설턴트의 주요 임무는 고객이 관리 문제를 해결하도록 돕는 것입니다.

다음과 같은 여러 가지 방법으로 이 문제를 해결할 수 있습니다.

- 문제를 찾고 해결책을 제안합니다. 클라이언트가 자신에게 문제가 있음을 알고 있지만 정확히 무엇이 문제인지, 진정한 원인이 무엇인지 결정할 수 없는 상황에서 컨설턴트는 상황을 분석하고 문제와 원인을 식별하고 클라이언트 방법을 개발 및 제공할 수 있습니다. 그것을 해결하기 위해. 컨설턴트 스스로가 문제를 감지하고 해결하기 위해 모든 작업을 수행하는 이른바 전문가 컨설팅입니다.

- 내담자가 스스로 문제를 찾고 해결 방법을 결정하도록 돕습니다. 내담자가 문제를 정의하고 해결할 준비가 되었지만 자신의 의도를 성공적으로 구현하기 위한 방법론적 지원이 부족한 상황이 있습니다. 그런 다음 컨설턴트는 이러한 방법론적 지원을 고객에게 제공하고 문제 발견에서 해결에 이르기까지 고객과 함께할 수 있습니다.

이러한 접근 방식을 프로세스 컨설팅, 즉 고객의 경영 활동 과정에서 컨설팅이라고 합니다.

- 내담자에게 문제를 찾고 해결하는 방법을 가르칩니다. 내담자에게 실천적 지식 체계를 만드는 것, 이제부터 그가 자신의 문제를 찾고 해결할 수 있도록 하는 메커니즘이 교육 상담이라고 하는 세 번째 접근 방식의 핵심입니다.

이 접근 방식에서 컨설턴트는 문제를 찾고 해결하는 과정에 직접 참여하지 않고 클라이언트를 교육하고 "숙제"의 정확성을 확인합니다.

실제로 세 가지 접근 방식은 종종 서로 교차하고 보완합니다. 강조는 내담자가 가장 필요로 하는 것, 즉 그를 위해 문제에 대한 해결책을 찾거나, 문제를 해결하도록 돕거나, 해결 방법을 가르치는 것에 따라 바뀝니다.

이러한 필요성의 범위와 일반적으로 컨설턴트의 참여 필요성을 결정하는 것은 다음과 같은 여러 요인에 따라 달라집니다.

- 시간. 일반적으로 모든 문제에는 시간 제한이 있습니다. 특정 문제를 해결하기 위한 시간 여유가 얼마나 큰지에 따라 하나 또는 다른 접근 방식을 선택합니다. 일반적으로 초대된 컨설턴트가 그러한 문제를 해결하는 방법이 입증된 경우 전문가의 조언이 문제를 해결하는 가장 빠른 방법입니다.

- 노동 자원. 각 문제에는 해당 솔루션에 투입되는 노동력이 필요합니다. 문제의 규모가 충분히 크면 클라이언트의 모든 직원이 현재 활동 내에서 자신의 일상적인 책임을 가지고 있다는 점을 감안할 때 문제 해결을 독점적으로 처리할 사람을 선택하는 것이 매우 어려울 수 있습니다. 그러나 일부 회사에서 때때로 선택하는 것처럼 모든 문제에 대해 전담 전문가를 고용하고 유지하는 것은 경제적으로 실현 가능하지 않습니다.

이 경우 컨설턴트는 필요할 때 사용할 수 있는 추가 인력이며 필요가 지나면 제거됩니다.

- 돈. 컨설턴트를 고용하는 것은 비용이 많이 듭니다. 클라이언트가 문제를 해결하기 위해 할당할 수 있는 재정 자원에 따라 상담에 대한 하나 또는 다른 접근 방식이 선택됩니다. 일반적으로 교육 컨설팅은 클라이언트가 교육에 필요한 인력과 시간이 있는 경우 문제를 해결하는 가장 저렴한 방법입니다.

- 지식. 전문성의 수준은 시간이나 돈만큼 중요합니다. 물론 지식은 독학으로 얻을 수 있습니다.

그러나이 경우 지식의 통합 정도와 실제 적용 기술이 다릅니다. 전일제 교육의 효과가 원격 교육의 효과보다 높다는 것은 우연이 아닙니다. 또한 자기 교육은 자신의 실수에서 배우는 것이고, 컨설턴트를 유치함으로써 다른 사람에게서 배울 수 있습니다.

- 객관성. 컨설턴트는 외부에서 클라이언트의 문제에 대한 독립적인 관점을 제시합니다. 그의 독립성 덕분에 그는 수년간 고객과 함께 발전해 왔으며 종종 문제 자체의 원인이 되는 진부한 편견과 편견이 없습니다. 컨설턴트는 확립 된 습관으로 인해 질문을 고려하지 않기 때문에 고객 자신이 생각하지 않는 질문을 할 수 있습니다. 마지막으로 컨설턴트는 자신의 유일한 관심이 클라이언트의 실제 문제를 가장 효과적으로 해결하는 것이며 이러한 문제에 대해 이기심이 없다는 점에서 무관심한 사람입니다.

또한 컨설턴트가 클라이언트를 위해 할 수 없거나 해서는 안 되는 일과 초대해서는 안 되는 이유를 기록해야 합니다.

- 결정하기. 컨설턴트는 원칙적으로 고객을 위해 결정을 내릴 수 없습니다. 고객 자신이 자신의 사업에 대해 책임을 지고 소유자, 계약자, 직원 및 자신에 대해 책임을 지며 최종 결정을 내리는 것입니다. 컨설턴트는 솔루션에 대한 옵션만 제공하고 최적의 솔루션에 대한 권장 사항을 제공하지만 스스로 결정을 내리지는 않습니다.

- 법과 게임. 컨설턴트는 고객에게 해당 법률에 반하는 권장 사항을 제공할 수 없으며 어떠한 경우에도 제공해서는 안 됩니다. 고객을 법률과 충돌하게 만드는 모든 권장 사항은 고객의 비즈니스에 위협이 되며 그 자체로 심각한 문제를 야기합니다.

따라서 컨설턴트는 클라이언트의 일부 문제를 해결하여 법률 문제와 같은 다른 문제, 때로는 더 심각한 문제를 만들 수 없으며 그렇게해서는 안됩니다.

- 갈등 참여. 컨설턴트는 클라이언트의 내부 갈등에 참여할 수 없으며 참여해서는 안됩니다. 고객의 경영진 중 일부가 다른 사람들을 "떨어뜨리기" 위해 컨설턴트를 초대하는 것은 매우 비윤리적입니다. 컨설턴트는 항상 개인 또는 그룹의 갈등을 극복하고 독립적인 중재자 역할을 해야 하며 개인이나 개인 그룹이 아닌 비즈니스 전체에 유용한 솔루션을 찾아야 합니다.

- 공식적인 결과. 상담 지원의 목적은 상담 보고서를 작성하는 것이 아니라 고객의 문제를 해결하는 것입니다. 컨설턴트 활동의 임무는 유용한 관리 활동의 모양을 만드는 데 사용되는 "캔디 포장지", 형식이 아름답고 내용이 비어 있는 보고서를 만드는 것이 되어서는 안 됩니다. 따라서 컨설턴트를 초대하여 그러한 보고서를 작성하도록 초대해서는 안 됩니다. 보고서는 서랍에 저장되어 시연을 위해 때때로 꺼내집니다. 이것은 너무 비싸고 감동을 주는 부당한 방법입니다.

위의 내용을 바탕으로 컨설턴트를 초빙해야 하는 경우 사례를 공식화할 수 있습니다. 일반적으로 클라이언트가 해결하고자 하는 경영상의 문제가 있을 때 컨설턴트를 불러야 합니다. 그러나 컨설턴트의 참여는 아래 나열된 일반적인 상황에서 특히 효과적입니다.

- 문제가 복잡하고 체계적일 때. 문제의 규모가 문제를 해결하기 위해서는 경영 시스템, 비즈니스 구축의 원칙에서 근본적으로 복잡한 변화를 수행해야 할 정도라면 신선한 아이디어를 제시하고 제공 할 타사 전문가를 초빙하는 것이 가장 좋습니다. 필요한 노동 자원. 복잡한 문제를 해결하려면 일반적으로 상당한 인건비와 전문 지식이 필요합니다.

- 문제가 일회성일 때 상황적입니다. 클라이언트가 특정 상황의 조합으로 인해 발생하고 반복적이지 않고 일상적이며 신속한 해결이 필요한 문제가 있는 경우 해결하기 위한 내부 조직 역량을 생성하지 않고 한 번 컨설턴트를 초대하는 것이 더 효율적입니다. 동시에 일상적인 일상 업무, 즉 현재의 관리 활동을 수행하기 위해 컨설턴트를 초대하는 것은 효과적이지 않습니다.

- 고객의 경영진 내에서 또는 경영진과 소유자간에 문제 및 해결 방법에 대한 의견 차이가 있는 경우. 이러한 상황에서 컨설턴트는 문제를 객관적으로 평가하고 객관적으로 정당한 해결 방법을 제시할 수 있는 최고의 독립 중재자입니다.

- 문제 해결이 전략적, 재정적, 사회적 등 심각한 결과를 초래할 수 있는 경우. 이것은 이전과 유사한 상황이며 이 경우 문제를 해결하는 비용과 관련 책임이 상당히 높다는 유일한 차이점이 있습니다. 따라서 클라이언트의 관리는 문제를 식별하고 해결하기 위해 독립적인 전문가 정당성을 요구할 수 있습니다. 때때로 이것은 클라이언트가 결정을 내리는 측면에서가 아니라 그것을 발전시키는 측면에서 컨설턴트와 책임을 공유하는 방법입니다.

컨설턴트를 초대하는 것이 더 나은 다른 상황이 있을 수 있습니다. 이들 모두에 대한 공통 기준은 다음과 같습니다.

- 문제의 존재;

- 문제를 해결할 시간이나 인력이 부족합니다.

- 문제를 해결하기 위한 특별한 지식이 부족합니다.

- 문제의 높은 가격.

초청된 컨설턴트가 성실한 전문가여야 한다고 말할 필요는 없습니다. 이것은 전제 조건입니다. 그러나 클라이언트와 컨설턴트의 상호 작용의 성공을 결정하는 몇 가지 기본 요소가 있습니다.

- 올바른 컨설턴트를 선택합니다. 어떤 컨설턴트도 모든 것을 알 수는 없습니다. 어떤 컨설턴트는 어떤 종류의 문제를 해결하는 데 좋고 다른 컨설턴트는 다른 사람에게 좋습니다.

따라서 특정 문제에 대한 컨설턴트의 올바른 선택은 매우 중요합니다. 잘 알려진 이름이 항상 올바른 선택을 보장하지는 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다. 클라이언트가 참여를 요구하는 문제에 직면할 때까지 클라이언트가 알지 못할 수 있는 고도로 전문화되고 단순히 모호한 컨설턴트가 많이 있습니다. 여기서 가장 중요한 것은 컨설턴트가 클라이언트의 문제를 해결하기 위해 제공하는 방법론과 실제 경험을 평가하는 것입니다.

- 의사소통. 컨설턴트와 클라이언트는 유사한 개념적 장치를 사용해야 합니다. 즉, 동일한 언어를 사용해야 합니다. 그렇지 않으면 컨설턴트가 분석 도구를 사용하여 문제를 식별하고 해결 방법을 찾을 수 있지만 클라이언트가 컨설턴트의 권장 사항을 이해하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 클라이언트와 컨설턴트가 모두 사용하는 개념과 용어의 의미에 대해 사전에 동의해야 합니다.

- 훈련 수준. 권장 사항은 구현될 때만 유효합니다. 그러나 컨설턴트의 권장 사항을 사용하려면 클라이언트가 적절한 최소 수준의 교육을 받아야 하는 경우가 있습니다. 가장 세부적인 기술 프로세스를 구현하는 데에도 일정 수준의 기술 교육이 필요한 것처럼 가장 세부적인 관리 권장 사항을 구현하려면 일정 수준의 관리 교육이 필요합니다. 이러한 문제가 발생하면 그러한 교육을 보장하기 위해 추가 조치를 취해야 합니다.

- 목표와 목적을 이해합니다. 내담자가 정확히 자신이 원하는 것이 무엇인지 명확하게 이해하지 못하지만 그것을 달성하기로 결정한 상황이 있습니다. 이것은 일반적으로 클라이언트와 컨설턴트 간의 상호 작용에서 가장 심각한 문제로 이어집니다. 따라서 목표와 목표를 공동으로 결정한 다음 만 ​​작업을 시작해야합니다.

따라서이 기사의 제목에 공식화 된 질문의 두 번째 부분은 다음과 같이 대답 할 수 있습니다. 어떤 경우에도 연구해야합니다. 컨설턴트가 초대 된 경우에도 지식은 결코 해를 끼치 지 않습니다.

그러나 습득한 지식을 실제로 적용하지 않는 훈련 자체는 가치가 없습니다. 기업의 최고 경영자가 진지한 교육 과정에 참석할 기회가 마지막으로 언제였습니까? 그리고 그들이 얻은 지식의 어떤 부분이 오늘날 일상적인 경영 관행에 실제로 적용됩니까? 컨설턴트와 함께 일할 때 컨설팅 유형에 관계없이 지식은 실제 활동에서 직접 구현되거나 반대로 특정 문제를 해결하는 과정에서 습득됩니다.

어쨌든 질문의 첫 부분(컨설턴트 초대 여부)에 대한 결정은 고객에게 있습니다. 컨설턴트는 항상 그렇듯이 이 기사에서 수행한 필요한 권장 사항만 제공할 수 있습니다.

신용 기관에서 자금을 조달하는 서비스는 투자 프로젝트를 구현하는 기업에서 요구되며, 그 비용은 이전에 구현한 프로젝트 비용을 크게 초과하고 은행 대출에 대한 자신의 경험이 없습니다(자세한 내용은 Shevchuk 참조 D.A. 투자 조직 및 금융 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006, Shevchuk D.A. Fundamentals of bank. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006, Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

그러한 프로젝트의 실행에는 차용자로서 기업의 투자 매력도를 높이기 위한 작업 계획이 포함될 수 있습니다.

다양한 자격을 갖춘 전문가(금융가, 변호사, 경제학자, 마케터 등)로 구성된 컨설턴트 팀은 고객에게 사업 계획 준비부터 재정 출처(은행, 은행, 투자 회사, 투자 기금, 개인 투자자 등) 기업 및 조직(잠재적 차용자)이 대출을 받기 위한 문서 준비, 대출 형식 및 방법 선택, 투자자 검색 및 자금 조달 준비를 지원합니다.

Credit Agency(신용 중개업체)가 제공하는 컨설팅 서비스 및 제품은 은행 및 기타 신용 기관 및 투자 회사와 같은 투자자의 요구 사항에 최대한 가깝습니다.

다양한 은행과 적극적으로 협력하는 신용 ​​기관은 고객에게 자금 조달 조직을 제공합니다. - 투자 프로젝트에 대한 대출, 생산 개발 자금 조달, 재구성 및 기술 재 장비, 업무 보충을 위한 대출 획득을 위한 은행 검색 및 선택 수도.

INTERFINANCE 전문가에 따르면 신용 컨설팅 서비스의 일환으로 다음과 같은 대출 취득 절차를 지원하기 위해 제공됩니다.

- 대출 시장에 대한 전반적인 이해

- 정보 제공 및 최적의 대출 프로그램 및 은행 선정

- 대출을 받기 위한 문서 패키지 수집 및 실행 지원

- 은행과 문서 패키지 조정

대출 상담을 신청하면 적합한 프로그램을 찾는 데 드는 귀중한 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 은행에서 제공하는 것과 크게 다른 은행 및 대출 조건에 대한 가장 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다. 광고 목적.

지도:

- 기업 대출(단시간에 결정을 내릴 수 있는 능력, 계좌 개설 전, 경영(비공식) 보고, 기업집단에 대한 회계처리) 및 기업가

- 인구에 대출

개인:

- 담보 및 보증인이 없는 신용

- 긴급한 필요에 대한 대출;

- 아파트, 외제차 담보 대출

- 토지와 오두막을 담보로 한 대출

- 자동차 대출;

- 모기지.

개인 기업가의 경우:

- 신용 거래;

- 신용 한도;

- 투자 매력.

법인:

- 운전 자본 보충에 대한 신용;

- 사업 개발에 대한 신용

- 부동산 구매를 위한 대출

- 장비 구입을 위한 대출

- 현금 부족을 메우기 위한 대출

- 신용 한도;

- 당좌 대월 대출;

- 인수분해;

- 임대

- 은행 보증;

- 프로젝트 파이낸싱;

- 투자 유치;

- 공동 투자.

- 재무제표 및 신용도에 대한 신속한 분석

- 세금 최적화

- 사업 계획

- 인터넷 사이트 생성

- 신용 매력도 증가

실습에서 알 수 있듯이 종종 고객이 신용이 좋지 않거나 무언가를 숨기기 때문이 아니라 고객이 은행에서 요구하는 바를 정확하게 이해할 수 없기 때문에 대출이 제공되지 않는 경우가 많습니다.

신용 컨설팅 서비스의 본질은 차용인의 관점에서 가장 유리한 대출 계획을 제공하기 위해 시장에 존재하는 대출 제안에 대한 독립적이고 객관적인 평가입니다(자세한 내용은 Shevchuk D.A. 투자 조직 및 자금 조달 참조 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006, Shevchuk D.A. 금융의 기초 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. 은행 업무 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

실제로 수십 개의 은행이 현재 대출을 제공하고 있습니다. 그들의 프로그램은 조건, 이자율, 조건 및 기타 매개변수가 다릅니다(자세한 내용은 http://www.denishevchuk.narod.ru 참조).

많은 시간을 들여 시장 조사를 하거나 대출 상담사(또는 대출 중개인)에게 전화하면 문제를 해결할 수 있습니다.

투자, 은행, 금융 및 신용 컨설팅에는 다음이 포함될 수 있습니다.

- 기업과 프로젝트의 성격에 대한 빠른 분석.

- 잠재적인 투자자 또는 대출 기관을 검색합니다.

- 특정 투자자 또는 대출 기관에 필요한 문서 패키지(또는 필수 문서 목록) 작성.

- 신용(투자) 신청의 대가를 동반합니다.

전문가가 가장 편리한 자금 조달 형태를 결정하고 신뢰할 수 있는 파트너를 선택하는 데 도움을 줄 것입니다.

신용 거래를 지원하는 전문 중개 서비스 제공에 대한 시장 수요가 있습니다. 부동산 중개인은이 의무에 대처하지 않으며 모든 은행이 고객과 협력 할 수있는 것은 아니며 발생한 틈새는 이에 대한 시간과 욕구가있는 사람들로 채워집니다.

전문가들에 따르면, 모기지론을 받기 위한 서류를 스스로 작성하기로 결정한 약 10명 중 2명만이 거래를 성사시킨다. 이제 잠재적인 차용인에 대한 도움이 모기지 브로커(클라이언트를 위한 최고의 은행 대출 프로그램을 선택하는 데 전문적인 서비스를 제공하는 조직)에서 제공됩니다.

INTERFINANCE 전문가에 따르면 모기지 중개는 부동산 중개업자와 금융업자의 전문 분야를 결합하여 우리나라에 새롭고 매우 유망한 활동입니다.

시장 참가자들에 따르면 모기지 중개 분야에 처음 진입한 부동산 중개업자는 모기지 대출 분야의 컨설팅 서비스를 취급하는 회사에 세분을 설립했으며 그 다음에야 금융 및 법률 분야의 전문가가 유망한 서비스에 관심을 보였습니다.

지금까지 브로커는 적극적인 광고 캠페인을 수행하지 않았습니다. 그들의 서비스에 대한 정보는 고객 또는 신문과 인터넷의 작은 광고를 통해 배포됩니다.

매년 개인에게 대출을 제공할 준비가 된 은행의 수가 증가하고 있습니다. 소비자 대출 규모는 해마다 증가하고 있습니다. 현재 가장 인기있는 것은 가전 제품, 자동차 구매를 위해 발행 된 대출입니다. 또한 많은 은행에서 자금의 의도된 사용을 포함하지 않는 급행 대출을 제공합니다.

모든 주요 은행 대출 상품은 이미 알려져 있고 발명되었습니다. 문제는 한 은행에서 제공할 수 있는 상품의 범위에 있습니다. 은행은 고객에게 최대한 다양한 신용 상품을 제공하는 임무를 맡았습니다. 대출 시장의 경쟁은 매우 높으며 가장 낮은 비용으로 가장 큰 기술적 효율성을 달성한 은행만이 승리할 수 있습니다(자세한 내용은 http://www.denishevchuk.narod.ru 참조).

INTERFINANCE 신용 브로커(INTERFINANCE MV LLC)의 직원에 따르면 비즈니스 대출은 경제의 불안정한 상태에도 불구하고 개설 전 짧은 시간(1~10-15일)에 일부 은행에서 결정을 내릴 가능성을 의미합니다. 계정, 관리 회계(비공식) 보고, 회사 그룹. 전문가의 조언을 따르면 위기가 장애물이 아닙니다.

러시아 경제의 위기에도 불구하고 대부분의 기업 대출 전문가들은 러시아의 이 은행 부문이 발전할 것이라는 데 동의합니다.

현재 존재하는 비즈니스 자금 조달 기회를 자세히 고려해 보겠습니다.

법인:

다음을 포함한 모든 유형의 대출:

- 당좌 대월(회사 그룹 내에서 자신에 대한 지불을 제외하고 제50자 거래상대방의 계좌로의 평균 월 수입의 최대 XNUMX%에 대한 회전율에 대한 무담보 대출)

- 운전 자본 보충에 대한 신용;

- 사업 개발에 대한 신용

- 사업 구매를 위한 대출

- 부동산 구입을 위한 대출(상업 모기지 포함)

- 장비 구입을 위한 대출

- 현금 부족을 메우기 위한 대출

- 신용 한도;

- 인수분해;

- 임대

- 롬바드 기업 대출

- 은행 보증.

- 러시아 연방 기업에 대한 투자(모스크바의 신규 기업에 대한 투자(최대 XNUMX년) 포함).

은행에서 풀타임으로 일한 경험이 있는 신용 브로커(전문 부서의 고위 직책 선호)에 지원하면 재무제표 및 잠재적 신용도에 대한 명시적 분석을 수행하고 최대 대출 한도(금액)를 늘리고 과세를 최적화하고 세금을 인상할 수 있습니다. 신용 매력도를 높이고 고려 신청을 가속화하고 은행에서 신청을 우선적으로 고려하는 기회를 얻습니다.

개인 기업가의 경우:

- 신용 거래;

- 신용 한도.

비즈니스 대출 프로그램의 틀에서 사용되는 조정 계수(할인)(INTERFINANCE(LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk의 차장에 따르면):

부동산 개체(건물, 구조물, 건물의 개별 건물, 미완성 자본 구조물): 0,8 이하.

장비: 0,7 이하.

질권의 대상은 사무실 및 컴퓨터 장비뿐만 아니라 개인의 개인 자산일 수 있습니다. 사무실 및 컴퓨터 장비, 개인 자산의 가치 평가는 육안 검사, 문서 및 유사한 물건의 시장 가치에 대한 정보 연구 및 0,6 이하의 수정 계수 적용을 기반으로 대출 담당자가 수행합니다. 시장 가치.

장비의 질권의 경우 기술, 생산 등 장비와 함께 무역관(임시구조물로 등록)을 고려할 수 있다. 담보 가치는 시장 가치에 0,6 이하의 수정 계수를 적용하여 평가합니다.

차량: 0,7 이하.

유통 중인 상품(상품, 완제품 등): 0,6 이하.

유통되는 상품의 경우, 원칙적으로 부가가치세(구매한 상품의 경우)/상품의 생산 원가(자체 생산 상품의 경우)가 없는 보증인에 의한 이러한 상품의 구매 가격이 시장 가치로 간주됩니다. 동시에 시장에서 이 가격의 경쟁력 문제는 대출 담당자가 연구해야 합니다.

대출담당자는 부동산을 담보로 수락하기 전에 사업장을 방문하여 부동산 실태조사 및 확인, 수량 및 구색(유형별, 일반특성별) 자료의 준수 여부를 확인합니다. 소유권을 확인하는 문서의 가용성. 유통 맹세 시 적합성 확인서 확인(선택, 10항목 이상)을 해야 합니다.

대출금액 = 담보금액 * 할인

담보 금액은 유동적인 시장 가치(빠르게 판매될 수 있으며 일반적으로 정상 시장 가치보다 약간 낮음)입니다.

지원을 위한 최소 기간: 1-5일에서 한 달.

색상에 대한 유연한 접근: 담보 없이 최대 1000000루블, 부분 담보로 대출. 모든 유동 자산(구입한 장비 및 부동산 포함)은 기타 대출에 대한 담보로 허용됩니다. 큰 범위의 합계.

차용인에 대한 기본 요구 사항:

실제 존속 기간이 6개월 이상인 안정적이고 수익성 있는 사업체의 존재는 필수입니다.

공식 사업자 등록 기간은 최소 6개월입니다.

부정적인 신용 기록이 없습니다. 의무 불이행 사실의 부재.

사업주를 위한 기본 요구 사항:

러시아 연방 시민권.

연령 - 25세 이상 60세 이하 포함(28세 미만 남성의 경우 초안 당국과 문제가 해결됨).

범죄 기록이 없다.

부정적인 신용 기록이 없습니다.

오늘날 비즈니스 대표자들은 "성장에 돈"을 제공하고 다양한 비즈니스 프로젝트를 지원할 준비가 된 은행 중에서 충분한 선택을 할 수 있습니다. 기업가는 자신에게 가장 유익한 대출 프로그램을 선택하기 위해 조건과 이자율을 잘 이해하면 됩니다.

기업가는 종종 다음 질문에 관심이 있습니다. 대출을 받을 가능성은 소기업이 등록된 법적 형식에 달려 있습니까? 예를 들어, 많은 사람들은 은행에 "개인 기업가"에 대한 편견이 있다고 확신합니다. 예를 들어 유한 책임 회사(LLC)보다 이러한 형태의 소유권으로 대출을 받는 것이 훨씬 더 어렵습니다.

그러나 이 설정은 현실과 거리가 멀다. 중소기업 대출에 본격적으로 관여하는 은행의 경우 조직의 법적 지위는 대출을 받기 위한 서류의 수나 이자율이나 대출에 영향을 미치지 않는다. 조건, 즉 이 경제 부문의 모든 대표자 활동에는 동일한 요구 사항이 적용됩니다.

일부 은행은 외국 자본의 지분과 같은 다른 매개변수에 대한 제한이 있지만 회사의 소유 형태는 중요하지 않습니다. 그러나 법인에 대한 제한이 있습니다. 승인된 자본에서 주 또는 비거주자의 지분은 49%를 초과할 수 없습니다.

중소기업 대출을 받기 위해 필요한 서류는 주로 법적 지위와 재무제표와 관련이 있습니다. 예를 들어 은행에서는 다음이 필요합니다. 주정부 등록 증명서, 세무 당국에 등록 증명서, 개별 기업가 및 보증인의 여권 사본, 마지막 두 보고 날짜의 손익 계산서 사본 , 6 개월 동안의 수입 및 지출 장부 페이지 사본, 서비스 은행의 대출 유무 증명서.

또한 지난 12개월 동안의 계정 회전율(차변 회전율 또는 신용 회전율)과 월별 회전율에 대한 정보를 서비스 은행에서 발췌하여 제공해야 합니다. 은행이 회사 활동과 직접적으로 관련되어 제공하도록 요청받는 추가 문서: 건물 임대 계약서 사본, 구매자 및 공급업체와의 계약서 사본, 담보로 제공되는 부동산 소유권을 확인하는 문서 사본(계약서, 송장, 행위, 지불 문서, 인증서 속성) 등.

각 법인에 대한 개별 접근 방식은 현대 러시아의 중소기업 매개 변수가 매우 다양하여 설명할 수 있습니다. 기업 자체의 조직 및 법률 문서에서 건물 및 공과금 청구서에 대한 임대 계약에 이르기까지 모든 것이 신용 분석가의 관심을 받습니다. 문서를 그룹으로 나누면 구성 문서, 재무 문서, 담보로 제공되는 재산 소유권을 확인하는 문서 및 비즈니스 수행을 확인하는 추가 문서를 선택할 수 있습니다. 각 은행의 기업에 대한 대출 조건은 다릅니다.

은행에서 신청서를 검토하는 데는 완전한 문서 패키지 제공에 따라 근무일 기준 XNUMX일에서 몇 주가 소요되므로 대출을 받으려는 기업은 이 사실을 사전에 고려해야 합니다. 종종 고객은 은행이 신청서를 검토하는 데 오랜 시간이 걸린다고 불평하지만 실제로는 일반적으로 그러한 고객이 은행의 지시를 따르지 않고 요구되는 모든 것을 제시간에 이행하지 않아 결정이 지연된다고 말할 수 있습니다. - 대출 가능성에 대한 절차.

대부분의 은행이 중소기업을 대표하는 각 차용자에 대한 "개별적 접근"에 초점을 맞추기 때문에 기업가는 이자율을 변경할 수 있습니다. 회사에 대출을 받을지 미리 생각하고 문서 관련 문제에 대해 신용 분석가와 최대한 협력해야 합니다. 이 경우 회사에 가장 유리한 대출 조건을 선택할 수 있습니다.

상당한 시간 절약과 종종 다른 많은 비용으로 신용 브로커에게 적시에 호소할 수 있지만 그러한 회사의 직원 중 모든 직원이 이전에 고위 직책의 은행에서 일한 경우에만 가능합니다. 일반 기업에서 광고 강의를 듣는 이른바 '공인중개사'가 많다는 사실은 신용중개사의 직업을 심각하게 불신하고 있다. 이상적으로는 신용 브로커가 근무하는 은행이 많을수록 좋습니다.

차용자를 위한 문서 목록

1. 설문지 - 지원서 은행의 형태로.

2. 여권(1) 다음에 해당하는 개인:

- 사업주;

- 거래 참여자(차용인, 보증인)

- 고객의 회사 그룹에 속하는 법인의 관리자(첫 번째 서명 권한이 있음).

28세 미만 남성의 경우 군인 신분증 추가 사본.

3. 국가 등록 증명서(3) (통합 주 법인 등록부 / EGRIP에 등록).

4. 세무 당국에 등록 증명서(3).

5. 라이선스(3) 및/또는 활동 수행 권한을 부여하는 기타 문서.

6. 구성 문서(3)(기사 및 각서). 추가로 해당되는 경우: 구성 문서에 대한 변경 및/또는 추가에 대한 결정과 그러한 변경 및/또는 추가에 대한 주 등록 증명서.

7. 소유권을 확인하는 문서(3) 사업주의 개인 재산.

재정 문서

1. 재무(세금) 보고(3) 최종 보고일(최종 보고 기간 동안)을 기준으로 IMTS로의 인도를 확인하는 스탬프 또는 우편 영수증 및 첨부 설명이 있는 첨부 파일.

1.1. 대차 대조표 (서식 번호 1) 및 수입 및 물질적 손실에 대한 보고 (서식 번호 2), 또는

1.2. 단일 세금보고, 간이과세제도의 적용과 관련하여 지급받은 납세의무자와 마지막 기간에 대하여 단일세금을 납부하였음을 확인하는 영수증(지급명령), 또는

1.3. 귀속 소득에 대한 단일 세금에 대한 세금 신고서 특정 유형의 활동 및 마지막 기간에 대한 단일 세금 지불을 확인하는 영수증(지불 주문).

2. 수입 및 지출 원장(3) 간소화된 과세 시스템을 적용하거나 지난 3개월 동안 UTII 납부자였던 조직 및/또는 개인 기업가.

3. 현금창구 및 정산계좌에 대한 영수증 정보가 포함된 회계서류(명세서) 은행별로 분류 매월 6개월 동안.

4. 채권 및 채무 내역(1) 신청서를 제출한 달의 1일까지.

6. 약속 증명서(1) 신청서를 제출한 달의 1일까지 은행의 형태로 제출.

7. 비즈니스 및 인벤토리 항목에 사용되는 속성 목록(1) 신청서를 제출한 달의 1일까지.

경제 활동을 확인하는 문서

1. 주요 공급자 및 소비자와의 계약(계약)(삼). 결제 측면에서 가장 큰 거래 상대방과 최소 3개(최소 6개 공급자 및 최소 3개 소비자).

2. 구내 사용 권한을 확인하는 문서(3)(창고, 사무실, 판매 지점).

문서 제출 형식:

(1)원본

(3) 단체/개인사업자 인증 사본

은행담당자는 대출결정에 필요한 기타 서류를 추가적으로 요구할 수 있다.

비즈니스 금융 옵션은 기본적으로 모기지 옵션으로 모든 목적을 위해 주택을 담보로 하는 대출입니다. 종종 비즈니스 소유자는이 제품을 사용합니다. 아파트 모기지와 주택 모기지(코티지)의 두 가지 옵션이 있습니다.

질권의 대상이 되는 주거용 건물은 다음 요건을 충족해야 합니다.

1.1. 거주에 적합한 다른 주거용 건물이 위치한 영토의 정착지에 위치해야 합니다.

1.2. 자동차 운송을 통해 주거용 건물이 위치한 부지에 일년 내내 접근할 수 있는 접근 도로가 있어야 합니다.

1.3. 영구 거주에 적합해야 합니다.

1.4. 전원 공급 장치 조직의 연결된 네트워크를 통해 외부 소스에서 일정한 전원을 공급받습니다.

1.5. 가스, 증기 또는 스토브 난방 시스템과 냉수 공급이 제공됩니다.

1.6. 적절한 기술 조건에 있어야 하며 구조적 요소 및 엔지니어링 장비에 심각한 결함이 없어야 합니다. 이는 결과적으로 가정에서 사고로 이어질 수 있습니다.

1.7. 지적 등록을 통과하고 전문 감정인이 작성한 평가 보고서 데이터를 기반으로 결정된 자산의 기술 인벤토리를 수행하는 기관에서 발행한 평면도를 준수합니다.

질권의 대상이 되는 토지는 다음 요건을 충족해야 합니다.

- 허가된 사용(의도된 목적): 정원 가꾸기, 주택 또는 여름 별장 건설용

- 단락 1.1., 1.2에 명시된 요구 사항. 1.9.

일반적인 요구 사항. 담보의 대상은 모기지론이 제공된 구매에 대한 주거용 건물과 기존 주거용 건물 모두일 수 있습니다.

1. 주거지는 체포 또는 금지되어서는 안 되며, 제XNUMX자의 권리에 저촉되어서는 안 되며, 주거권을 제외하고는 주거지에 관한 분쟁이 없어야 합니다. 저당권자(질권자)가 아닌 자가 대출계약에 따라 단독차입자가 될 계획인 경우에는 주택소유자(질권자) 중 XNUMX인을 다음과 같이 요구할 필요가 있다. 두 번째 차용인(공동 차용인).

2. 거주지가 별채 또는 별도의 영구주거용 건물(코티지 또는 반단독주택(타운하우스))인 경우. 공동 아파트의 방은 하나의 대출을 담보하기 위해 공동 아파트의 모든 방(건물)이 담보된 경우에만 담보로 제공될 수 있습니다.

3. 주거용 건물이 전기, 증기 또는 가스 난방 시스템에 연결되어 주거용 건물 전체에 열을 공급하거나 자율적인 생명 유지 시스템을 갖추고 있습니다.

4. 주거에는 입구 문, 창문 및 지붕이 있습니다(가장 높은 층에 있는 아파트의 경우).

5. 기존주택담보대출을 할 때 다음 각 호의 경우에는 주거용 건물을 담보로 하여서는 아니 된다.

- 건물의 소유자(소유자 중 XNUMX인)가 미성년 자녀인 경우

- 질권자의 가족이 아닌 자가 주택에 장기간(1년 이상) 등록되어 있는 경우.

6. 주택의 소유자(질권자) 중 65인이 XNUMX세 이상인 경우에는 주택담보대출 계약서에 공증을 의무화합니다.

7. 질권의 대상이 있는 건물은 다음의 조건과 요건을 갖추어야 한다.

a) 모스크바 또는 모스크바 지역에 위치

b) 비상 상태가 아닙니다.

c) 주요 수리를 위해 등록되지 않았습니다(정보가 있는 경우).

d) 재건 또는 철거 계획에 있지 않음(정보가 있는 경우)

e) 철근 콘크리트, 석재 또는 벽돌 기초가 있어야 합니다.

f) 1970년 이전에 지어진 건물의 감가상각은 70%를 넘지 않아야 합니다.

8. 주거용 건물의 소유권은 현행 법률의 요구 사항에 따라 작성된 관련 소유권 문서(소유권 증명서, 주거용 건물의 등록된 매매 계약서, 교환 계약서 등)에 의해 확인되어야 합니다.

9. 기술 문서(설명, 평면도)는 USRR에 지정된 데이터를 준수해야 합니다. 주거용 건물이 적절한 허가 없이 재구축되는 경우 담보 대출 계약 체결일(모기지 발생일로부터 6개월 이내에 재개발을 합법화하는 조건)에 한하여 해당 건물을 질권으로 수락할 수 있습니다. 법률에 의거하여) 재개발을 합법화하는 것이 불가능한 경우 Pledgor는 모기지 계약 체결일(법에 따른 모기지론의 출현)로부터 9개월 이내에 주거용 건물을 가져와야 합니다. 기술 문서에 지정된 데이터에 해당하는 상태로

10. 별도의 주거용 주택을 취득(모기지)할 때 해당 주택 아래에 위치한 토지를 동시에 취득하여 모기지론에 등록합니다. 토지 구획의 소유권은 현행 법률의 요구 사항에 따라 작성된 관련 소유권 문서(소유 증명서, 등록된 토지 매매 계약서, 기타 계약서)에 의해 확인되어야 합니다. 토지 계획의 원래 지적 계획은 주거용 건물과 함께 질권되어야 하는 토지 문서에 첨부되어야 합니다.

10.1. 토지가 임대 기반으로 제공되는 경우 주택과 동시에 토지에 대한 임대권도 담보로 제공되어야 합니다. 토지 계획에 대한 임대 계약은 대출 계약 기간보다 짧지 않은 기간 동안 체결되거나 새로운 기간에 대한 계약 연장의 표시를 포함해야 합니다. 임대 계약서에 토지 임대권을 담보로 하는 임대인의 동의를 받는 조건이 포함되어 있는 경우, 이러한 동의는 임대인의 동의를 얻기 위한 요구 사항이 충족되는 경우 질권 계약이 체결되기 전에 얻어야 합니다. 현행법에 위배되지 않습니다.

10.2. 저당권자가 주거용 건물 아래에 위치한 토지를 임대할 권리나 소유권이 없는 경우 기존 주택의 담보에 대해 대출할 때 해당 부동산은 담보로 인정되지 않습니다.

구입한 주택을 담보로 하는 대출의 경우, 주거용 주택의 판매자가 주거용 주택 아래에 위치한 토지를 임대할 권리가 있는 경우 주거용 주택을 담보로 수락할 수 있습니다.

미국 모기지 시장의 위기는 금융 시장의 글로벌 위기를 촉발했습니다. 많은 러시아 은행들이 어려운 상황에 처했습니다. 재정 자원의 부족과 광범위한 가격 상승으로 인해 자금 조달이 충분하지 않았습니다. 그 결과, 모기지론을 발행하기 위해 할당된 여러 은행의 재정 자원이 고갈되었습니다.

잠재능력을 빠르게 보충할 수 없기 때문에 많은 은행들이 모기지 거래에 대한 대출 조건을 급하게 강화했으며 일부는 일시적으로 모기지론을 포기하기도 했습니다. 오늘날 은행 업무에서 빈번하게 발생하는 것은 이유를 설명하지 않고 대출 신청에 대한 고려가 지연되는 것입니다. 동시에 이미 은행의 대출 승인을 받은 많은 차용인은 모기지론의 금리를 인상해야 하는 현실에 직면했습니다.

은행 자체는 물론이고 갑작스러운 은행 부도와 대출 지연 등으로 부동산 매입 거래를 포기할 수밖에 없는 잠재적 차입자들도 어려움을 겪었다.

승인된 차용인이 XNUMX~XNUMX개월 이상 돈을 기다리는 것은 드문 일이 아닙니다. 부동산 가격이 상승하는 상황에서 몇 개월이 지연되면 아파트 비용이 크게 증가합니다.

모기지론을 발행할 때 자신의 자원에 의존하고 외국 차입에 덜 집중했던 은행들은 모기지 차용인에 대한 대출 프로세스를 계속합니다. 일반적으로 충분한 수의 은행이 여전히 매우 경쟁적인 조건을 제공하지만 모기지 이자율을 높이고 계약금을 크게 늘리며 대출 조건을 강화했습니다.

대출 중개인은 본질적으로 금융 변호사입니다. 법원에 직접 갈 수도 있고, 변호사를 고용할 수도 있고, 집에서 거울 앞에서 이발을 할 수도 있습니다. 또는 전문가의 미용사에게 가서 코사크를 직접 수리할 수도 있습니다. 그리고 누군가가 메르세데스를 자동차 서비스에 맡길 수도 있습니다. . 대출 중개인이 마술사이고 대출을 모든 사람에게 배포한다고 생각하는 것은 오류입니다. 그가 전문가이고 전문적인 고등 교육 (과정뿐만 아니라)과 은행에서 실제 풀 타임 근무 경험 (인턴십이 아닌 관리 직위의 다른 관련 부서에서 선호)을 크게 늘릴 것입니다. 긍정적인 대출 결정의 가능성(유능한 변호사가 법정 및 법적 문서 준비에서 귀하의 기회를 증가시키는 방법) 및 의사 결정 속도.

위기 중에는 자유 시간을 자기 교육에 보내고 경제 및 법률 문헌을 공부하는 것이 유용하다고 덧붙일 수 있습니다. 은행 직원들은 대출 신청자가 경제 및 법적 문제에 대해 문맹인 경우 화를 내는 버릇이 있습니다. 은행은 오랫동안 가장 지적 인 직업 중 하나로 간주되어 왔으며 일부 직원은 2-3 고등 교육을 받았으며 지속적으로 지식을 향상 시켰기 때문에 넓은 시야를 통해 은행가와 공통 언어를 더 빨리 찾을 수 있습니다.

일반적으로 이전에 은행에서 최소한의 경험조차하지 않은 많은 사기꾼이 있으며 대출 획득을 100 % 보장합니다. 이것은 100 % 사기 또는 XNUMX % 더 빨리 밝혀질 명백한 범죄입니다. 나중에 (클라이언트와 거짓 조수 모두에 해당하는 결과와 함께) . 이것은 경험 많은 은행가에게 분명합니다. 모든 은행에서 기업 대출 및 모기지(종종 다른 유형의 대출)는 신용 위원회의 결정 후에 발행되며, 이는 협의회이며 고객은 이전에 다양한 은행 서비스에서 확인됩니다. 한 사람, 심지어 큰 보스(물론 이것이 은행의 소유자가 아닌 한)는 정의상 혼자, 특히 중개인이 그러한 결정을 내릴 수 없습니다. 은행에서 풀타임 경험을 가진 유능한 중개인은 승인 가능성을 크게 높일 수 있습니다. 이는 이미 현실이지만 XNUMX% 대출을 보장하지는 않습니다. 그 역할은 교육과 로비입니다. 신용 중개는 누구에게나 유용합니다. 한편으로 브로커는 고객을 위한 대출을 받는 절차를 단순화하고 다른 한편으로는 새로운 "품질" 고객을 은행으로 끌어들입니다(www.deniskredit.ru).

정의 및 용어집

현재 부동산 거래를 할 때 비즈니스 및 경제 문헌에서는 현재의 입법 및 규제 행위에서 특정 해석을 하거나 사회에서 일반적으로 수용되고 모호하지 않게 이해되는 개념과 용어가 주로 사용됩니다. 가장 일반적으로 사용되는 부동산 용어는 이 튜토리얼에서 자세히 다루는 용어를 제외하고 알파벳 순서로 아래에 나열되어 있습니다.

양도 증서 - 부동산에 관한 법률의 성격에 따라 모기지 대신에 가끔 사용되는 문서. 양도 증서는 조건에 따라 부채 상환을 보장하고 부채 상환 후 반환되는 자회사(모기지 회사 또는 은행)에 토지 소유권 이전을 담보로 증명합니다. 차용인의 채무 불이행의 경우 수탁자는 부채를 상환하기 위해 토지를 매각할 권리가 있습니다.

부동산 매입법 - 부동산 매매 거래를 증명하는 법적 문서. 재산을 구매하는 행위에는 원칙적으로 재산의 판매자와 구매자의 세부 사항, 등록 시스템 문서에 채택된 재산의 지정, 거래 증인의 세부 사항이 포함됩니다. 법적 지적을 유지하는 많은 국가에서 부동산 매매 증서의 등록은 하급 법원의 특별 서비스 또는 법원 권한이있는 특수 기관에 의해 수행되며, 이는 행위 등록과 동시에 부동산의 새 소유자의 제목(소유 문서).

대출 상각 - 원금과 이자를 정기적으로 상환하여 대출금을 상환하는 과정.

인수 - 모기지론에 대한 신용 및 이자 위험 분석 위험 수준에 해당하는 이자율 및 신용 조건에 대한 의견 준비.

토지 임대 - 토지 소유자가 일정 보수를 받고 경제를 운영하기 위해 일정 기간 동안 토지를 다른 사람(세입자)에게 양도하는 토지 사용의 한 형태.

거주자 - 임시 사용을 위해 부동산을 합법적으로 수령하는 법인 또는 자연인.

임차료 - 임차인이 임대 부동산 사용에 대해 임대인에게 지불하는 요금. 임차물의 원가에 대한 감가상각비와 임대물을 사회적으로 필요로 하는 용도로 받을 수 있는 이익(수입)의 일부(임대이자)를 포함합니다.

주인 - 물건(부동산)의 소유자 또는 균형 보유자인 법인 또는 자연인이며 계약에 따라 임차인에게 임시 사용을 위해 임대합니다.

공개 경매 - 잠재적인 구매자가 검사를 위해 미리 해당 부동산을 올려놓는 판매 방법. 일반적인 판매 조건은 판매자가 결정하며, 구매자는 경매 기간에 나온 부동산에 대해 가장 높은 가격을 제시한 사람입니다.

부동산 감정 기반 - 평가의 목적과 방법이 실현된 내용에서 부동산 대상의 가치의 유형.

책 값 - 경제 실체 (기업)의 고정 자산 비용, 즉 대차 대조표의 장기 자산. 대차 대조표에 나열된 자산을 취득하거나 생성하는 원래 비용에서 감가상각 누계액을 뺀 값으로 계산됩니다.

고정 자산 잔액 -특정 기간 동안 고정 자산 (건물, 구조물, 장비)의 수령, 지출 및 처분을 특징으로하는 경제 실체가 작성한 잔액.

개선 - 작업 세트:

- 영토의 엔지니어링 준비, 도로 배치, 통신 네트워크 개발 및 상수도, 하수도, 전원 공급 장치 등의 건설;

- 미기후 개선, 공기 유역, 개방 수역 및 토양 오염으로부터 보호, 위생 청소, 소음 감소 등

조경은 특정 영토를 건설에 적합한 상태로 만들고 의도한 목적에 맞게 정상적으로 사용하여 인구를 위한 건강하고 편안하며 문화적인 생활 조건을 조성하기 위해 수행됩니다.

XNUMX차 모기지 시장 - 첫 번째 모기지의 구매 및 판매가 수행되는 시장으로 대출 기관은 전체 상환 기간 전에 대출을 판매할 기회를 제공합니다.

샘플링 - 전체 인구에 대한 결론을 도출하기 위해 연구를 위해 선택된 경제 대상 또는 지표의 전체 부분. 표본은 통계적으로 대표성(대표성), 즉 연구 대상 인구를 반영하는 양으로 작성되어야 합니다. 예를 들어, 시장의 수요, 가격 공급을 연구하려면 시장의 특정 부분만 조사하면 됩니다.

재산, 식물 및 장비의 처분 - 청산, 판매, 다른 경제 주체로 이전, 고정 자산 구성에 포함된 개체의 자연 재해로 인한 사망.

보증 -

- 보증, 의무 이행 보장. 판매자는 일반적으로 품질 보증, 구매자 - 계약 가격 지불을 제시합니다. 당사자의 합의에 따라 제 XNUMX 자, 더 자주 잘 알려진 회사 인 은행이 계약 의무 이행의 보증인이 될 수 있습니다.

- 물건의 물질적 결함과 재산에 채무가 없고 제XNUMX자가 소유하지 않는다는 사실에 대해 책임을 져야 하는 판매자의 법적 의무.

일반 프로젝트 관리자 - 진행중인 모기지 대출 프로그램의 책임 있는 집행자로 승인되고 은행, 보험 회사 및 제XNUMX자의 참여로 투자 활동을 조직하고 수행할 관련 권한을 부여받은 투자 및 건설 회사. 펀드는 프로젝트의 총괄 관리자 역할을 할 수 있습니다.

마스터 플랜 - 건설 현장의 계획 및 개선, 건물 배치, 구조, 운송 통신, 엔지니어링 네트워크, 경제 및 소비자 서비스 시스템 구성 문제에 대한 포괄적인 솔루션이 포함된 프로젝트의 일부입니다.

일반 계약자 - 고객의 동의 하에 국내 및 해외 기업을 참여시켜 의무를 이행할 수 있지만 동시에 하청업체의 작업 수행에 대해서는 항상 책임을 집니다.

일반 계약자는 일반적으로 전체 장비 또는 시설 전체를 고객에게 인도하는 데 일반 공급업체와 함께 참여합니다.

정부 의무 - 법인 및 개인의 이익을 위한 조치를 수행하고 법적 중요성이 있고 실제 관련 문서를 발행하기 위해 설정된 국가 절차에 따라 특별 권한을 부여받은 기관(법원, 국가 중재, 공증 사무소 등)이 징수한 금액 사유지.

부동산 평가일 - 평가된 날짜.

데쿠버 - 재산 가치와 보험 시장에 남겨진 보험 금액의 차액.

할인 - 부동산 평가 및 투자 프로그램 선택에 널리 사용되는 방법. 그 본질은 일정 기간 동안 다중 시간 투자 및 현금 수령을 가져와 투자 수익률을 결정하는 것입니다. 미래 투자 흐름의 현재 가치로의 전환.

선의의 소유자 - 자신의 법적 소유의 불법성에 대해 알지 못했고 상황으로 인해 알 수 없는 사람.

변호사의 힘 - 다른 사람(본인)을 대신하여 거래 또는 기타 적법한 행위를 할 수 있는 권한을 정의하는 법인 또는 자연인에게 발행된 문서.

위임장이 긴급하며 유효 기간은 문서 자체에 표시됩니다. 위임장의 효력도 본인의 말소, 법인의 청산 등 법률이 정하는 경우에 해지됩니다. 위임장에는 세 가지 유형이 있습니다.

- 일회성 - 하나의 특정 작업을 수행합니다.

- 특별 - 균질한 작업을 수행합니다.

- 일반 또는 일반 - 본인 재산의 일반 관리, 계약 체결 등

계약 - 재산 이전, 작업 수행 또는 서비스 제공에 대한 당사자 간의 합의. 계약에는 세 가지 의무적이고 순차적으로 발전하는 단계가 포함됩니다. 체결, 실행 및 종료(책임), 즉 특정 자산과 관련된 비재산권 권리 및 의무의 설정, 변경 및 종료

양자 및 다자간 거래에 관한 규칙이 계약에 적용되며, 의무에 관한 일반 조항은 민법에 포함된 특정 유형의 계약에 대한 규칙에서 달리 규정하지 않는 한 계약에서 발생하는 의무에 적용됩니다.

당사자는 다른 계약의 요소를 포함하는 소위 혼합 계약을 체결할 수 있습니다.

당사자가 모든 필수 조건에 대해 합의에 도달한 경우 계약은 유효한 것으로 간주됩니다.

시민과 법인은 계약을 체결할 자유가 있으며 계약 체결 의무가 러시아 연방 민법, 법률 또는 자발적으로 수락된 의무에 의해 규정된 경우를 제외하고는 강요가 허용되지 않습니다.

계약 관계는 계약의 필수 조건뿐만 아니라 이전 계약, 협상 및 서신, 당사자 간의 관계에서 확립된 관행, 비즈니스 관행 및 당사자의 후속 행동을 포함한 모든 관련 상황으로 구성됩니다. 주 계약이 체결되기 전에 계약의 주제를 설정하고 이 계약에 대한 모든 예비 조건을 포함하는 예비 계약이 체결될 수 있습니다.

법적 관점에서 보면 다양한 유형의 계약이 있습니다. 예를 들어, 모기지 대출 시스템에서 은행을 통해 다음과 같은 유형의 계약을 체결할 수 있습니다. 대출 계약, 대출 계약, 부동산 매매 계약, 건설 계약.

계약 유형에 따라 당사자의 관계는 현재 러시아 연방 법률 또는 해당 국가의 영토에서 시행 중인 기타 규제 문서에 의해 어느 정도 규제됩니다.

대출 계약 - 일방(대여기관)이 금전 또는 부동산을 상대방(차용인)의 소유로 이전하고, 차용인이 동일한 금액(대여금액) 또는 동등한 금액을 대주에게 반환할 것을 약정하는 계약 그에게 같은 종류와 품질의 다른 물건의 양.

신용 계약 - 은행 또는 기타 신용 기관(채권자)이 약정에 명시된 금액과 조건으로 차용인에게 자금(신용)을 제공하기로 약정하고 차용인이 받은 금액을 반환하고 이자를 지급할 것을 약정하는 계약 그 위에.

주거 임대 계약 - 일방 당사자 - 주거 건물의 소유자 또는 권한이 있는 사람(집주인) - 다른 당사자(세입자)에게 주거용 건물의 소유 및 사용에 대한 요금을 제공하기로 약속하는 계약.

채무자 - 상대방이 의무를 지는 당사자 - 채권자는 특정 조치(재산 이전, 작업 또는 서비스 수행, 부채 지불)를 요구하거나 특정 조치를 삼가할 권리가 있습니다.

공유 소유권 - 공동 원인 참여자, 집합적 소유자, 상속인 중 한 명이 청구할 수 있는 소득, 재산, 기타 귀중품의 일부. 공동 사업에 참여하는 자가 자신의 자원인 자금을 출자하는 정도를 지분 참여라고 합니다.

시장 규모 - 경쟁자에 의한 이 시장의 발전 정도, 수요의 탄력성, 경제 상황의 변화, 가격 수준, 물건의 품질 및 광고 비용에 따라 현재 가격 수준에서 특정 유형의 부동산의 가능한 연간 판매.

주택 - 주택 건설 및 재건, 엔지니어링 및 사회 기반 시설의 구조 및 요소, 주택 재고 관리, 유지 보수 및 수리를 포함한 국가 경제 영역.

주택법 - 주거용 건물 제공 절차, 사용 및 폐기 조건, 사용 변경 및 종료를 규제하는 민법의 일부.

주택조합 - 아파트 간 계단, 엘리베이터, 복도, 지붕, 기술 지하실, 비 아파트 엔지니어링 장비, 인접 지역 및 기타 공동 사용을 위한 조건을 설정하여 아파트 건물의 주거용 및 비주거용 건물 소유자의 파트너십 법인으로 등록된 지역.

주택재고 - 주거용 건물, 특수 주택(호스텔, 호텔-쉼터, 이동 기금 주택, 노인을 위한 특별 주택, 장애인 기숙 학교, 퇴역 군인 등)을 포함하여 소유권 형태에 관계없이 모든 주거 건물의 총체. ), 아파트, 사무실 건물, 거주에 적합한 다른 건물의 기타 거주 구역.

유언 - 사망한 경우 그에게 속한 재산에 관한 시민의 명령, 법에 의해 정해진 형식(공증인 또는 이에 상응하는 형식).

고객 - 부동산 대상이 건설되는 법인 또는 자연인. 고객은 건설 현장을 계약자에게 제시하고 적시에 건설 자금을 조달하고 작업량, 비용 및 품질의 준수에 대한 통제 및 기술 감독을 수행해야 합니다.

법적 소유 - 항상 법률, 계약, 행정 행위 또는 법원 결정에 근거하여 발생하는 법적 근거를 기반으로 하는 부동산 대상의 실제 소유.

재산 청산 비용 - 부동산 청산을 위한 해체, 해체 및 기타 운영과 관련된 비용.

지주 - 특정 토지를 소유할 권리가 있는 법인 또는 자연인. 토지 소유권과 토지 소유권은 동일하지 않을 수 있습니다.

토지 소포 -지면 및 / 또는 계획에 제한된 영토의 일부: 토지 구획의 경계에 의해 지각 표면을 따라 고정 된 높이와 공역 및 고정 된 깊이와 부피의 심토.

토지 이용 - 법에 의해 설정된 토지 사용(국립 농장, 집단 농장).

토지 관리 - 법률, 규칙, 구매 및 판매 규범, 상속, 토지 사용.

감가 상각비 - 사용 과정에서 부동산의 초기 비용 감소.

재산법 - 부동산권 : 부동산을 일정한 방식으로 사용할 수 있는 권리, 부동산을 이용하여 수익을 얻을 수 있는 권리.

투자 - 이익을 창출하고 (또는) 긍정적인 사회적 효과를 달성하기 위해 기업가 및 기타 유형의 활동 대상에 자본, 재산 및 지적 가치의 장기 투자 소득이나 이익을 위해 취득한 부동산.

투자 부동산 - 임대료, 재판매 소득 등의 소득을 발생시키는 데 사용되는 재산(부동산)

부동산의 투자 가치 - 프로젝트 총책임자의 사전 프로젝트, 설계 및 건설, 설치 작업 및 서비스에 대해 지불하는 총 비용.

투자자 -

- 소득을 창출하기 위해 부동산에 투자하는 사람

- 은행이 모기지 대출 서비스를 제공하는 모기지 소유자.

하부 구조 - 국가 경제 부문에 서비스를 제공하는 농장 및 서비스 단지. 예를 들어 건설 시스템의 인프라에는 건설 회사 직원을 위한 통신 및 생명 유지 시설이 포함됩니다.

행동의 제한 - 권리를 침해당한 사람의 주장에 대한 권리를 보호하기 위해 법률에 의해 설정된 기간.

토지대장 - 토지의 자연적, 경제적, 법적 상태에 대한 체계화된 일련의 정보. 토지, 플롯, 면적 및 위치, 구성, 토양 품질, 토지 평가에 대한 설명이 포함됩니다. 지적은 또한 토지 소유자가 누구인지 나타냅니다.

지적 측량 - 토지 사용자의 경계 및 경계 표시, 건축 및 조경 지역의 면적, 단단한 표면 및 잔디의 존재, 건물의 특성, 존재 또는 토지 계획의 경계에 대한 분쟁의 부재.

지적 토지 관리 - 소유권 문서 등록의 기초가 되는 토지 계획(부동산 대상)의 문서화된 기술적, 법적 및 경제적 특성 세트.

자본 투자 - 기업의 고정 자산 생성 및 재생산에 투자 비용으로 인해 고정 자산 (건설 작업, 설치 작업, 장비 구매, 다년생 농장 재배 및 재배)이 증가합니다.

자본 투자 자금 조달의 출처는 다음과 같습니다. 연방 및 지방 예산; 은행 및 기타 신용 기관의 대출 법인 및 개인의 자체 자금; 외국의 기금, 외국 법인 및 개인.

사본 - 홍보의 모든 영역을 규제하는 종합적인 단일 입법 행위.

분양 아파트 - 공동 소유 및 아파트 간 계단, 엘리베이터, 복도, 지붕, 기술 지하실, 아파트가 아닌 엔지니어링 장비, 인접 지역 및 기타 공통 영역의 사용 조건을 설정하여 아파트 건물의 주거 건물 소유자의 파트너십 소유권의 법적 형태에 따라 대상은 개별 소유권 요소와 공동 소유권 요소로 나뉩니다.

국면 -특정 기간의 현재 경제 상태와 수요와 공급, 가격 수준, 상품 가격, 주문 포트폴리오 간의 관계를 특징으로 하는 시장의 현재 경제 상황을 특징짓는 일련의 기능 산업 및 기타 경제 지표.

대출비율 - 부동산 가치에 대한 모기지론 금액의 비율을 백분율로 표현(가액은 매매가 또는 감정가의 하한선으로 정의).

플롯 구축 요소 - 건물 면적과 토지 면적의 비율을 나타내는 계수.

채권자 - 대출 기관, 돈이나 기타 귀중품을 빌려주는 법인 또는 자연인, 경제 주체가 돈을 빚지고 있는 사람.

유동성 - 구현 용이성(부동산을 현금으로 전환) 시장 용량과 그에 상응하는 큰 가격 변동 없이 수요와 공급의 급격한 변화를 흡수하는 능력.

목록 - 부동산 소유자와 공인 부동산 중개인 간의 계약으로 중개인이 부동산 판매 대리인 역할을 하고 소유자가 중개인에게 수수료를 지불하는 데 동의합니다.

측량 - 토지 사용 경계 설정.

시립 재산 - 지방 자치 단체가 소유한 부동산의 물건.

시법 -법 체계의 법률 교육, 도시, 농촌 정착촌 및 기타 영토에서 지방 정부를 조직하고 운영하는 과정에서 발생하는 관계를 규율하는 일련의 법적 규범.

시립 주택 재고 - 지구, 도시, 행정 구역 기관이 소유한 기금 및 시립 기관의 전체 경제 관리하에 있는 부서 기금.

상속 - 소유주가 사망한 후 남겨진 부동산, 현금, 유가증권, 장신구 등의 소유권을 혈연 또는 유언으로 받는 것. 법적으로 상속은 유언자의 거주지에 있는 공증인이 발급한 상속권 증명서로 공식화됩니다.

부동산 -

- 소유, 사용, 처분에 대한 권리, 적절한 소유권 소득 및 부동산 처분 소득을 포함하여 부동산에 대한 일련의 소유권(패키지)을 의미하는 법적 개념.

- 육체의 통일성 - 부동산과 소유권.

비주거 건물 - 개인의 거주를 제외하고 모든 목적으로 사용되는 건물의 건물.

진행중인 건설 - 건설현장에서 공사 및 설치 및 기타 작업이 중단된 상태로 해당 물체가 일정시간 "동결"되어 있는 상황을 나타내는 표시기.

불완전한 건설은 심각한 사회 경제적 결과로 이어집니다. 자원은 "죽어" 수년 동안 아무런 수익을 내지 못하고 장비는 도덕적으로나 육체적으로 노화되고 기술은 쓸모 없게 됩니다.

진행중인 건설은 특정 시점에 시설에 지출 된 자본 투자 금액으로 결정되며 고객의 대차 대조표에 고려됩니다.

무형 자산 - 경제 주체의 활동에서 장기간 사용하고 소득을 창출하는 자산. 이것은 토지 플롯, 천연 자원을 포함한 부동산 물건을 사용할 권리입니다. 특허, 라이선스, 노하우, 소프트웨어 제품, 독점권 및 특권(특정 활동에 대한 라이선스 포함), 상표 및 상표.

감가상각률 - 고정 자산의 초기 비용에 대한 연간 감가상각 비율입니다.

자본화율 - 자산의 시장 가치와 운영 순이익의 비율.

약속 - 한 사람이 다른 사람을 위해 특정 행동을 수행할 의무가 있는 민사 법적 관계: 부동산 양도, 작업 수행, 금전 지급 또는 특정 행동 자제.

부동산 분야의 관계 대상 - 토지 계획 및 기타 부동산 물건에 대한 권리 및 부동산 물건에 대한 권리와 관련하여 발생하는 의무.

소유권의 대상 - 부동산 단지, 토지 구획, 정원 할당, 건물, 구조물, 장비, 원자재 및 자재, 화폐, 유가 증권, 생산, 소비자, 사회 문화 및 기타 목적을 위한 기타 자산, 그리고 지적 및 창조적 작업의 산물로서의 기업.

제한적 의무 - 부동산 매매 계약의 제한 조항, 즉 주택의 외관을 변경하지 않을 의무, 판매자의 동의 없이 건물을 건설하지 않을 의무, 건축 라인 외부에 구조물을 건설하지 않을 의무, 계약하지 않을 의무 위험한 활동에서 이웃의 조명 및 통신 사용 권리에 대한 제한을 허용하지 않습니다.

속성 설명 - 등록 문서에 부동산 반영. 부동산의 물질적 대상을 결정하고, 부동산의 경계를 설정하고, 면적을 계산하고, 이웃과 관련된 토지의 위치를 ​​특성화하고, 한 소유자로부터 소유권을 양도할 때 필요합니다. 다른 사람에게. 부동산에 대한 설명은 부동산 시장에서 회전율의 대상을 식별하는 기초이며 부동산의 구성 요소를 고려하여 부동산의 구성을 정확하게 반영해야합니다.

선택권 -

- 현재 합의된 조건에 따라 미래에 부동산을 구매하거나 임대할 수 있는 권리

- 부동산 소유자가 상대방에게 일정 기간 동안 정해진 가격과 정해진 조건으로 부동산을 구매하거나 임대할 수 있도록 부여한 권리

- 대체 의무를 이행하는 방법을 선택할 수 있는 능력;

- 당사자가 규정한 기한 내에 향후 계약 체결에 대한 예비 합의.

토지 취득 -토지 법률에 의해 설정된 절차 및 규제 문서에 의해 결정된 금액에 따라 토지 (토지 플롯) 제공.

제공 -

- 입찰 문서에 명시된 조건에 따라 특정 입찰 주제와 관련된 계약 체결 제안

- 당사자 중 한 사람이 제안한 계약(예비 계약 포함)을 체결하기 위한 모든 제안.

부동산 감정사 - 자산평가에 대한 교육, 경험 및 자격을 갖춘 자

부채 양도 - 그 결과 채권자의 동의로 채무자의 채무자가 원래 채무자의 의무를 수락하는 새로운 사람으로 대체됩니다.

토지 계획 - 토지 플롯의 정확한 치수와 모양, 자오선을 기준으로 한 면적 및 방향의 수평 투영을 축소된 형태로 보여주는 도면. 등고선, 즉 언덕, 계곡 등의 이미지가없고 지형 이미지가있는 지형이 있습니다.

상황 계획 - 가장 가까운 거주지, 소스 및 에너지, 열 및 물 공급, 하수도 시설 및 네트워크의 외부 네트워크와 관련하여 재산의 위치와 해당 지역의 영토 자연 조건의 주요 특징을 보여주는 계획 속성이 위치하고 있습니다.

계약 입찰 - 입찰에 따라 작업을 수행하고 서비스를 제공할 계약자 선택을 제공하는 건설 주문 양식.

개발권 - 신규 건설 수행과 관련하여 시(지방) 당국 또는 개발자가 규정한 모든 권리.

권리 - 국가가 인정하고 보호하는 일반적으로 구속력 있는 규범 시스템.

재산권 - 소유권에 대한 적절한 소득 및 사용 소득에 대한 권리를 포함하여 재산을 소유, 사용 및 처분할 수 있는 소유자의 권한.

토지 소유권 - 토지 소유자가 해당 토지가 유통에서 배제되거나 유통이 제한되지 않는 한, 그것을 판매, 기부, 담보로 제공 또는 임대하고 다른 방식으로 처분할 수 있는 권리 법에 기초하여.

사유재산의 권리 - 모든 사람이 부동산을 소유하고, 개별적으로 또는 다른 사람과 공동으로 소유, 사용 및 처분할 수 있는 권리. 사유재산의 권리는 법으로 보호됩니다. 법원의 결정을 제외하고는 아무도 그에게 속한 재산을 박탈 할 수 없습니다. 국가 요구에 대한 부동산 대상의 수용은 사전 및 동등한 보상 조건에서만 수행 될 수 있습니다.

법적 규범 - 국가가 인정하고 보호하는 사회에서 일반적으로 구속력이 있는 행동 규칙.

법적 지위 - 법의 주제에 속하는 권리와 의무의 합계.

시민의 법적 능력 - 모든 시민에게 평등하게 인정되는 공민권을 가지며, 책임을 지고, 법률이 규정한 의무를 이행할 수 있는 능력.

법인의 법적 능력 - 법인이 구성 문서에 제공된 활동의 목적에 해당하는 시민권을 갖고 이 활동과 관련된 의무를 부담할 수 있는 능력.

기업 활동 - 부동산 물건의 사용, 상품 판매, 작업 수행 또는 서비스 제공을 통해 체계적으로 이익을 얻는 것을 목표로 자신의 위험을 감수하고 수행되는 독립적인 활동 법.

주택 민영화 -주 및 시립 주택 재고에서 그들이 점유하는 주거 건물의 자발적인 시민 소유권으로의 무료 이전 및 점유 주거 건물을 임대 한 시민의 경우 - 주거 건물을 고용하는 장소에서.

입찰에 의한 민영화 - 구매자가 민영화 대상과 관련하여 특정 조건을 충족해야 하는 경우 민영화 대상 또는 민영화 대상에 포함된 부동산 대상을 임대할 권리를 개인 또는 법인이 국가에서 사적 소유권으로 취득합니다. 민영화 된 물건을 구입할 권리는 제안서가 입찰 조건을 완전히 충족하고 최고 가격을 포함하는 구매자에게 양도됩니다.

부동산 감정의 원칙 - 부동산 평가 프로세스의 기반이 되는 방법론적 규칙은 평가자가 부동산 시장에 내재된 다양한 요소가 부동산 가치에 미치는 영향을 정확하게 고려할 수 있도록 합니다.

획득 처방 - 부동산 대상을 XNUMX년 동안 양심적이고 개방적이며 중단 없이 소유하거나 기타 재산을 XNUMX년 동안 소유한 결과 이 ​​재산의 소유자가 아닌 시민 또는 법인이 취득 그것에 대한 소유권.

문서 설계 및 추정 - 신축 또는 재건(수리)된 시설의 건설에 필요한 일련의 문서(계산, 도면, 자금 수취 및 지출 계획 등). 한편으로 설계 및 견적 문서는 대상 건설에 필요한 일련의 문서이며 다른 한편으로는 미래 운영, 자금 출처 및 덮는 절차를 추정하는 데 사용되는 재무 계획입니다. 소송 비용.

산업 부동산 - 산업 목적을 위한 부동산 물건, 건물 및 시설.

이자율 - 은행이 대출에 대해 부과하는 수수료. 이자율은 은행 비용 회계의 기초입니다. 이자율은 대출의 규모, 만기, 연 이자율, 단기금융시장의 수요와 공급의 비율, 신용기관이 일정 금액을 대출함으로써 부담하는 위험의 정도에 따라 달라집니다. 채무자.

이자 위험 - 발행된 모기지론에 대해 차용인이 지불하는 이자 수준과 모기지 은행 또는 모기지 중개인이 투자자에게 지불하는 이자 수준 사이에 음의 차이가 발생할 위험.

공공 기록 - 부동산에 등록된 재산 이익의 존재를 증명하고 이러한 이익을 보호하기 위한 기초 역할을 하는 국가 지원 문서 시스템.

허용된 사용 - 토지 계획, 부동산에 부담을 주는 모든 부동산 의무, 지역권 및 기타 사용 제한을 포함하여 부동산 객체를 사용할 수 있는 목적의 전체 목록, 영토 및 개별 부동산 객체에 대한 구역화 계획을 기반으로 개발 .

전도 - 재산을 원래 소유자에게 반환합니다.

사유재산 등록 - 소유주(개인 및 법인) 및 사유 재산 개체에 대한 데이터 뱅크인 재산 등록부의 필수 부분 - 특정 지역의 부동산 단지, 건물, 구조물, 구조물, 비주거용 건물과 같은 기업.

재건 - 재산의 주요 기술 및 경제 지표의 변화와 관련된 일련의 작업. 이 경우 다음을 수행할 수 있습니다.

- 건물 재개발, 상부 구조 건설, 건물 확장, 확장 및 필요한 경우 부분 해체

- 외부 네트워크를 포함한 건물의 기술 장비 수준 향상(백본 제외)

- 낡고 도덕적으로 쓸모없는 구조물과 엔지니어링 장비를 건물 및 시설의 성능을 향상시키는 현대적인 장비로 교체합니다.

- 건물의 건축적 표현력을 향상시키고 건물에 인접한 영역을 개선하는 조치.

임차료 - 수혜자의 기업 활동이 필요하지 않은 자본, 재산 또는 토지에서 정기적으로 수입을 얻습니다.

반환 - 이전 법적 재산 상태의 복원 재산을 정당한 소유자에게 반환합니다.

위험 - 변동성 또는 변동성으로 인한 손실 가능성. 부동산에 투자하는 투자자가 기대수익률을 얻지 못할 가능성

시장 -

- 소비자 수요를 차별화하고 경제, 인구 통계, 사회 및 심리적 요인의 복잡한 상호 작용의 결과로 형성되는 소비자의 개별 세그먼트 집합;

- 상품을 화폐로 순환시키는 과정과 화폐가 상품으로 전환되는 과정이 일어나는 경제 영역;

-경제의 다양한 영역에서 생산되는 대량의 상품을 판매 및 구매하는 일련의 상호 관련된 행위;

-구매자와 판매자 (상대방)를 선택하고 가격을 결정할 때 주체의 자유를 특징으로하는 상품 (서비스)의 생산, 유통 및 유통 과정과 자금 이동 과정에서 발전하는 경제 관계 시스템 , 자원 소스 형성 및 사용;

- 상품과 자본의 순환 영역, 노동 및 기타 생산 요소의 이동.

구매자의 시장 - 부동산 물건의 생산자와 판매자의 공급이 기존 가격에서 수요를 초과하여 그 결과 부동산 물건의 가격이 감소하고 구매자가 매우 유리한 조건과 가격을 얻을 수 있는 시장 상황.

판매자의 시장 - 구매자가 제안된 가격으로 부동산을 구매해야 하는 욕구가 시장을 포화시키는 판매자의 능력을 초과하기 때문에 판매자가 유리한 시장 상황입니다.

무단 건물 - 주거용 주택, 건물, 구조물 또는 기타 부동산 대상이 법률 및 기타 법적 행위에 규정된 방식으로 이러한 목적에 할당되지 않은 토지에 생성되거나 이에 필요한 허가 없이 생성되거나 도시 계획을 심각하게 위반하는 경우 및 건축 법규 및 규정.

시장 부문 -

- 동일한 인센티브 세트에 동일한 방식으로 반응하는 소비자 세트;

- 경제적 행동이 균질한 구매자 그룹으로 특징지어지는 시장의 일부.

증권화 - 부동산 금융의 증권 발행, 부동산 시장의 유동성 증가 및 거래 비용 절감.

건물 및 구조물의 예상 건설 비용 프로젝트에 따라 구현하는 데 필요한 금액입니다. 건물 및 구조물의 예상 건설 비용은 다음에 대한 기초입니다.

- 자본 투자 금액의 결정;

- 건설 자금 조달;

- 건설 제품에 대한 무료 (계약) 가격 형성;

- 완료된 계약 건설 및 설치 작업에 대한 결제;

- 장비 구매 및 건설 현장 배송 비용 지불;

- 연결 추정에 제공된 자금을 희생하여 기타 비용을 배치합니다.

추정 문서, 회계 및 보고를 기반으로 개발자 및 계약자의 재무 활동 평가가 수행됩니다. 또한 예상 비용은 건설 된 기업, 건물 및 구조물에 대해 운영되는 고정 자산의 장부 가치를 결정합니다. 예상 건설 비용을 결정하는 기준은 다음과 같습니다.

- 도면, 설명 메모를 포함한 프로젝트 및 작업 문서

- 건설 및 설치 작업량 명세서;

- 장비 사양 및 설명

- 건설 조직에 대한 주요 결정;

- 현재 추정(자원 포함) 표준;

- 장비, 가구 및 인벤토리의 판매 가격.

예상 기준 - 별도의 컬렉션으로 결합된 견적, 규범, 요율 및 가격 세트의 일반화된 이름. 필요한 요구 사항을 포함하는 규칙과 함께 건물 및 구조물의 예상 건설 및 재건 비용, 경제의 모든 부문에서 기업의 확장 및 기술 재 장비를 결정하는 데 사용됩니다.

예상 표준은 다음 유형으로 나뉩니다. 연방 (공화); 부서 (부문); 지역(로컬); 사용자 자신의 규제 프레임워크.

추정 건설 비용의 개발 및 적용에 대한 기본 규칙을 구성에 포함하는 SNiP "예상 규범 및 규칙"의 4부와 함께 모든 추정 표준은 건설 시 가격 책정 및 추정 배급 시스템을 형성합니다.

예상 가격 - 예상 비용을 계산하기 위해 건설에 사용됩니다. 추정 가격 시스템에는 건축 자재, 제품 및 구조물에 대한 평균 지역(벨트, 구역) 가격이 포함됩니다. 건설 기계 및 메커니즘 작업 가격; 상품 운송에 대한 관세; 건설 노동자의 임금율; 개별 예상 가격; 현지 및 수입 자재, 제품 및 구조에 대한 예상 가격은 가격 책정 시스템의 추정-규범(규범-정보) 기반 및 건설 예상 배급의 일부로 일정 기간 동안 설정됩니다.

부동산 소유자 - 법률에 의해 설정된 한도 내에서 부동산 물건을 소유, 사용 및 처분할 권리, 부동산 물건에 대한 객관적인 소유권을 소유한 개인 또는 법인.

주거 지역의 사회적 규범 - 주택 및 공과금에 대해 보상(보조금)이 제공되는 XNUMX인당 주택 면적의 크기. 주택 공급의 달성 수준, 가족 구성, 사회 주택 기금의 주택에서 사용되는 주택 유형 및 기타 요인에 따라 국가 당국이 설정하는 최소 주택 공급 금액에 해당합니다.

초기 비용 -건설 및 설치 작업 비용, 설계 및 측량 작업 비용, 토지 취득 및 필요한 경우 재정착과 관련된 비용으로 구성된 부동산 취득 비용 이 사이트에 거주하고 자본 건설을 위한 기술 감독 기관의 유지 관리.

소유권 보험 - 제 XNUMX자의 권리가 있는 경우 또는 보험 증권을 구매하여 소유주에게 알려지지 않았지만 존재하지만 소유주에게 알려지지 않은 재산과 관련된 모든 부담이 있는 경우 가능한 재정적 손실로부터 소유주를 보호합니다. 소유권 보험은 소유주나 세입자로부터 발생할 수 있는 위험을 보험 회사로 이전하는 것입니다.

전대 - 임차인이 XNUMX차 임대인 역할을 하는 동안 임대 부동산의 일부를 제XNUMX자 또는 개인 그룹에게 양도하는 것.

재산권의 주제 (부동산 관계의 주제) - 부동산 개체의 소유자: 시민, 법인, 러시아 연방의 대표 및 집행 국가 권력의 권한 있는 기관, 러시아 연방의 구성 기관, 지방 자치의 권한 있는 기관.

구역 구성표 - 영토 및 개별 부동산 개체의 기능적 목적을 결정하는 정착지의 마스터 플랜 및 계획 및 개발 프로젝트의 필수적인 부분.

감정인 - 부동산 감정, 관리 및 개발 전문가.

현재 수익 - 투자 비용에 대한 현재 현금 수입의 비율.

부드러운 - 입찰 문서에 포함된 기준 준수와 관련하여 신청자가 제출한 제안의 경쟁인 경쟁 입찰 형식; 입찰 중 건설, 시설 관리, 용역 제공 또는 재화 공급에 대한 제안 닫힌 경쟁.

입찰 문서 - 입찰 위원회에서 개발하고 기술 및 상업적 부분을 포함하는 문서. 입찰 문서의 기술적인 부분은 다음과 같습니다.

- 경매의 주제 및 대상에 대한 설명 및 일반 정보. 그것은 시설의 위치와 목적, 주요 기술 및 경제 데이터, 외부 기반 시설의 가용성, 현지 건축 자재, 접근 도로 및 건설 시간을 나타냅니다.

- 시설 건설 현장의 엔지니어링 조사 수행 및 결과에 대한 정보;

- 공간 계획 솔루션, 상하수도, 난방 및 환기, 전기 작업, 가스 공급, 저압 시스템, 설명 및 주요 특성이 포함된 도면을 포함한 시설, 일반 조항, 마스터 플랜, 건축 및 건설 부분의 기술 데이터 공정 장비 및 요구 사항 환경 안전.

입찰 문서의 상업적 부분에는 다음 요건이 포함됩니다. 가격 및 결정 절차 배송 조건; 지불 조건 및 지불 일정; 계약 자금 출처; 경매에서 낙찰된 경우 제출된 제안에 따라 외국 회사 또는 러시아 건설 공사의 성과에 대한 은행 보증.

입찰 위원회의 재량에 따라 입찰 문서의 상업적 부분에는 경제적 타당성을 고려하여 의무를 이행하지 못한 계약자(외국 회사 또는 개별 조직)의 특정 유형의 책임 보험에 대한 요구 사항이 포함될 수 있습니다.

제목 목록 - 건설 대상 및 특성 목록 (계획 기간 동안의 총 예상 비용 및 작업 비용, 설계 능력, 건설 현장, 작업 시작 및 종료 날짜).

투자단지 재화 - 건설을 완전히 완료하고 투자 활동의 운영(생산 포함) 대상을 준비합니다.

부동산 개체의 개선(개선) -토지의 질적 변화 (비옥도)와 건물, 구조물 등의 생성 모두에서 나타날 수있는 토지의 질적 변화.

부동산 감정 서비스 - 자산 감정의 목적에 따라 감정인과 고객 간의 상호 작용 및 감정인 자신의 활동 결과.

부동산 금융 - 부동산 취득 및 개발을 위한 재정 자원의 사용. 부동산 객체를 생성하는 동안 단기 자금 조달과 부동산 객체 취득 또는 부동산 객체에 의해 확보된 장기간에 대한 재정 자원 제공을 위한 장기 자금 조달을 구별하는 것이 일반적입니다.

주택증명서 발급기관 - 주택 건설에 대한 고객의 권리가있는 러시아 연방 영토에 등록 된 법인, 주택 건설에 대한 확립 된 절차에 따라 할당 된 토지 계획 및 주택 프로젝트 문서화의 대상 자금 및 이러한 모든 권리가 규정된 방식으로 이전된 법인.

조건부 날인 증서 - 서명 및 봉인된 문서로서 특정 사건이 발생한 후에만 효력이 발생한다는 조건으로 발행됩니다. 문서 발행과 발효 사이의 기간 동안 일반적으로 제XNUMX자에게 이전됩니다. 부동산 거래를 할 때 이러한 제XNUMX자는 에스크로 서비스를 제공하는 전문 회사입니다. 에스크로 계정은 모기지 대출 과정에서 세금 및 보험 목적으로 자금을 예치하는 데에도 사용됩니다.

부동산 감정인의 윤리 - 부동산 평가 절차 중 감정인의 윤리적 규칙 및 행동 규범

법적 지적 - 부동산 객체에 대한 권리, 권리 보유자 및 권리 이전에 대한 체계화된 최신 정보 세트.

저자: Shevchuk D.A.

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정원의 꽃을 솎아내는 기계 02.05.2024

현대 농업에서는 식물 관리 과정의 효율성을 높이는 것을 목표로 기술 진보가 발전하고 있습니다. 수확 단계를 최적화하도록 설계된 혁신적인 Florix 꽃 솎기 기계가 이탈리아에서 선보였습니다. 이 도구에는 이동식 암이 장착되어 있어 정원의 필요에 맞게 쉽게 조정할 수 있습니다. 운전자는 조이스틱을 사용하여 트랙터 운전실에서 얇은 와이어를 제어하여 얇은 와이어의 속도를 조정할 수 있습니다. 이 접근 방식은 꽃을 솎아내는 과정의 효율성을 크게 높여 정원의 특정 조건은 물론 그 안에 자라는 과일의 종류와 종류에 대한 개별 조정 가능성을 제공합니다. 다양한 유형의 과일에 대해 2년 동안 Florix 기계를 테스트한 후 결과는 매우 고무적이었습니다. 몇 년 동안 Florix 기계를 사용해 온 Filiberto Montanari와 같은 농부들은 꽃을 솎아내는 데 필요한 시간과 노동력이 크게 감소했다고 보고했습니다. ...>>

고급 적외선 현미경 02.05.2024

현미경은 과학자들이 눈에 보이지 않는 구조와 과정을 탐구할 수 있도록 함으로써 과학 연구에서 중요한 역할을 합니다. 그러나 다양한 현미경 방법에는 한계가 있으며, 그 중 적외선 범위를 사용할 때 해상도의 한계가 있습니다. 그러나 도쿄 대학의 일본 연구자들의 최근 성과는 미시세계 연구에 새로운 가능성을 열어주었습니다. 도쿄 대학의 과학자들은 적외선 현미경의 기능에 혁명을 일으킬 새로운 현미경을 공개했습니다. 이 첨단 장비를 사용하면 살아있는 박테리아의 내부 구조를 나노미터 규모의 놀라운 선명도로 볼 수 있습니다. 일반적으로 중적외선 현미경은 해상도가 낮다는 한계가 있지만 일본 연구진의 최신 개발은 이러한 한계를 극복했습니다. 과학자들에 따르면 개발된 현미경은 기존 현미경의 해상도보다 120배 높은 최대 30나노미터 해상도의 이미지를 생성할 수 있다고 한다. ...>>

곤충용 에어트랩 01.05.2024

농업은 경제의 핵심 부문 중 하나이며 해충 방제는 이 과정에서 필수적인 부분입니다. 심라(Shimla)의 인도 농업 연구 위원회-중앙 감자 연구소(ICAR-CPRI)의 과학자 팀은 이 문제에 대한 혁신적인 해결책, 즉 풍력으로 작동되는 곤충 공기 트랩을 생각해냈습니다. 이 장치는 실시간 곤충 개체수 데이터를 제공하여 기존 해충 방제 방법의 단점을 해결합니다. 트랩은 전적으로 풍력 에너지로 구동되므로 전력이 필요하지 않은 환경 친화적인 솔루션입니다. 독특한 디자인으로 해충과 익충을 모두 모니터링할 수 있어 모든 농업 지역의 개체군에 대한 완전한 개요를 제공합니다. "적시에 대상 해충을 평가함으로써 우리는 해충과 질병을 모두 통제하는 데 필요한 조치를 취할 수 있습니다"라고 Kapil은 말합니다. ...>>

아카이브의 무작위 뉴스 Solar Roof - 지붕 형태의 태양 전지판 28.10.2020 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)는 테슬라의 차기 '킬러 제품' 또는 '킬러 제품'(일반적으로 해당 카테고리에서 경쟁자에게 기회를 남기지 않는 제품을 부르는 것이 관례)이 태양광 지붕형 배터리인 솔라 루프(Solar Roof)라고 확신하고 있다. 머스크에 따르면 이것은 내년에 "명백해질" 것입니다. "앞으로, XNUMX년 후, 당신의 이웃을 바라볼 때 당신은 무엇을 원하십니까? 당신의 삶을 더 좋게 만들어 줄 제품은 무엇입니까? 당신이 원하는 미래는 무엇입니까? 기존 지붕보다 탄력 있고 모든 면에서 더 낫고 에너지가 넘치는 - 이것이 우리가 원하는 미래입니다. Solar Roof는 킬러 제품입니다. 내년에 분명해질 것입니다"라고 Musk는 말했습니다. 총 태양열 어레이 배치는 57분기에 XNUMX배 이상 증가한 XNUMXMW로 전분기 대비 XNUMX배 가까이 증가했습니다. Tesla는 옥상 태양열 옵션을 확장하기 위해 빠르게 채용하고 있습니다. 이것은 미국의 지붕업자 공석에 대한 Tesla 발표가 많이 나타난 것으로 입증됩니다. 최근 제조사는 태양광 타일에 사용되는 기판 종류를 변경하고 가격을 인하했다.

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