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강의 요약, 유아용 침대
부동산 경제학. 치트 시트: 간략하게, 가장 중요한
차례
1. 투자대상 부동산 К 부동산 건물, 구조물, 진행중인 건설 물체와 같이 토지와 그 위에 생성 된 물체를 포함 할 수 있습니다. 러시아에서 Peter I 통치 기간 동안 "부동산 및 동산"이라는 용어는 23 년 1714 월 XNUMX 일 "동산 및 부동산 상속 순서"에 처음 등장했습니다. 당시 부동산에는 토지, 토지, 주택, 식물, 공장, 무역 상점, 광물 및 기타 구조물(예: 광산, 교량, 댐)이 포함되었습니다. 경제학의 관점에서 부동산은 투자 대상으로서 소득을 올릴 수 있는 수단인 유형의 자산으로 간주됩니다. 러시아에서는 Art에 따라 재산을 동산과 부동산으로 구분합니다. 러시아 연방 민법 130조(러시아 연방 민법) "부동산에는 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 물 개체 및 토지와 확고하게 연결된 모든 것, 즉 과도한 손상 없이 이동할 수 없는 개체가 포함됩니다. 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함한 그들의 목적. 부동산에는 국가 등록 대상인 항공 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체도 포함됩니다. 투자 대상인 부동산의 징후: 1) 부동산은 움직일 수 없으며 물건에 손상을 입히지 않고는 이동할 수 없습니다. 2) 토지와 물리적, 법적 관계가 강함 3) 각 부동산 단위는 물리적 특성과 투자 매력 측면에서 고유합니다. 4) 재산은 어떤 식으로든 도난당하거나 손상될 수 없습니다. 5) 현재 부동산 가치가 매우 높다. 6) 거래에 대한 완전하고 신뢰할 수 있는 정보에 대한 접근이 낮습니다. 7) 투자 대상의 내구성; 8) 소비재의 손실 또는 생산 과정에서의 가치 이전은 마모됨에 따라 점진적으로 발생합니다. 9) 주거 및 기타 공간에 대한 개인의 필요를 충족시키는 능력은 부동산의 유용성에 의해 결정됩니다. 10) 신규 건설은 특히 인접 토지, 건물, 구조물의 가치에 영향을 미칩니다. 11) 부동산 가치는 점진적으로(시간이 지남에 따라) 증가합니다. 12) 일부 위험은 부동산에 내재되어 있습니다. 이는 자연적 또는 인위적 요인의 영향으로 물리적 손상이 발생할 위험, 기능적 및 외부적 마모가 축적될 위험, 임대료 조건과 관련된 재정적 위험입니다. 13) 부동산, 투자 포트폴리오를 지속적으로 관리해야 소득을 얻을 수 있습니다. 14) 거래에는 매우 높은 수준의 비용이 필요합니다. 15) 특정 유형의 거래(예: 토지, 건물, 구조물 구매)를 할 때 국가에서 설정한 절차를 준수해야 합니다. 2. 부동산의 종류와 분류 부동산의 사회적 역할은 모든 인간의 욕구(심리적, 생리적, 지적)의 충족입니다. 부동산은 크게 XNUMX가지 종류가 있습니다 -가요 토지, 주택 및 비주거용 건물. 재산의 기초는 토지입니다. 지구 - 상품 생산 또는 서비스 제공에 직간접적으로 관련된 모든 상업 활동의 기본 요소입니다. 토지는 다음과 같이 나뉩니다. 1) 건물 또는 기타 사용 목적으로 의도된 토지 구획; 2) 개발을 목적으로 하는 천연 단지(광상 등) 주택 - 인간이 거주할 수 있도록 설계된 모든 편의 시설을 갖춘 건물입니다. 주택은 엘리트, 일반, 도시 교외 등일 수 있습니다. 부동산은 그 구성, 다양한 인간의 필요를 충족시키는 능력 및 기능면에서 이질적입니다. 부동산은 기능에 따라 주거용과 비주거용으로 나뉩니다. 비주거용 부동산은 산업용, 상업용, 레크리에이션용 부동산, 기관용 부동산, 모텔, 호텔 및 혼합 사용을 위한 부동산으로 구분됩니다. 산업 부동산은 산업 건물, 작업 공장, 창고로 이해됩니다. 레크리에이션 재산 레크리에이션을위한 것 - 리조트, 경기장, 클럽, 수영장 및 엔터테인먼트를위한 기타 시설의 영토에있는 시설입니다. 기관 부동산 - 정부 또는 시 당국, 병원, 요양원 및 기타 특수 목적 기능을 위한 건물입니다. 혼합 사용 속성 - 나열된 부동산 유형의 조합입니다. 운영 준비 정도에 따른 부동산 유형 : 1) 가동 중인 시설 2) 대대적인 수리 또는 재건축이 필요한 건물 3) 공사가 진행 중입니다. 자연 형태의 재현 정도에 따라 부동산이 구별됩니다. 1) 재현 불가능 - 광물 매장지입니다. 2) 재현 가능 - 이들은 구조물, 건물입니다. 전문화 정도에 따라 다음이 있습니다. 1) 전문화: 화학 및 정유 공장; 문화에 속하는 박물관 및 기타 건물. 2) 비전문 - 이것은 투자에 대한 공개 시장에 대한 수요가 있는 기타 부동산입니다. 부동산은 용도에 따라 주택, 상업활동, 농업용수, 특수목적(학교, 교회)에 필요합니다. 소유권의 목적에 따라 사업, 소유자의 거주, 투자, 개발 및 개발, 상품 재고, 현재 고갈 된 자원의 소비를위한 것입니다. 3. 상품으로서의 부동산의 특징 모든 거래(매매, 질권 등)의 대상은 부동산 - 다양한 요구, 특정 질적 및 양적 특성을 만족시키는 제품. 부동산에는 토지 플롯, 별도의 개체, 즉 토지와 밀접하게 연결된 대상이 포함됩니다. 속성에는 여러 속성이 있습니다. 1. 공익 사업. 부동산 객체는 주어진 장소 또는 일정 기간 동안 생산 지역 또는 주거 지역, 환경 친화성 또는 건물의 안락함에서 소유자의 요구를 최대한 충족시켜야합니다. 2. 기본. 정상적인 조건에서 부동산은 분실, 파손 또는 도난당할 수 없습니다. 3. 내구성 주요 구조물(벽, 기초, 천장)의 건축 자재에 따라 부동산 객체는 표준 수명이 15년에서 150년인 XNUMX개 그룹으로 나뉩니다. 기업은 부동산 단지이기 때문에 일반적으로 항상 무기한으로 생성됩니다. 4. 정지성. 부동산 객체는 토지와 밀접하게 연결되어 있으며 해당 객체에 약간의 손상을 입히지 않고 움직임이 비현실적입니다. 토지를 상품으로 본다면 시장에서 제공되는 토지의 양은 본질적으로 제한적이라고 할 수 있습니다. 5. 독창성. 각 속성은 고유하며 이 속성에 고유하고 다른 속성과 구별되는 개별(특정) 속성을 가지고 있습니다. 부동산 시장을 다른 시장과 구별하는 세 가지 특징: 1) 올바른 제품과 거래 상대방을 찾는 것과 관련된 매우 높은 수준의 비용; 2) 부동산 시장에서 상품 판매 기간이 다른 시장보다 훨씬 길다. 3) 구매자의 요구를 충족시킬 수 있는 제한된 수의 상품 및 따라서 이 제품의 판매자에 대한 구매자의 수는 제한됩니다. 이 제한은 개별 가격의 형성으로 이어집니다. 6. 제어 가능성. 이익을 창출하는 모든 자산에는 관리가 필요합니다. 자산 관리는 수리, 예방 유지 관리, 유틸리티 제공, 지불 수령 모니터링 등을 수행합니다. 7. 국가 기관, 지방 정부의 부동산 거래에 대한 세부 규정. 이것은 자산이 기반 시설의 일부이고 그 사용이 많은 개인과 법인의 이익에 영향을 미친다는 사실에 의해 설명됩니다. 8. 가치의 꾸준한 상승 추세. 상품으로서의 부동산의 가치는 부동산의 희소성 등의 요인으로 인해 시간이 지남에 따라 꾸준히 상승해 왔습니다. 9. 유동성. 부동산 시장에서 상품의 낮은 유동성은 거래 조건에서 형성되는 판매자와 구매자의 높은 수준의 비용에 기여합니다. 4. 부동산의 수명주기 부동산은 존재하는 동안 경제적, 물리적, 법적 변화를 겪기 때문에 토지를 제외한 모든 부동산은 다음과 같은 과정을 거칩니다. 수명주기 단계: 1) 형성 - 이것은 건설, 즉 새로운 기업의 창설, 토지 계획의 구매 또는 할당입니다. 2) 착취 - 운영 및 개발, 즉 확장, 재구성 또는 재건을 포함합니다. 3) 존재의 정지 그것은 철거, 자연 파괴 또는 청산입니다. 부동산 소유자의 관점에서 볼 때 상업적 목적으로 취득한 부동산의 수명주기는 해당 부동산의 수명이 끝날 때까지 동일한 부동산의 새 소유자와 함께 반복될 수 있습니다. G. Harrison에 따르면 수명주기는 지속적으로 특정 패턴에 따라 달라집니다. 이는 물리적, 경제적, 연대순 기간 및 남은 경제 생활 기간입니다. 물체의 물리적 수명이라는 용어는 기존의 건물이나 구조물에 거주하거나 작업할 수 있는 시간을 말합니다. 이 지표는 표준, 계산, 실제 및 조건 개선 또는 현대화로 인해 증가할 수 있습니다. 부동산 물건이 철거되면 육체의 수명은 끝납니다. 경제적 수명이란 물건을 사용하면서 이익을 얻을 수 있는 기간을 의미하며, 이러한 개선은 물건의 가치에 기여합니다. 개선된 사항이 노후화되어 부동산 가치에 일정한 기여를 하지 못하는 경우, 해당 부동산의 경제 수명은 종료됩니다. 연대순 연령은 자산이 운영에 들어간 날부터 평가 날짜까지 경과된 기간으로 이해됩니다. 유효 연령은 부동산 대상의 모양, 기술적 조건, 대상의 총 비용에 영향을 미치는 경제적 요인에 대한 평가를 기반으로 합니다. 유효 연령 - 이것은 개체의 특정 물리적 상태에 해당하고 구현 가능성을 고려한 연령입니다. 일반적인 서비스 수명을 표준 서비스 수명이라고 합니다. 표준 수명 - 이것은 규제 제정에 정의된 건물 또는 구조물의 서비스 수명입니다. 아래의 남은 경제생활 건물은 평가일부터 경제 수명이 끝날 때까지의 기간을 이해합니다. 이 기간은 평가자가 미래 소득을 추정하는 데 사용합니다. 개체의 남은 경제 수명 기간은 현대화 또는 수리에 의해 늘어납니다. 라이프 사이클의 위의 모든 단계와 부동산 객체의 수명은 서로 연결되어 있습니다. 부동산의 수익성과 안전성을 높일 수 있는 적절한 조치를 취하기 위해 부동산 소유자는 수명 주기의 특정(모든) 단계에서 부동산의 존재를 고려해야 합니다. 5. 부동산 시장의 특성 부동산 시장은 부동산 거래를 중심으로 형성된 일련의 관계를 말합니다. 부동산 시장은 부동산 거래 중에 발생하는 경제 관계 시스템과 부동산 물건에 돈을 투자하는 특정 영역입니다. 부동산 세분화는 부동산을 동일한 지표 그룹으로 나누는 것으로 이해됩니다. 부동산 시장은 다음 기준에 따라 나눌 수 있습니다. 1) 지리적 특징. 여기에는 다음과 같은 유형의 부동산 시장이 포함됩니다. 도시, 지역, 지역, 글로벌 및 국가; 2) 개체 유형별. 이들은 건물, 구조물, 기업, 건물 및 기타 물건에 대한 시장입니다. 3) 기능적 목적. 산업용 건물, 주거용, 비산업용 건물 및 건물용 시장 4) 운영 준비 정도, 기존 시설의 시장, 진행중인 건설, 신규 건설; 5) 참가자 유형별: 개인 판매자 및 구매자, 리셀러, 상업 회사, 지방 자치 단체; 6) 거래 유형별: 구매 및 판매, 임대, rem에 대한 권리, 모기지; 7) 산업체 소속: 산업 시설, 공공 건물 및 농업 시설; 8) 소유 형태별: 주 및 시립 시설, 민간 시설; 9) 거래 방법: XNUMX차 및 XNUMX차 시장, 조직화 및 비조직화, 전통적 및 컴퓨터화, 교환 및 창구 판매. 부동산 시장의 주요 부문은 주택 시장, 토지 시장 및 비주거 시장입니다. 주택 시장은 다음과 같이 나뉩니다. 1) 도시 주택 재고는 차례로 저품질 주택, 일반 주택, 개선 된 계획 주택, 스탈린 시대 건물 및 엘리트 주택으로 세분화됩니다. 2) 교외 주택 시장, 그 형성은 개별 교외 건설에 대한 제한 제거와 관련이 있습니다. 비주거용 건물 시장. 이 시장에서 거래 건수는 훨씬 적지만 부동산 가격이 매우 높기 때문에 이 시장에서 일하는 사람들에게 매력적입니다. 지구 - 그것은 모든 부동산 개체의 필수적인 부분입니다. 부동산 시장의 특징: 1) 지역; 2) 개체의 낮은 호환성; 3) 계절적 가격 변동; 4) 거래는 국가 등록을 받아야 합니다. 5) 부동산 투자. 러시아에서 부동산 시장은 1990년대 초 부동산의 사적 소유 및 민영화에 대한 권리가 도입된 후 형성되기 시작했으며 이와 관련하여 국가가 부동산의 유일한 소유자가 아닙니다. 부동산의 다른 지역의 시장은 상당한 차이가 있습니다. 이러한 차이는 경제적 또는 자연적 조건, 즉 지방 당국에 의해 형성된 지역 법적 틀 때문입니다. 6. 부동산 시장의 법적 근거 부동산 분야의 법률 - 국가 기관이 관련 법적 규범을 수립, 변경 또는 취소할 수 있는 일련의 법률 및 기타 규범적 법적 행위입니다. 부동산 분야에서 권리와 이익은 사적(private)과 공적(public)으로 나뉜다. 공공 권리에는 다음이 포함됩니다. 1) 세금에 대한 권리, 즉 재산세 2) 보상을 위해 공공의 필요를 위해 부동산을 양도할 권리; 3) 경찰력의 권리 - 사회가 자신의 이익을 보호하기 위해 설정 한 제한 (교통, 건설 등의 분야에서 제한 도입); 4) 재산을 재무부에 가져갈 권리. 예를 들어, 특정 소유자의 재산은 다음과 같은 경우 소유자가 사망한 후 법적 상속인이 없는 경우, 사전에 유언을 처리하지 않은 경우 국가의 재산이 될 수 있습니다. 사적 권리에는 다음이 포함됩니다. 1) 개인 또는 법인의 재산을 소유할 가능성; 2) 평생 재산권 3) 법에 따른 부동산 권리. 세 그룹이 있습니다. 법률 출처: 1) 부동산 분야에서 연방법 및 기타 규제 법적 행위가 채택되었습니다. 2) 러시아 연방 구성 기관의 법률 및 기타 규제 법적 행위; 3) 지방 자치에 관한 법률 및 지방 규제 법률 행위. 모든 러시아 법률 개발의 법적 근거는 최고 권력과 직접적인 영향을 미치는 러시아 연방 헌법입니다. 기존 및 채택된 모든 법적 행위는 러시아 연방 헌법을 완전히 준수해야 합니다. 러시아 연방 헌법에 명시된 원칙은 러시아 부동산의 합법적이고 문명화된 관리를 결정합니다. 헌법은 "경제 공간의 통합, 상품, 서비스 및 재정 자원의 자유로운 이동, 경쟁 지원 및 경제 활동의 자유"를 보장하는 반면, "민간, 국가, 시립 및 기타 형태의 소유권이 인정되고 보호됩니다." "모든 사람은 개인적으로 또는 다른 사람과 공동으로 재산을 소유, 소유, 사용 및 처분할 권리가 있습니다." 예술에 따르면. 러시아 연방 헌법 36 및 40, 시민 및 그 협회는 토지를 사유 재산으로 가질 권리가 있으며 모든 사람은 주택에 대한 권리가 있습니다. 러시아 연방 민법(러시아 연방 민법)에는 교환, 기부, 판매와 같은 부동산 거래와 관련된 관계를 포함하여 부동산 관리 분야의 관계를 단일 객체로 규제하는 여러 섹션이 포함되어 있습니다. , 임대 등 7. 금융시장의 일부인 부동산 시장 속성- 그것은 금융 자산입니다. 자본과 인적 노동을 투자하여 만들어집니다 부동산 개발은 비용이 많이 들고 결과적으로 차입금 등의 유치가 필요하게 됩니다. 위와 관련하여, 부동산 시장 - 이것은 금융 시장의 부문 중 하나입니다 구매자와 판매자의 상호 작용을 목표로하는 일련의 특정 절차와 기관을 포함하는 복잡한 경제 시스템은 금융 시장입니다. 아래의 금융 시장 금융 자산과 돈을 교환하여 창출 된 가치의 분배 및 구현에서 신흥 경제 관계의 표현 영역을 이해합니다. 로 금융 자산 투자 가치와 현금입니다. 자금 형성 수단은 유가 증권, 돈, 예금, 차입 (대출) 자본, 귀금속 및 보석, 부동산 금융 시장의 특징: 1) 금융자산의 사용가치를 판매방법으로 인식한다. 2) 특정 금융기관을 설립하여 금융자산을 매각하는 과정 3) 자본 축적 및 차입을 위한 조건을 만들어 소비 및 투자 과정에 대한 재정 지원; 4) 화폐의 지속적인 이동을 위한 조건을 조성함으로써 화폐 순환에 미치는 영향. 금융 시장 - 그것은 분리된 독립 시장의 시스템입니다. 모든 시장은 서로 연결되어 있습니다. 동일한 금융 자산이 여러 시장에서 상품이 될 수 있습니다. 부동산 시장은 금융 시장의 가장 중요한 구성 요소 중 하나입니다. 금융시장에서 부동산을 담보로 한 차입금의 재분배가 이루어지는 부분을 모기지자본시장이라고 합니다. 서유럽에서는 대출의 약 70%가 부동산을 대상으로 발행되었으며, 90% 이상이 주택 시장에서 이루어졌습니다. 러시아 연방은 모기지 대출 시스템이 매우 열악합니다. 러시아에서는 차입금이 상당히 비싸며 국내 자원은 수출입 거래, 외환 거래 및 고수익 유가 증권 거래에 대한 대출에 집중되어 있습니다. 현재 부동산 투자는 유동성이 낮고 투자한 자금의 회수 기간이 길기 때문에 위험이 높습니다. 국가는 부동산 시장에 대한 투자를 활성화하는 과정을 관리하고 재건, 현대화 또는 새로운 고정 자산 생성을 위한 자금 유치를 촉진합니다. 국채 시장은 재원을 흡수하기 때문에 비싸게 된다. 부동산시장과 금융시장 사이에는 밀접한 관계가 있다. 부동산 투자가 늘어나면 시장이 살아나고, 부동산 투자가 줄어들면 시장은 가라앉는다. 대출 기관과 투자자는 경제적 불안정으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 부동산 투자에 대한 자금조달을 활성화하려면 정부의 지원이 필요하다. 8. 부동산 금융 과정의 참여자 부동산 금융 과정에 참여하는 주체로는 지방자치단체, 연방 당국, 경영진, 신용 및 금융 기관, 투자자 등이 있으며, 부동산 금융 과정에 참여하는 사람들 사이에 형성되는 경제적, 법적 관계는 국가나 공공 기관에서 제공합니다. 주는 많은 부동산 자산의 소유자입니다. 부동산 시장의 기능과 밀접하게 관련된 규칙 및 특정 규정의 준수 여부를 모니터링하고 확립합니다. 도시 개발 및 특정 부동산에 대한 소유권 등록을 규제합니다. 부동산 투자에 대한 혜택을 설정하거나 제한을 가합니다. 대출 - 자금이 부족한 투자자에게 자금을 제공하는 금융기관입니다. 투자자 부동산을 구입하고 사용 가능한 상태로 유지하는 개인 및 법인이 될 수 있습니다. 투자자는 어떤 프로젝트, 언제, 얼마를 투자할지 결정합니다. 투자자에는 두 가지 유형이 있습니다. 1) 적극적인 투자자가 건설 또는 자금 조달, 개체 개발 또는 관리에 종사하고 있습니다. 2) 수동적 투자자는 프로젝트에 자금을 지원하고 추가로 참여합니다. 부동산 시장의 모든 참여자는 세 그룹으로 그룹화: 1) 판매자. 판매자는 시민, 기업, 부동산 소유자인 외국인이 될 수 있습니다. 2) 구매자-투자자로서 이들은 차입금과 소유 자금을 자본 형태로 투자하고 자본의 목표 분배를 보장합니다. 3) 전문 참가자는 확립된 표준에 따라 시장 기능이 보장되는 인프라 기업입니다. 부동산 시장 참가자 이들은 부동산을 판매하는 전문 중개자입니다: 브로커, 법률 회사, 브로커, 부동산 중개인, 딜러, 보험 회사, 승인된 사람. 부동산 중개인 - 부동산 시장에서 기업가 활동에 종사하면서 부동산 및 부동산에 대한 다양한 유형의 거래를 수행하는 사람. 부동산 중개인은 서비스만 판매합니다. 현재 부동산 시장의 핵심 인물은 개발, 부동산 분야의 투자 프로젝트 관리와 관련된 활동을 수행합니다. 개발자 - 토지를 새로운 용도로 개조하는 조직자. 개발자의 활동은 세 단계로 나눌 수 있습니다. 1) 초기 단계에서 프로젝트 구현 가능성을 분석합니다. 2) 두 번째 단계에서 프로젝트 구현 계획이 개발됩니다. 3) 세 번째 단계에서 투자 프로젝트의 구현이 발생합니다. 개발자는 이 부동산에 투자된 모든 자원을 회수하는 방식으로 부동산 생성을 조직하려고 합니다. 궁극적으로 주요 목표는 개체 판매를 통해 수익을 창출하는 것입니다. 9. 부동산 소유권 부동산 소유권은 특정인이 자신의 이익을 위해 재산을 소유, 처분 및 사용할 수 있는 권리로 이해됩니다. 소유권이란 어떤 물건을 소유할 수 있는 권리를 말합니다. 소유권은 법률에 따라서만 행사될 수 있습니다. 재산의 합법적인 이용과 이익 또는 유용한 재산의 수령은 사용권이다 처분권은 재산의 미래 운명을 법적으로 결정하는 특정 조치를 수행할 기회를 소유자에게 제공하는 것으로 이해됩니다. 재산권의 법적 내용은 위의 요소가 결합된 것입니다. 이 법은 재산 소유권의 취득 또는 종료의 주요 특징을 설정합니다. 재산의 사용, 소유 또는 처분은 그것이 속한 재산, 즉 시민 또는 법인의 소유권, 러시아 연방 주체의 소유권 또는 러시아 연방 소유권 등에 따라 다릅니다. 지방 자치 단체 또는 주정부 소유일 수도 있는 재산의 유형은 법률에 의해 결정됩니다. 소유자의 권리는 국가에 의해 보호됩니다. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 213조에 따라 특정 유형의 재산을 제외하고 모든 재산은 시민과 법인이 소유할 수 있습니다. 단, 법에 따라 시민이나 법인이 소유할 수 없는 유형의 재산은 예외입니다. 상업 및 비상업 조직은 설립자의 기부금으로 양도된 재산과 이러한 법인이 다른 이유로 취득한 재산의 소유자입니다. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 214조 러시아 연방의 국가 재산은 러시아 연방이 소유한 재산이며 러시아 연방 주체(공화국, 영토, 지역, 연방 중요성 도시, 자치 지역, 자치구)가 소유한 재산입니다. . 토지와 기타 천연자원은 국가 재산입니다. 러시아 연방 민법 제 217 조에 따르면 국가 및 지방 자치 단체 재산의 민영화에 관한 법률에 명시된 방식으로 국가 또는 지방 자치 단체의 재산은 소유자가 시민 및 법인의 소유권으로 이전 할 수 있다고 명시되어 있습니다. 국유 재산을 사유화할 때 사유화에 관한 법률에서 달리 규정하지 않는 한 소유권 취득 및 종료 절차를 규정하는 이 법에 규정된 조항이 적용됩니다. 두 명 이상의 사람이 소유한 재산의 소유권에서 각 소유자의 지분을 결정하는 것이 필요하기 때문에 공동 재산은 특별한 역할을 합니다. 법은 공동 소유권의 형성을 규정하며, 두 명 이상의 사람이 목적을 변경하지 않고 분할되지 않은 재산의 소유권을 입력할 때 발생합니다. 10. 부동산 거래의 종류 | 거래 - 이것은 시민권과 의무를 설정, 변경 또는 종료하기 위한 법인 또는 자연인의 행위입니다. 거래를하다 - 이것은 개인 또는 법인의 법적 관계를 수립, 종료 또는 변경하기위한 조치와 은행 증권 문서, 돈을 한 사람에서 다른 사람으로 이전하기위한 조치에 대한 문서에 서명하는 것입니다. 각 거래에는 이유(원인)라고 하는 법적 목적이 있습니다. 그 원인은 합법적이고 집행 가능해야 합니다. 다음 조건이 충족되면 거래가 가능한 것으로 간주됩니다. 1) 거래가 유능한 시민에 의해 체결됩니다. 2) 거래가 당사자의 의식적인 의사에 근거하여 이루어졌으며 특정 결과를 목표로 하는 경우 3) 거래는 법적 활동을 충족할 목표에 따라 수행됩니다. 트랜잭션은 여러 유형으로 나눌 수 있습니다. 1) 측면 수: 단면, 양면, 다면 2) 형식에 따라: 공증; 간단한 글로. 모든 양식은 주 등록부에 등록되어야 합니다. 3) 발생 시: 진짜; 공식적인; 4) 당사자의 의무에 따라: 상환 가능; 그럴 필요 없는; 5) 거래를 체결할 때 당사자의 상호 의무의 확실성: 의사소통 - 상호 의무의 규모, 수준 및 관계가 구체적으로 정의됩니다. 조건부 - 의무의 발생 및 종료는 조건에 따라 달라지며 그 발생은 사전에 알려지지 않았습니다. 6) 결론에 따르면: 개인적으로 결론; 대리인에 의해 소지인에게 체결됨; 7) 실행 장소: 조직화된 시장에서의 거래(경쟁, 경매); 조직화되지 않은 시장에서의 거래; 8) 콘텐츠의 적법성에 따라: 유효한; 유효하지 않은. 거래가 법률의 요구 사항을 준수하지 않으면 무효로 선언됩니다. 유효하지 않은 거래는 무효와 무효의 두 가지 유형이 있습니다. 즉, 절대적으로 그리고 상대적으로 유효하지 않습니다. 무효 거래는 법원의 결정으로 무효입니다. 무효는 커미션의 맨 처음부터 유효하지 않습니다. 배상은 무효의 인정을 수반합니다. 다음과 같은 유형의 배상이 있습니다. 1) 양측 - 각 당사자가 거래로 얻은 모든 것을 상대방에게 현금 또는 현물로 반환하는 경우 2) 일방적 - 수행된 모든 것이 선의의 당사자에게만 반환되고, 간접적으로 국가에 넘겨지는 경우. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 131조에 따르면 부동산과의 모든 거래는 부동산에 대한 권리의 존재, 이러한 권리의 제한, 발생, 양도 및 종료에 대한 유일한 증거로 사용되는 국가 등록의 대상입니다. 이러한 요구 사항을 준수하지 않으면 법원의 승인 여부와 관계없이 거래가 무효화됩니다. 11. 부동산 투자 부동산 시장은 투자 활동과 밀접한 관련이 있습니다. 투자는 XNUMX차 및 XNUMX차 부동산 시장에 이루어집니다. 투자 - 부동산 취득에 투자하고 소득 또는 기타 유용한 결과를 생성할 가능성이 있는 투자자의 축적된 저축. 투자 활동은 투자자가 자신의 축적된 저축 또는 외부에서 유치한 자금을 부동산 취득에 투자하는 행동을 실행하는 것이며, 이는 미래에 투자자에게 수익을 가져다 줄 것입니다. 지역별 부동산 시장은 경제적, 자연적, 사회적, 정치적 특성에 따라 차이가 있으며 지역별 투자 매력도에도 차이가 있습니다. 투자 결정을 내리기 위해 잠재적 투자자는 해당 지역의 투자 환경에 대한 정보를 분석해야 합니다. 부동산 시장의 발전을 저해하는 요인: 높은 부동산 가격과 구매자의 재정 능력 사이의 불일치; 부동산을 유치하기 위한 장기 투자 자원의 부족. 부동산 투자자의 주요 목표는 1) 현금 소득의 수령; 2) 시설의 개발 또는 재건축을 위한 시세 변동에 따른 부동산 가치 상승으로 인한 양도차익 3) 시설의 장기 운영 4) 보유 기간 종료 시 해당 물건을 재판매하여 수익을 받음. 부동산 투자의 세 가지 주요 영역은 주택, 토지 및 미래에 소득을 창출할 부동산입니다. 토지 계획에 투자하는 경우 외부 요인, 즉 지방 당국의 결정, 경제적 요인, 생태학, 토지 법률 변경에 대한 의존도가 높습니다. 주택 투자는 집값 상승으로 인한 현금 흐름을 창출합니다. 현재 난민 유입이 증가하고 있기 때문에 심각한 주택 문제와 관련하여 높은 주택 수요가 발생하며 따라서 이러한 투자 방향은 유망하고 매력적입니다. 부동산 투자가 소득을 창출한다면 이 방향이 가장 수익성이 높습니다. 부동산 시장에 투자하는 방법은 직접 및 간접입니다. 1) 똑바로 - 이것은 사적 계약에 따라 경매에서 부동산을 취득하는 것입니다. 2) 간접 - 부동산 투자를 전문으로 하는 회사의 증권을 구매하는 것입니다. 부동산 투자는 장기다. 부동산 투자의 출처와 금액은 은행 금리, 기대 투자 수익률, 투자 분야의 조세 정책, 물가 상승률, 부동산 투자 위험 정도에 따라 영향을 받습니다. 러시아에서는 주택이 가장 매력적인 투자지만 비용이 러시아 인구의 주요 부분의 소득을 초과하는 경우가 많기 때문에 장기 대출이 필요하고 모기지 대출 시스템이 잘 발달되지 않았습니다. 12. 부동산 거래계약의 체계 및 내용 민법에서 계약은 민사 권리와 의무를 설정, 변경 또는 종료하는 것을 목표로 하는 둘 이상의 사람 간의 계약입니다. 합의 - 민법 관계입니다. 거래 내용을 기재한 문서로 서면으로 체결 계약을 통해 당사자의 관계에서 발생하는 주요 기능을 고려하여 개별 이익을 조정할 수 있습니다. 계약을 통해 참가자에 대한 법적 보증을 만들 수 있습니다. 다음과 같은 유형의 계약이 있습니다. 1) 상환 가능한 계약, 그 본질은 계약 당사자 각각이 권리 또는 재산의 혜택을 받는다는 사실에 있습니다. 2) 무상, 여기에는 기부, 상속 등의 계약이 포함됩니다. 3) 합의, 당사자의 동의만 필요합니다. 4) 실제, 그들에게는 계약의 대상인 재산의 실제 양도로 충분합니다. 5) 최종 계약은 당사자들이 관심 있는 목표를 달성하기 위한 의무와 권리를 부여받을 수 있도록 합니다. 6) 예비 계약, 당사자가 미래에 계약을 체결하거나 일부 조건에 동의하는 데 도움이됩니다. 7) 공개 계약, 필수 조건에 동의합니다. 8) 계약에 서로 독립적인 여러 의무가 포함되어 있으면 분할 가능하고, 그렇지 않으면 분할할 수 없는 계약이 체결됩니다. 계약의 구조적 구성은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 거의 모든 계약에는 10개 이상의 섹션이 있습니다: 계약의 내용, 계약의 주제, 전문, 계약의 주제, 계약 기간, 부동산 양도 조건, 계약 가격 및 결제 절차, 양 당사자, 최종 조항. 러시아 연방 예술의 민법에 따르면. 427은 당사자에게 구속력이 없고 자발적으로 적용될 수 있는 예시적인 계약 조건을 사용할 가능성을 제공합니다. 계약은 이름으로 시작하여 서명 번호, 장소 및 날짜가 뒤따릅니다. 체결일은 계약이 발효되는 날입니다. 서문 - 이것은 계약 관계를 체결하는 당사자, 법적 지위, 약어 및 전체 이름을 나타내는 정보가 포함된 소개 부분입니다. 부동산 계약에 포함된 다양한 조건은 필수, 보통 및 부수의 세 그룹으로 분류됩니다. 부동산과 관련한 계약거래의 성립과 그 성질의 표현에 필요한 조건을 필수조건이라고 합니다. 계약 유형의 세부 사항에서 발생하는 계약 관계의 특정 문제를 결정하는 조건을 추가라고합니다. 임의 조건은 계약에 포함될 때만 법적 구속력이 있는 조건입니다. 계약의 종류, 부동산의 종류 및 종류는 계약의 주제에 표시됩니다. 13. 모기지론의 기원 모기지 - 이 단어는 고대 그리스어로 "기초", "서약"으로 번역됩니다(Dictionary of Antiquity. M., 1989, p. 230). 그것의 출현은 사유 재산과 주로 토지의 출현에 의해 결정되었습니다. 이러한 과정은 서약법 발전의 전제조건이었던 고대 그리스에서 가장 활발하게 전개되었다. 그러므로 동산을 담보로 한 때에는 채권자의 소유로 옮겨져 빚을 갚을 때까지 그와 함께 있었습니다. 채무를 상환하지 않는 경우 채권자는 자신의 청구를 충족시키기 위해 채무를 매각했습니다. 모기지 대출 시스템은 고대 로마와 고대 그리스 시대부터 발전된 사법 시스템의 필수적인 부분입니다. 현재 경제 상황이 불만족스럽기 때문에 모기지의 역할은 지속적으로 증가하고 있습니다. 신중하고 효율적인 모기지 시스템은 인플레이션을 줄이고 경제 및 사회 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다. 모기지의 기원. 역사가들에 따르면 모기지에 대한 첫 번째 언급은 VI 세기에 해당합니다. 기원전 이자형. 그리스에서 "모기지"라는 단어는 특정 토지 보유에 의해 채권자에 대한 채무자의 책임을 의미했습니다. 채무자에게 속한 특정 토지의 경계에 채무를 작성하면 "모기지"라고 불리는 기둥이 놓였습니다. 이 기둥에는 토지 소유자의 부채가 표시되어 있습니다. 나중에 기둥 대신 "모기지"라고 불리는 특별한 책이 사용되었습니다. 고대 그리스에서는 모기지의 원래 형태가 홍보를 제공했습니다. 관심있는 사람은 토지 소유권 상태를 확인할 수 있습니다. 고대 그리스에서는 모기지 제도가 등장하여 로마 민법의 발전에 매우 큰 영향을 미쳤으며 여러 형태의 실제 보안을 개발했으며 나중에 담보 제도의 후속 개발을 위한 토대가 되었습니다. 피두키아(Fiducia)는 고대 로마에서 담보의 원래 형태로, 그 본질은 채무자가 자신의 채무를 담보하기 위해 모든 재산을 채권자의 소유 또는 소유권으로 이전할 수 있고 채권자는 이 재산을 채무자에게 반환해야 한다는 것입니다. 후자는 그의 빚을 갚았다. 이어 피그너스가 나타났다. 핑구스 하에서 부채가 갚을 때까지 재산은 임시 소유로 이전되었습니다. 채권자는 채무자가 의무의 이행을 지연하는 경우에만 질권의 대상을 독립적으로 매각할 권리가 있습니다. 로마법은 그리스에서 개발된 저당을 저당권의 한 형태로 받아들였으며, 저당권과 함께 질권자의 소유로 질권을 제공할 의무가 없었습니다. 러시아에서는 "모기지"라는 개념이 1992년 러시아 연방 법률 "On Pledge"에 의해 도입되어 채무를 담보하는 방법으로 모기지 가능성을 확보했습니다. 14. 러시아 모기지론의 출현과 발전 러시아에서 최초의 서약 행위는 XNUMX~XNUMX세기에 나타났으며, 입법 규범은 XNUMX세기 말이나 XNUMX세기 초에 나타났습니다. 프스코프 사법 헌장에서. 당시 러시아 법률에는 채권자에 대한 보증이 제공되고 대출에 대한이자 대신 담보 재산의 사용을 허용하는 새로운 형태의 담보가 나타났습니다. 1787세기 말 러시아에서. 귀족에 대한 담보 대출 제도가 형성되고, 귀족을 위한 은행이 개편되고, 귀족 은행의 자본이 증액되고, 대출 규모, 대출 기간, 그리고 그들의 유산 보존을 위한 추가 보증이 제공되었습니다. 소유자. XNUMX년에 주립 대출 은행이 만들어졌고, 그것은 표준 모기지 은행에 가까웠습니다. XVIII 세기 말. 러시아에서는 새로운 유가 증권 인 모기지 채권 문제가있었습니다. 14세기에 질권을 등록하는 절차는 1866년 31월 1891일자로 공증된 공증인에 관한 조례와 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일에 법무부가 인가한 공증인에 관한 조례로 정하여 질권을 유지하는 절차를 정하였다. 농노 등록. XIX 말 - XX 세기 초. 차용인이 취득하려던 토지를 담보로 대출하는 과정이 활발히 진행되고 있었다. 1922년부터 1961년까지 러시아에서는 RSFSR의 민법이 시행되었습니다. 예술에 따라. 85 약속 - 이것은 청구권이며, 채무자가 의무를 이행하지 않는 경우 채권자가 담보 재산의 가치를 희생하여 다른 채권자보다 청구에 대한 우선적 만족을 받을 수 있도록 합니다. 부동산 등록은 21.07.1997년 XNUMX월 XNUMX일 "부동산에 대한 권리 및 거래에 관한 주 등록"의 연방법에 의해 규제됩니다. 모기지에 대한 은행의 권리 실현은 "시행 절차"법의 틀 내에서 가능합니다. 1998년에 "모기지에 관한" 연방법이 채택되었습니다. 예술에 따르면. 위 법의 2 "연방이 달리 규정하지 않는 한, 모기지는 구매 및 판매, 임대, 계약, 기타 계약, 손해에 따른 의무를 포함하여 신용 계약, 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 의무를 보장하기 위해 설정될 수 있습니다. 법”. 모기지 계약은 계약 체결에 관한 러시아 연방 민법의 일반 규칙에 따라 체결됩니다. 신용은 일종의 대출 계약입니다. "부동산 약속"법의 출현으로 시장에서 자유롭게 유통되는 모기지 담보가 나타났습니다. 모기지 증권이 등록되고 모기지 계약에 명시된 재산의 모기지로 담보되는 금전적 의무에 따라 사용할 소유자의 권리를 인증합니다. 15. 채무를 담보하는 방법으로서의 모기지 "모기지에 관한 법률"(제 5 조)에 따르면 Art. 러시아 연방 민법 130, 다음을 포함하여 부동산 권리의 국가 등록을 위해 설정된 방식으로 등록 된 권리 1) Art에 명시된 토지 구획을 제외하고 토지 구획. 연방법 63조; 2) 기업 활동에 사용되는 기업, 건물, 구조물 및 기타 부동산 3) 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부 4) dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물; 5) 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주 물체. 주택 담보 대출은 다음 요건을 충족해야 합니다. 1) 다른 주택이나 아파트와 분리된 주방과 욕실이 있어야 합니다. 2) 전기, 증기 또는 가스 난방이 있어야 주거에 열을 공급할 수 있습니다. 3) 욕실과 주방에 냉온수 공급 장치가 제공되어야 합니다. 4) 배관 설비, 문, 창문 및 지붕은 양호한 상태여야 합니다. 모기지 계약은 모기지의 주제, 가치 평가 결과, 모기지에 의해 보장되는 계약의 본질 및 이행 기간을 지정합니다. 계약은 이름, 위치 및 설명과 함께 모기지의 주제를 정의합니다. 모기지 주제에 대한 평가는 모기지론자와 모기지론자 간의 합의에 따라 "러시아 연방의 감정 활동에 관한 법률"에 따라 결정됩니다. 모기지 계약은 발효되는 순간부터 주정부에 등록되어야 합니다. 계약서는 공증을 받아야 합니다. 저당권은 질권자가 질권한 재산을 희생하여 만족할 때까지 존재하는 한도 내에서 질권자의 청구를 담보합니다. 부동산 담보는 "모기지"라고 하는 별도의 범주로 구분됩니다. 부동산이 다른 담보물에 비해 담보물로서 갖는 장점은 다음과 같습니다. 1) 물가상승률에 따라 담보부동산의 가치가 상승할 수 있다. 2) 채무자가 의무를 이행할 수 있는 좋은 동기는 재산 손실의 실제 위험입니다. 부동산은 내구성이 있고 가치가 매우 높기 때문에 대출이 장기적이고 금액이 크면 담보로 사용할 수 있습니다. 부동산 가치의 상승을 예측할 수 있습니다. 장기 대출은 질권자에게 질권자에게 이전되는 담보로 제공됩니다. 귀금속 및 그로 만든 제품은 가격이 특히 안정적인 신뢰할 수 있는 증권으로 담보됩니다. 세계 관행에서 대부분의 장기 대출은 부동산을 담보로 발행됩니다. 모기지는 러시아에서 의무 이행을 보장하는 가장 우선적인 방법이 되고 있습니다. 16. 모기지론의 특징 모기지 - 부동산 담보물입니다. 모기지 - 부동산 담보대출입니다. 모기지 신용 대출 - 부동산 담보대출입니다. XNUMX 차 및 XNUMX 차 모기지 자본 시장의 발전을 기반으로 모기지 대출 시스템을 만드는 것이 가능합니다. 1차 모기지 자본 시장의 구성: 2) 대출 기관 - 대출 자본을 제공합니다. XNUMX) 차입자-투자자가 부동산을 구입 상업적 활동에 대한 사용 또는 투자. XNUMX차 시장 - 발행시장에서 발행된 주택저당증권을 사고 파는 과정입니다. XNUMX차 대출 기관에 XNUMX차 모기지 담보를 판매할 수 있는 기회를 제공하고, 받은 수입을 사용하여 동일한 시장에서 또 다른 대출을 제공하는 것이 XNUMX차 모기지 자본 시장의 주요 임무입니다. 대출자는 자신의 재량으로 재산을 처분 할 수 있습니다. 차용인이 대출을 상환하지 않으면 이것이 모기지 대출의 장점입니다. 부동산은 내구성이 있고 가격이 안정적입니다. 부동산 비용이 잠재적 구매자의 재정적 능력을 충족시키지 못하지만 부동산 구매를 위해받은 대출이 담보가 될 수 있기 때문에 모기지를 기반으로 한 재원 유치는 부동산 시장에서 가장 큰 발전을 이루었습니다. - 상환할 의무가 있습니다. 모기지론의 가장 큰 문제는 장기 재원의 부족이다. 개인 예금은 장기 자금의 원천이 될 수 있습니다. 1998년 발생한 금융 및 경제 위기로 인해 인구의 실질 소득이 감소하고 저축이 감가상각되어 Sberbank로의 개인 예금 유출에 기여했습니다. 문제 중 하나는 실제 소득을 기반으로 잠재적 차용인의 지불 능력을 평가하는 것입니다. 잠재적 차용인의 공식 수입은 낮습니다. 그 이유는 경제의 그림자 부문이 차지하는 비중이 매우 크기 때문에 상업 은행이 대출 결정을 내리기 어렵기 때문입니다. 인구에 대한 모기지 대출에 대한 신중한 주세 정책을 통해 실질 소득을 "그림자"에서 벗어날 수 있습니다. 모기지 대출 시스템의 개발은 높은 부동산 비용과 대다수 인구의 재정 능력 사이에서 관찰된 불균형을 제거하는 주요 방향입니다. 모기지는 많은 국가에서 대부분의 부동산 거래에 자금을 조달할 수 있습니다. 저금리 장기 대출은 인구가 주택을 구입하는 과정을 가속화할 것입니다. 현재 인구는 매우 오랫동안 주택 구입을 위해 자금을 따로 마련해야 합니다. 부동산 감정에 대한 전통적인 접근 방식은 부동산에 대한 금융 투자를 결정할 때, 모기지론의 담보로 사용되는 물건의 가치를 결정할 때 널리 사용됩니다. 17. 주택담보대출 모기지 절차는 "모기지에 관한 연방법(부동산 담보)"(30.12.2004년 216월 XNUMX일 연방법 No. XNUMX-FZ에 의해 수정됨)에 의해 규제됩니다. 부동산 담보 계약(모기지 계약)에 따라 일방은 - 저당권자저당권에 의해 담보된 채무에 따른 채권자인 사람은 상대방의 저당 부동산 가치로부터 이 의무에 따른 채무자에 대한 금전적 청구권을 만족시킬 권리가 있습니다. 보증인 연방법에 의해 설정된 예외를 제외하고, 주로 다른 채권자보다 우선합니다. 질권설정자는 저당권에 의해 담보된 채무에 따른 채무자일 수도 있고, 이 채무에 참여하지 아니하는 자(제XNUMX자)일 수도 있습니다. 저당권이 설정된 재산은 질권자가 점유하고 사용하는 상태로 유지됩니다. 연방법에 의거 발생하는 부동산의 질권에 명시된 상황의 발생에 따라 연방법에 의해 달리 설정되지 않는 한 모기지 계약에 의해 발생하는 질권에 대한 규칙이 그에 따라 적용됩니다. 연방법에서 달리 규정하지 않는 한, 대출 계약, 판매, 임대, 계약, 기타 계약 또는 손해에 기반한 의무를 포함하여 대출 계약 또는 기타 의무에 따른 의무를 담보하기 위해 모기지를 설정할 수 있습니다. 모기지로 확보한 채무는 회계에 관한 러시아 연방 법률에 의해 설정된 절차에 따라 채권자와 채무자가 법인인 경우 회계의 적용을 받습니다. 저당권은 대출 계약에 따른 부채의 원금 또는 모기지가 담보하는 기타 채무의 전액 또는 일부를 모기지 계약에 따라 담보합니다. 대출 계약 또는이자 지불 조건의 대출 계약의 이행을 보장하기 위해 설립 된 모기지는 또한 대출 (차입 자금) 사용에 대해 채권자 (대출자)에게이자의 지불을 보장합니다. 저당 계약서에 저당에 의해 담보된 저당권자의 총 고정 금액이 명시되어 있는 경우, 이 금액을 초과하는 저당권자에 대한 채무자의 의무는 저당에 의해 담보된 것으로 간주되지 않습니다. 모기지 계약에 따라 부동산은 다음을 포함하여 부동산에 대한 권리 및 거래에 대한 국가 등록 절차에 따라 등록 된 권리가 담보 될 수 있습니다. 1) 토지 구획; 2) 기업, 기업 활동에 사용되는 건물, 구조물 및 기타 부동산 3) 하나 이상의 격리된 방으로 구성된 주거용 건물, 아파트 및 주거용 건물 및 아파트의 일부 4) dachas, 정원 주택, 차고 및 기타 소비자 건물; 5) 항공 및 해상 선박, 내륙 항해 선박 및 우주 물체. 재산의 일부로서 그 목적을 변경하지 않고는 현물분할이 불가능한 것(분할할 수 없는 것)은 저당의 독립된 대상이 될 수 없다. 18. 모기지 계약의 체결 모기지 계약을 체결하는 절차는 연방법 "모기지(부동산 담보)"에 정의되어 있습니다(30.12.2004년 216월 XNUMX일 연방법 No. XNUMX-FZ에 의해 수정됨). 모기지 계약은 계약 체결에 관한 러시아 연방 민법의 일반 규칙 및 위에서 언급 한 법률 No. 216의 규정에 따라 체결됩니다. 모기지 계약은 모기지의 주제, 가치 평가, 본질, 규모 및 모기지에 의해 보장된 의무를 이행하는 기간을 지정합니다. 모기지의 주제는 이 주제를 식별하기에 충분한 이름, 위치 및 설명을 표시하여 계약에서 결정됩니다. 모기지 계약은 모기지의 대상이되는 재산이 보증인에게 속하는 권리와이 권리를 등록한 부동산 및 부동산에 대한 권리의 국가 등록을 수행하는 기관의 이름을 지정합니다. 약정자. 모기지 대상의 평가는 모기지와 모기지 사이의 합의에 따라 러시아 연방 법률에 따라 결정되며 모기지론에 명시된 연방법 "모기지에 관한" 연방법 67조의 요구 사항에 따라 결정됩니다. 금전적 측면에서 모기지 계약. 주 및 시립 재산이 저당될 때, 그 평가는 연방법에 의해 설정된 요건에 따라 또는 연방법에 의해 결정된 방식으로 수행됩니다. 주 또는 지방 자치 단체 소유의 건설 중인 부동산 담보물의 경우 이 부동산의 시장 가치 평가가 수행됩니다. 모기지에 의해 담보된 채무는 그 금액, 발생 사유 및 이행 기한이 표시된 모기지 계약서에 이름이 지정되어야 합니다. 이 의무가 계약에 근거하는 경우, 이 계약의 당사자, 계약 체결 날짜 및 장소를 표시해야 합니다. 모기지론에 의해 담보된 채무의 금액이 장래에 결정되는 경우 모기지 계약서에는 그 결정을 위한 절차 및 기타 필요한 조건이 명시되어야 합니다. 모기지에 의해 담보된 채무가 부분적으로 이행되어야 하는 경우 모기지 계약은 관련 지불 조건(주기성) 및 해당 금액 또는 이러한 금액을 결정할 수 있는 조건을 지정해야 합니다. 제13조에 따른 질권자의 권리인 경우. "모기지에 관한" 연방법의 XNUMX은 모기지에 의해 인증되며, 이는 모기지가 법에 따라 모기지에서 발행되는 경우를 제외하고 모기지 계약에 표시됩니다. 모기지 계약은 서면으로 체결되며 주정부 등록 대상입니다. 모기지 계약의 주 등록 규칙을 준수하지 않으면 무효화됩니다. 그러한 계약은 무효로 간주됩니다. 모기지 계약은 체결 된 것으로 간주되며 주 등록 순간부터 발효됩니다. 모기지 계약이 모기지에 의해 담보된 의무를 포함하는 대출 또는 기타 계약에 포함된 경우, 이 계약의 형식 및 주 등록과 관련하여 모기지 계약에 대해 설정된 요구 사항을 준수해야 합니다. 19. 모기지 국가 등록 29년 2004월 58일자 연방법 No. 30-FZ 및 FZ에 따르면 "러시아 연방의 특정 입법 행위에 대한 수정 및 러시아 연방의 특정 입법 행위를 개선 조치 시행과 관련하여 무효로 인정하는 경우" 행정" 및 2004년 216월 XNUMX일자 연방법 No. XNUMX-FZ "On Mortgage (Pledge of Property)" 모기지는 부동산 및 그 거래에 대한 통합 주권 등록부의 주 등록 대상입니다. 모기지의 국가 등록은 모기지의 대상이되는 부동산의 위치에서 수행됩니다. 모기지의 국가 등록은 모기지와 모기지의 공동 신청을 기반으로 수행됩니다. 모기지를 주정부에 등록하려면 다음을 제출해야 합니다. 1) 모기지 계약서 및 그 사본 2) 모기지 계약에 첨부 파일로 지정된 문서; 3) 주정부 수수료 지불을 확인하는 문서; 4) 부동산 및 거래에 대한 국가 등록 권리에 관한 러시아 연방 법률에 따라 모기지의 국가 등록에 필요한 기타 문서. 모기지의 주 등록은 별도의 신청서를 제출하지 않고 주 수수료를 지불하지 않고 수행됩니다. 법률에 의한 모기지의 국가 등록은 개인의 재산권에 대한 국가 등록과 동시에 수행됩니다. 저당권에 따른 저당권자의 권리는 저당에 의해 인증될 수 있습니다. 모기지 보장을 구성하는 청구를 담보하는 부동산 담보의 국가 등록 신청서는 모기지 참여 증명서로 공유 소유권이 인증된 경우 모기지 보장 관리자가 제출해야 합니다. 그러한 모기지 보장을 구성하는 청구를 확보하는 부동산 담보의 주 등록, "모기지 증권에 관한" 연방법 및 "부동산에 대한 국가의 권리 등록에 관한" 연방법에 따라 요구되는 기타 문서 추가 그것과의 거래" 문서, 다음 문서가 제출됩니다. 1) 모기지 보장을 관리할 수 있는 라이센스; 2) 모기지 보장의 신탁 관리 규칙. 모기지는 국가의 권리 등록을 수행하는 기관에서 등록에 필요한 서류를받은 날로부터 XNUMX 개월 이내에 등록해야합니다. 모기지의 주 등록 날짜는 부동산 및 거래에 대한 통합 주권 등록부에 모기지에 대한 등록 항목을 작성하는 날입니다. 부동산 및 거래에 대한 통합 국가 등록부의 등록 항목은 해당 등록부를 유지 관리하는 기관에서 필요한 모든 문서를 수령한 날짜를 기준으로 결정된 순서대로 이루어집니다. 부동산에 대한 권리의 제한 (저당권)으로 모기지 계약 및 모기지의 국가 등록의 경우 세금 및 세금에 대한 러시아 연방 법률에 의해 설정된 방식으로 이러한 모든 조치에 대해 국가 관세가 한 번 지불됩니다. 수수료. 20. 기업 모기지의 특징 연방법 "On Mortgage(부동산의 담보)"에 따르면 회사가 부동산 단지로 저당되는 경우 질권은 그 안에 포함된 모든 재산에 적용됩니다. 건물 또는 구조물의 저당은 이 건물 또는 구조물이 위치한 토지 구획, 또는 담보물을 기능적으로 제공하는 이 구획의 일부 또는 이를 임대할 권리의 동일한 계약에 따라 동시 저당으로만 허용됩니다. 약정에 속하는 플롯 또는 해당 부분. 질권은 질권에 속하는 기업, 건물 또는 구조물이 위치한 토지의 영구적 사용에 적용되지 않습니다. 기업을 저당으로 양도하는 것은 기업과 관련된 재산 소유자 또는 그가 승인한 기관의 동의가 있으면 허용됩니다. 모기지의 대상이 기업인 경우 질권 자산에는 건물, 장비, 재고, 원자재, 완제품, 청구권, 독점권을 포함하여 이 기업과 관련된 유형 및 무형 자산이 포함됩니다. 모기지로 양도 된 기업과 관련된 자산의 구성 및 가치 평가는이 자산의 전체 목록을 기반으로 결정됩니다. 재고 행위, 대차 대조표 및 기업과 관련된 재산의 구성 및 가치에 대한 독립 감사인의 결론은 모기지 계약의 필수 부속서입니다. 기업의 저당은 채무를 담보할 수 있으며 그 금액은 기업과 관련된 재산 가치의 절반 이상입니다. 기업의 모기지는 모기지 계약 체결 후 XNUMX년 이내에 집행될 금전적 의무를 보장합니다. 약정자는 저당된 기업과 관련된 재산을 판매, 교환, 임대, 대출 및 달리 처분할 권리가 있으며, 총계의 감소를 수반하지 않는 경우 이 재산의 구성을 변경할 수 있습니다. 모기지 계약에 명시된 기업과 관련된 재산의 가치 및 모기지 계약의 다른 조건을 위반하지 않습니다. 기업의 질권자가 질권 재산의 안전을 보장하기 위한 조치를 취하지 않고 이 재산을 비효율적으로 사용하여 기업 가치의 하락을 초래할 수 있는 경우 질권자는 법원에 다음을 신청할 권리가 있습니다. 모기지로 담보된 의무의 조기 이행 요구 또는 질권자의 활동에 대한 모기지 통제 도입. 질권자가 기업의 저당권에 의해 담보된 의무를 이행하지 않는 경우, 질권 재산에 대한 압류는 법원의 결정에 의해서만 부과될 수 있습니다. 공개 경매에서 기업을 인수한 구매자는 취득한 자산의 소유권을 국가에 등록한 순간부터 후자와 관련된 기업 소유자의 권리와 의무를 이전합니다. 21. 토지 저당의 특징 토지는 시간이 지나도 닳지 않고 그 가치가 지속적으로 증가하기 때문에 가장 신뢰할 수 있는 담보물입니다. 모기지 계약에서 토지 플롯이 저당되는 경우 모기지 계약의 주제, 본질, 예상 비용, 모기지에 의해 보장되는 의무 이행 기간 및 금액을 표시해야합니다. 토지 자원 및 토지 관리위원회에서 발행 한 부지 경계 도면 사본이 모기지 계약에 첨부됩니다. 계약서에는 저당권의 대상을 그 소재지와 명칭을 쉽게 알 수 있도록 기재하여야 한다. 모기지 법은 서약을 허용합니다 1) 토지 플롯이 시민 및 법인 소유인 경우 2) 원예, 원예, 차고 또는 여름 별장 건설을 위한 토지 구획이 제공되는 경우 3) 개인 보조 플롯의 가계 플롯; 4) 건물과 구조물이 이미 지어진 토지 구획; 5) 현물로 할당된 공유, 공동 또는 공유 소유권인 토지 구획. 모기지는 만족 당시의 범위까지 청구를 제공해야 합니다. 이는 이자, 손실에 대한 보상, 벌금, 의무 이행 지연 또는 부적절한 이행, 그리고 가장 중요한 것은 발생한 모기지 수혜자 비용에 대한 보상입니다. 담보 재산의 압류 및 매각의 결과. 러시아 연방 구성 기관의 규정 및 다양한 목적의 토지에 대한 지방 정부의 규정에 의해 설정된 최소 크기 미만인 토지 계획의 일부를 저당하는 것은 허용되지 않습니다. 사용. 토지를 저당권으로 설정한 경우, 질권은 그 토지에 건설 또는 건설 중인 질권자의 시설 또는 건물에까지 확장됩니다. 은행이나 기타 신용 기관의 신용 자금 또는 이 토지의 취득을 위해 다른 법인이 제공한 대상 대출 자금을 사용하여 취득한 토지는 차용인 소유권의 국가 등록 순간부터 담보로 간주됩니다. 이 토지 계획의. 이 질권에 따른 질권자는 토지 또는 토지 임대권의 취득을 위해 대출 또는 대상 대출을 제공한 은행, 기타 신용 기관 또는 기타 법인입니다. 토지 계획의 평가는 러시아 연방의 평가 활동을 규제하는 법률에 따라 수행됩니다. 저당권에 의해 질권된 토지의 담보가치는 질권자와 질권자의 합의에 의하여 결정된다. 모기지 계약은 체결 된 것으로 간주되며 주 등록 순간부터 발효됩니다. 등록은 도시 또는 지구의 특정 한계 내에서 토지 계획의 위치에서만 독점적으로 수행됩니다. 22. 숙소 운영 주택 부문에서 부동산에는 소유권, 처분 및 사용 권한이 설정된 부동산이 포함되며, 여기에는 다음이 포함됩니다. ; 주거용 건물 -이 주택 및 아파트의 기타 건물에있는 주거용 건물은 모두 영구 또는 임시 거주에 적합합니다. 주택 부문의 엔지니어링 인프라 요소가 있는 구조. 주택 부문에서 부동산은 개인, 주, 시립, 집단 및 기타 소유권이 될 수 있습니다. 주거용 건물과 거래하는 동기는 이러한 건물의 소유권 또는 사용권 획득입니다. 주거 거래에는 다음이 포함됩니다. 1) 주거용 건물의 민영화는 주 및 시립 주택 재고에서 그들이 점유한 주거용 건물의 자발적인 기반으로 러시아 시민에게 소유권을 무료로 이전하는 것입니다. 2) 주거용 건물의 구매 및 판매 - 부동산 분야에서 매우 일반적인 유형의 거래. 주택을 사고 팔 때 계약이 작성되며, 이는 하나의 문서를 작성하여 서면으로만 체결됩니다. 계약은 쌍방에 의해 서명됩니다 3) 경매-판매. 러시아 연방 건설 단지의 조직은이 기업을 희생하고 은행 대출을 희생하여 지어진 아파트 판매를 위해 경매를 실시 할 권리가 있습니다 4) 주택 증명서는 총 주택 면적의 단위로 표시되고 화폐 단위로 표시되는 색인된 명목 가치를 갖는 증권 또는 의무이며, 법인 또는 시민 사이에 배치되며 소유자가 주택의 상환을 요구할 수 있는 권한을 부여합니다. 발행인은 이러한 유가 증권 또는 의무의 유통에서받은 자금으로 자금을 조달 한 주거용 건물 또는 건설 판매 계약을 체결하기 위해 교환 방법을 사용했습니다. 5) 임대 - 특정 조건에서 다른 사람의 부동산을 사용할 권리; 6) 모기지; 7) 주택 임대 - 주 또는 기타 주거지의 소유자가 시민에게 편리한 생활 공간(아파트)을 제공하고 임차인이 이를 생활용으로 사용하고 생활비를 지불하는 계약; 8) 교환. 세입자는 점유된 건물을 다른 건물로 교환할 수 있습니다. 9) 교환. 각 당사자는 교환 계약에 따라 한 주거용 건물을 다른 당사자의 소유권으로 이전하는 대신 다른 건물을 양도할 것을 약속합니다. 10) 기부는 재산을 다른 사람의 소유로 무상 이전하는 것입니다. 11) 상속. 시민이 사망한 경우, 그에게 속한 재산에 대한 소유권은 유언장에 따라 또는 법에 따라 상속을 통해 다른 사람에게 이전됩니다. 12) 공유 건설 참여 - 현재 주택을 구입하는 매우 일반적인 방법입니다. 23. 주거용 건물의 민영화 및 임대 러시아 연방 주택 주식의 민영화에 관한 법률에 따르면 주거 건물의 민영화 - 주 및 시립 주택 재고에서 자발적으로 거주하는 러시아 연방 시민의 소유권으로 무료 이전 및 점유 주거 건물을 예약 한 러시아 연방 시민의 경우 - 주거 예약 장소에서 가옥 사회적 고용 조건에서 기업의 경제적 관리 또는 기관의 운영 관리에 따른 주택 재고를 포함하여 주 및 시립 주택 재고에 거주하는 러시아 연방 시민은 모든 성인 가족 구성원의 동의하에 권리가 있습니다. 함께 사는 14세 미만 18세 미만의 미성년자는 러시아 연방 주택 주식의 민영화에 관한 법률 및 러시아 연방 및 구성 기관의 기타 규제 행위에 의해 제공된 조건에 따라 이러한 건물의 소유권을 획득합니다. 러시아 연방. 거주 구역은 공동 소유권 또는 미성년자를 포함하여 동거인 중 한 사람의 소유권으로 이전됩니다. 모든 시민은 한 번 국가의 주거 및 시립 주택 기금의 소유권을 무료로 (민영화 순서대로) 취득 할 권리가 있습니다. 주거용 건물 임대. 24.12.1992년 4218월 1일자 "연방 주택 정책의 기본 사항"에 관한 러시아 연방 법률 No. 06.05.2003-52(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 No. XNUMX-FZ 수정)에 따르면 주택 보유자는 임대 계약에 따라 시민, 법인에 모든 지역의 주택 또는 아파트를 제공할 권리. 임대 계약에 따라 제공되는 주 및 시립 주택 재고의 지분은 러시아 연방 정부와 러시아 연방 구성 기관의 집행 당국에 의해 결정됩니다. 리스 계약 - 임대인이 임차인과 그 가족에게 임시 점유 및 사용에 대한 계약 수수료를 받고 크기 제한 없는 주거용 건물을 제공하고 임차인이 계약에 따라 사용하고 임대료를 일정 기간에 지불하는 계약입니다. 공과금을 포함한 적시. 임차인과 임대인 사이에 작성되는 임대차계약서에는 임대차계약의 조건, 절차, 조건이 명시되어 있습니다. 임대차계약은 서면으로 체결되고 주택관리청 및 세무서에 등록된다. 건물을 임대할 때 소유자는 주택 및 기타 시민의 권리와 자유 및 공익을 침해해서는 안 됩니다. 24. 시장경제에서의 부동산 가치 평가 현재 부동산 거래에서 독립적이고 전문적인 부동산 감정은 필수 요소입니다. 아래의 부동산 감정 그들은 감정인의 높은 자격, 평가 방법 및 원칙에 대한 이해, 부동산 시장의 자유로운 오리엔테이션, 국가 및 동향에 대한 지식이 필요한 부동산 시장의 전문 활동의 특정 영역을 이해합니다. 다양한 시장 부문의 수요와 공급. 매각, 구매, 교환, 부동산 담보 대출 발행, 기업의 전환 및 청산, 투자 결정, 기업 구조 조정 또는 파산 결정, 재산 보험 등에 대한 결정을 내리려면 전문적인 평가가 필요합니다. 러시아의 부동산에 대한 유능한 전문 평가 문제는 매우 심각합니다. 민영화된 기업 건물의 매각 및 담보 평가, 인플레이션 과정과 관련된 고정 자산 재평가 및 주택 금융 개발과 같은 분야에 더 많은 관심을 기울여야 합니다. 1930년대 선진국에서는 부동산 가치평가가 전문적인 활동으로 등장했고, 1990년대 초반에는 그것은 세계 재건 및 개발 은행의 경제 개발 연구소의 도움으로 러시아에 나타났습니다. 이 연구소는 미국 감정인 협회에서 개발한 교육 자료를 기반으로 교육을 제공했습니다. 러시아 노동부는 27.11.1996년 11월 XNUMX일 결의 XNUMX호에 의해 "감정사" 직책의 자격 특성을 승인했습니다. 감정인의 임무에는 시민권 대상의 시장 가치 설정, 감정 필요성 조사 및 고객과의 비즈니스 접촉 설정, 서면 감정 보고서 작성, 알려진 모든 감정 방법 사용, 전문 활동에 필요한 정보 기반 생성 등이 포함됩니다. 러시아의 가치평가 문제는 3년 1991월 XNUMX일 민영화와 관련하여 처음 제기되었습니다. 기업이 자산의 시장 가치를 결정하기 위해 독립적인 전문가 조직을 참여시킬 수 있는 고정 생산 자산의 재평가 기간 동안 평가 활동이 크게 증가했습니다. 1년 1995월 XNUMX일자로 "고정 자산의 재평가에 관한" 러시아 연방 정부 법령은 기업과 조직에 국가 통계에 의해 개발된 가치 변화 지수를 기반으로 고정 자산을 재평가할 수 있는 권리를 부여했습니다. 러시아 위원회. 러시아에는 현재 전문 감정인으로 구성된 공공 기관이 있습니다. 1993년에 러시아 감정인 협회(ROA)가 1996년에 국립 감정인 대학(NCO)으로 창설되었습니다. 1999년 봄에는 이해관계자들이 의견과 제안을 공유하는 가상 감정인 클럽이 설립되었습니다. 가상 감정인 클럽의 주요 임무는 경제 및 법률 전문 지식, 정부, 비즈니스, 과학 및 교육 구조 분야의 전문가 커뮤니티를 형성하고 강화하는 것입니다. 25. 부동산 가치의 종류 현재 가치에는 수요, 효용, 희소성, 물건의 양도성의 네 가지 구성 요소가 있습니다. 수요 - 용제 구매자의 시장에서 주어진 재화나 서비스의 양. 주택 시장의 잠재 수요가 매우 많습니다. 유용성 - 인간의 필요를 충족시키는 재산의 능력. 효용은 어떤 것을 얻고자 하는 욕구를 자극합니다. 주거의 유용성은 생활의 편안함입니다. 부동산 시장에서 활동하는 투자자에게는 개발 제한이 없는 토지가 가장 큰 효용을 가질 것입니다. 희소성 - 그것은 제한된 공급입니다. 특정 제품의 공급이 증가하면 이 제품의 가격이 하락하고 공급이 감소하면 가격이 오르기 시작합니다. 사물의 소외 가능성 - 부동산이 판매자에서 구매자에게 전달되도록 하는 재산권 양도 가능성, 즉 상품이 될 수 있습니다. 이전에는 토지가 상품으로 간주되지 않았기 때문에 러시아에는 단일 국가 재산이 있었습니다. РЎС,РѕРёРјРѕСЃС,СЊ - 이것은 부동산 고유의 특성이 아닙니다. 가치는 사람들의 욕구, 구매력의 가용성, 유용성 및 상대적 희소성에 정비례합니다. 부동산을 담보로 한 대출을 받기 위해 부동산 감정이 수행되는 경우 감정인은 이 부동산의 예상 판매 가격에 대한 매우 정확한 정보를 얻어야 하며, 이는 차용인이 다음과 같은 경우 대출 기관의 손실을 충당해야 합니다. 빚을 갚지 않습니다. 재건을 위해 대상 평가가 수행되면 투자 가치가 선택되며 이는 한 명의 (특정) 투자자에 대해 계산됩니다. 가장 일반적인 가치 유형은 시장 가치입니다. 부동산 시장에서 구매자, 판매자 및 투자자 간의 상호 작용을 보여줍니다. 평가 대상의 시장 가치 - 거래 당사자가 필요한 모든 정보를 가지고 합리적으로 행동하고 특별한 상황이 거래 가치에 반영되지 않은 경쟁 환경에서 공개 시장에서 평가 대상이 소외될 수 있는 가장 가능한 가격 가격. 부동산의 시장 가치는 균형 거래의 다음 조건에서 결정됩니다. 1) 시장은 경쟁적이며 구매자와 판매자의 상호 작용을 위해 충분한 자산 선택을 제공합니다. 2) 구매자와 판매자는 자유롭고 수입을 늘리거나 필요를 더 잘 충족시키기 위해서만 행동합니다. 3) 평가 대상의 전시 기간은 모든 잠재적 구매자가 이용할 수 있도록 하기에 충분합니다. 4) 거래에 대한 대금은 현금 또는 현금등가물로 한다. 가격 - 평가되는 자산에 대해 제공되거나 지불되는 금액입니다. 부동산의 시장 가치 - 특정 조건에서 예상되는 가격이며, 판매 가격 - 이는 특정 상황에서 구매자가 해당 부동산에 대해 지불하기로 동의하고 판매자가 수락하기로 동의한 금액입니다. 시장 가치는 객관적이며 부동산 시장 참여자의 희망에 의존하지 않습니다. 26. 비시장적 가치 유형 공개 시장에서 물건의 판매가 비현실적이거나 시장에서 자유롭게 거래되는 상품의 판매에 필요한 비용과 비교하여 추가 비용이 필요한 경우, 이 물건의 가치를 평가 대상의 가치라고 합니다. 제한된 시장. 평가 대상의 복제 비용 - 이는 동일한 재료 및 기술을 사용하여 평가 대상과 동일한 객체를 생성하기 위해 평가 날짜에 존재하는 시장 가격의 비용 합계입니다. 평가일은 해당 부동산의 평가를 기준으로 하는 날짜입니다. 평가 대상 교체 비용 - 평가 날짜에 존재하는 시장 가격에서 평가 대상과 유사한 대상 생성에 대한 비용 금액. 기존 사용하에서 평가대상의 가치 - 기존 조건과 사용 목적에 따라 결정되는 가치. 평가대상의 투자가치 - 특정 투자 목표에 대한 특정 개인의 수익성에 따라 결정되는 가치입니다. 투자자에게 부동산은 소득원을 창출하는 도구입니다. 투자 가치는 특정 투자자의 투자 요구 사항을 고려한 자본 투자 비용입니다. 감정대상의 청산가액 - 감정 대상이 유사한 대상에 대한 일반적인 전시 기간보다 짧은 기간 내에 양도되어야 하는 경우 감정 대상의 가치. 평가 대상의 활용 비용 - 평가 대상의 처분 비용을 고려하여 포함된 자재의 시장 가치와 동일한 가치. 평가대상의 특별한 가치 - 가치, 평가 활동의 주체가 사용해야 하는 평가 기준에 명시된 시장 또는 기타 가치의 개념에 포함되지 않은 조건을 규정하는 평가 계약 또는 규제 법률에 의해 결정됩니다. 다음과 같은 유형의 값이 있습니다. 운영 기업의 비용 - 확립 된 생산 기능의 결과에 따라 결정되는 단일 속성 단지의 비용. 보험료 - 보험사고 발생 시 재산 피해에 대한 전액 보상 비용. 보증금 - 대출을 확보하는 데 사용되는 부동산 가치. 임대 권리 비용 - 임대 계약에 따라 재산을 사용하고 처분할 수 있는 권리에 대한 일회성 지불. 부동산 가치의 변화는 여러 요인에 따라 달라집니다. 객관식과 주관식으로 나눌 수 있습니다. 객관적인 요소는 일반적인 시장 상황과 거래 참가자의 행동 동기를 특징으로 합니다. 객관적 요인은 주로 경제적인 요인으로, 미시경제(생태적, 지진적 요인)와 거시경제(세금, 인플레이션)로 구분됩니다. 27. 부동산 평가의 원칙 경제적 요인의 수는 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 부동산 가치 평가의 원칙은 그 중 가장 중요한 것을 고려하는 데 도움이 됩니다. 부동산 가치 평가의 원칙은 서로 연관되어 있습니다. 하나의 개체는 여러 원칙의 영향을 받을 수 있습니다. 부동산 가치 평가의 기본 원칙은 네 가지 범주로 나뉩니다. 최고 및 가장 효율적인 사용 원칙(NNEI) 물건을 가장 효율적으로 사용하는 경우 부동산의 가치를 판단하는 기준입니다. NNEI 분석 결과는 부동산 가치를 결정할 때, 건설 및 재건축 옵션을 선택할 때, 투자 프로젝트를 분석할 때 고려됩니다. 부동산의 구성요소를 반영하는 원칙. 기여의 원칙은 개체의 총 가치에 기여하는 각 요소의 가치를 측정하는 데 기반을 두고 있습니다. 한계 생산성의 원리. 요점은 최대 생산성 지점에 도달할 때까지 연속적인 개선에는 객체의 가치가 증가하여 생성 비용을 초과하고 추가 개선을 생성하는 비용은 다음으로 완전히 상쇄되지 않는다는 것입니다. 개체의 비용 증가. 균형의 원리는 물체의 요소가 더 조화롭고 균형을 이룰수록 시장에서 물체의 가치가 높아진다는 것입니다. 대상 요소의 균형은 시장 요구 사항에 따라 결정됩니다. 사용자 인식에 기반한 원칙. 효용의 원리는 사용자에게 더 큰 효용을 가진 자산이 시장에서 더 큰 가치를 갖는다는 것입니다. 대체 원칙. 정보에 입각한 구매자는 유사한 유용성과 수익성을 지닌 물건보다 부동산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않습니다. 기대의 원칙. 부동산 가치는 부동산 소유의 기대되는 미래 이익에 의해 영향을 받습니다. 부동산과 관련된 기대는 해당 부동산의 사용 및 향후 재판매로 인한 수입원을 통해 예상 투자 수익을 얻는 것으로 표현됩니다. 이 원칙은 부동산 소유의 미래 이점에 대한 매력에 기반을 두고 있습니다. 긍정적인 기대가 많을수록 부동산 가치가 높아집니다. 시장 환경과 관련된 원칙. 외부 영향의 원리는 변화하는 환경 요인의 영향으로 인한 부동산 가치의 변화를 고려한 것입니다. 변화의 원칙은 도시의 특정 개체와 부동산 시장, 그리고 사회 전체에 내재된 수명 주기에 해당하는 변화를 고려하는 데 기반을 두고 있습니다. 경쟁의 원칙은 시장 가격이 경쟁을 고려하여 일정 수준으로 설정된다는 사실에 기반합니다. 수요와 공급의 원리는 부동산 시장에서 수요와 공급의 비율에 의해 대상의 가치를 결정하는 것에 기초합니다. 적합성의 원칙은 재산이 양립할 수 있는 토지 사용과 양립할 수 있는 조화 개체의 환경에서 최대 가치에 도달한다는 사실에 근거합니다. 28. 부동산 감정 절차 부동산 평가는 집단적이거나 개별적일 수 있습니다. 대량 부동산 감정 - 표준 방법 및 통계 분석을 사용하여 특정 날짜에 많은 개체 평가 개별 자산 평가 - 이것은 특정 날짜에 특정 개체에 대한 평가입니다. 집단 평가는 대략적이며 개별 평가는 정확합니다. 부동산 감정 절차는 XNUMX단계로 진행됩니다. 1) 문제 정의; 2) 사전 점검 및 평가 계획. 대상 분석에 필요한 데이터 문제가 해결되고 수신 소스가 설정됩니다. 3) 데이터 수집 및 검증 4) 평가 접근 방식의 적용, 이 단계에서 대상의 비용은 전통적인 방법으로 결정됩니다. 5) 평가 결과 조정 - 평가에 다양한 접근 방식을 적용한 결과를 기반으로 자산의 최종 평가를 얻습니다. 6) 마지막 단계는 자산 가치에 대한 감정인의 의견에 대한 근거가 포함된 감정 보고서 작성입니다. 평가 보고서를 작성할 때 평가자는 평가 보고서의 신뢰성을 보장하는 정보를 입증 가치가 있는 정보가 포함된 문서로 사용해야 합니다. 고객은 항상 감정인에게 특정 목표를 설정합니다. 고객이 수락해야 하는 부동산 대상의 가치를 결정하는 것입니다. .. 특정 솔루션. 감정인은 특정 유형의 가치(투자, 시장 및 기타 가치)와 이 개체의 사용 영역(보험, 판매 등)을 결정해야 합니다. 부동산 물건을 평가할 때 물건과 관련된 법적 권리 및 기타 권리를 결정하는 것이 매우 중요합니다. 고객은 파트너쉽에서 임대 또는 특정 지분만 가질 수 있기 때문입니다. 고객과 감정인 간의 합의에 따라 부동산 물건이 평가됩니다. 이 계약서에는 평가의 유형, 평가 대상의 가치, 작업에 대한 지불 유형 및 금액을 표시해야합니다. 감정인은 양 당사자가 이 계약에 서명한 후에야 작업 계획을 개발하기 시작합니다. 평가 계획에는 다음 유형의 작업이 포함됩니다. 1) 재산 가치의 일반 요인에 대한 지역 수준의 연구; 2) 특정 요인에 대한 지역 수준의 연구; 3) 평가 대상 부지 및 이 부지에 위치한 자산의 가치에 영향을 미치는 특정 요인에 대한 연구. 다음으로 감정인은 필요한 정보를 수집하고 처리합니다. 이러한 데이터는 매우 정확해야 합니다. 그렇지 않으면 감정인이 부동산 대상의 가치에 대해 합리적인 의견을 제시하기 어렵습니다. 부동산을 평가할 때 비용이 많이 드는 것, 수익성이 있는 것, 비교하는 것의 세 가지 평가 접근 방식이 사용됩니다. 각 접근 방식은 통합된 점수 원칙 집합을 사용합니다. 29. 부동산 평가에 대한 비교 접근법 부동산 평가에 대한 비교 접근 방식은 대체 원칙을 기반으로 합니다. 이 자산의 가치가 구매자에게 동일한 효용을 지닌 시장에서 유사한 자산을 취득하는 데 드는 모든 비용을 초과하는 경우 구매자는 해당 부동산을 구매하지 않을 것입니다. 이 접근 방식은 부동산 시장에서 판매 또는 임대 거래에 대한 충분한 데이터베이스가 있는 경우 주로 사용됩니다. 비교 접근 - 부동산 객체와 그 유사품의 비교를 기반으로 부동산 객체의 가치를 평가하는 일련의 방법으로, 객체와 거래 가격에 대한 정보가 있습니다. 이 접근 방식에서 부동산 객체의 비용은 평가되는 부동산과의 차이를 고려한 수정 사항을 고려하여 판매된 아날로그의 가중 평균 가격과 같습니다. 어디에서 박 - 유사한 부동산의 판매 가격; ΣD- 조정 금액. 부동산 평가에 대한 비교 접근 방식은 대체, 수요, 공급 및 균형의 원칙을 기반으로 합니다. 비교 접근 방식을 사용하여 속성을 평가할 때의 일련의 작업: 1) 시장 조사; 2) 데이터 수집 및 검증, 평가 대상의 판매 제안 또는 최근 판매 유사품에 대한 정보의 신뢰성; 3) 선택된 아날로그 및 부동산에 대한 데이터 비교; 4) 대상과의 차이에 따라 선택된 유사체의 판매 가격 조정; 5) 평가 대상의 가치 설정. 식별하기 위해 시장 조사가 수행됩니다. 이 시장 또는 해당 부문에서 해당 부동산의 유사품을 판매하거나 판매하도록 제안했습니다. 판매 데이터 또는 판매 가격이 숨겨진 경우 분석은 비교 가능한 부동산의 제안 가격을 기반으로 합니다. 주요 정보 출처는 등록, 정보, 보험 서비스 및 회사 중개인의 데이터일 수 있습니다. 부동산 관련 정기간행물, 거래 참여자가 제공한 정보, 감정인 기록 보관소. 정확한 평가는 분석에 사용되는 정보의 양과 질에 달려 있으므로 평가 대상의 유사체에 대한 데이터 수집 및 검증이 매우 중요합니다. 다양한 특정 상황이 부동산의 특정 매매 가격에 영향을 미칠 수 있으므로 각 매매 내역은 감정인에 의해 확인됩니다. 즉, 구매자, 판매자 또는 중개인의 데이터 확인이 필요합니다. 대상 부동산의 최종 가치를 결정하려면 비교 가능한 판매에 대한 조정이 필요합니다. 조정 계산은 각 지표의 중요성을 고려하여 이전 계산의 논리적 분석을 기반으로 이루어집니다. 여기서 중요한 점은 보정 계수를 결정하는 것입니다. 수정이 필요한 요소의 비용 계산은 마모, 주로이 요소의 기능적 노화를 뺀 값으로 수행됩니다. 30. 비용 접근 비용 접근 방식은 모든 유형의 마모 및 비즈니스 이익을 고려하여 평가된 구조 및 건물의 재생산 비용 계산을 기반으로 합니다. 토지의 시장 가치는 수령한 가치에 추가됩니다. 비용 접근 감가 상각 누계를 고려하여 평가 대상을 교체하거나 복원하는 데 필요한 비용을 결정하는 데 기반을 둔 일련의 평가 방법입니다. 이 접근 방식은 일반적인 구매자가 유사한 유용한 항목보다 완성된 항목에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 가정을 기반으로 합니다. 평가 대상의 가능한 새로운 건설 비용을 계산할 때 투자자의 비용만 고려됩니다. 평가 프로세스에는 급여 수준, 간접비, 장비 비용, 이 지역의 건축업자 수익률, 건축 자재의 시장 가격과 같은 데이터가 사용됩니다. 항상 시장 가치와 동일하지는 않습니다. 비용 접근 방식은 변위의 원리를 기반으로 합니다 비용 방법에 의한 부동산 가치 평가는 다음 단계를 포함합니다 1) 가장 효율적인 사용 (Cz)을 고려한 토지 계획 비용 계산; 2) 평가 대상 건물의 신축 비용 계산(SNS) 3) 누적 마모 계산: 기능 마모, 물리적 및 외부 마모(In); 4) 감가 상각 누계 (Cu)를 고려한 개선 비용 계산은 공식에 의해 결정됩니다. 수 = sns - 잉5) 부동산의 총 가치(SZP) 계산은 다음 공식에 의해 결정됩니다. Szp \uXNUMXd Sz + Su비용 접근 방식에서 부동산 가치의 결정은 토지 가치 평가에서 시작됩니다. 토지 계획은 이러한 접근 방식의 일부일 뿐만 아니라 평가 프로세스의 독립적인 단계이기도 합니다. 다음으로 평가된 개선 사항의 신규 건설 비용이 결정되고 감가상각 누계액이 계산됩니다. 비용 접근법의 마지막 (최종) 단계에서 대상의 최종 비용을 얻기 위해 토지 계획 비용과 건물 및 구조물의 신규 건설과 관련된 비용을 합산하고 감가상각 건물. 이 방법에는 네 가지 주요 유형의 평가가 포함됩니다. 1) 인덱스; 2) 추정; 3) 요소별; 4) 비교 단위. 역사적 가치가 있는 건축물의 평가에 있어 물리적인 마모가 매우 심한 건축물을 평가할 때 토지에 대한 독립적인 평가가 불가능한 경우에는 비용접근법을 적용하지 않는다. 31. 비용접근법의 추정방법 비용은 직접 및 간접으로 나뉩니다. 직접 비용 - 노동 및 물질적 자원의 비용입니다. 간접 비용 건설 중에 발생하지만 구조 자체에서 직접 감지할 수는 없습니다. 비용 접근법을 추정하는 네 가지 주요 방법은 추정, 비교 단위, 지수 및 항목별 항목입니다. 비교 단위 비용 방법 - 유사체 생성을 위한 단일 조정된 집계 비용 지표 사용을 기반으로 한 자산 평가. 이 방법의 본질은 평가 대상에 대해 거의 모든 특성, 사용 재료 및 제조 기술에서 평가 대상과 매우 유사한 아날로그 대상을 선택한다는 사실에 있습니다. 아날로그 개체의 측정 단위 비용은 평가되는 속성의 단위 수로 곱해집니다. 확대된 요소의 비용 계산 방법은 주요 요소를 만드는 데 드는 비용의 가치를 기준으로 재산을 평가하는 것으로 구성됩니다. 이 방법은 다양한 요소(예: 건물 또는 구조물의 구성요소)의 비용(요소별 비용)에 대한 데이터를 사용합니다. 기본 비용 계산에는 건물을 구성 요소로 분해하고 이러한 부품에 대한 평균 비용을 설정하는 작업이 포함됩니다. 일괄요소원가법은 평가 대상 자산의 요소를 일반적인 요소와 더 잘 비교할 수 있도록 도와주며, 적용 결과 비교단가법을 사용하는 것보다 더 정확한 값을 얻을 수 있습니다. 요소별 방법은 시간이 덜 소요됩니다. 구조 요소의 가장 특징적인 지표는 비용 단위로 간주됩니다. 정량적 분석 방법은 복제에 대한 전체 비용 추정치를 기반으로 한 대상 평가를 기반으로 합니다. 예를 들어, 건설 비용은 건물의 구성 요소를 세우거나 설치하는 모든 비용을 합산하여 결정되지만 간접 및 직접 비용을 고려해야 합니다. 이 방법을 적용하려면 모든 자재 및 장비 목록을 작성하고, 각 요소를 설치하는 데 필요한 인건비를 계산하고, 개발자의 간접비, 간접비 및 이익을 고려해야 합니다. 평가 대상의 유형에 해당하지 않는 건물의 비교 단위 비용에 대한 데이터의 잘못된 선택으로 인해 정량 분석 방법을 적용할 때 오류가 발생할 수 있습니다. 이 방법은 매우 힘들고, 그 적용은 모든 자재 및 장비 목록을 작성하고 자격을 갖춘 평가자의 참여가 필요한 각 요소의 설치에 필요한 인건비를 계산하는 것을 기반으로 합니다. 지수 방법은 장부가에 해당하는 재평가 지수를 곱하여 평가되는 자산의 대체 비용을 결정하는 것으로 구성됩니다. 고정 자산 재평가 지수는 러시아 연방 정부의 승인을 받았으며 정기적으로 언론에 발표됩니다. 32. 착용 아래의 마멸 재산은 다양한 이유의 영향으로 가치가 감소하는 것으로 이해됩니다. 감가 상각은 통계 또는 회계 데이터에 따라 자산의 실제 상태를 기준으로 결정됩니다. 자산 감가상각에는 세 가지 유형이 있습니다. 1) 신체적 악화 - 자연적인 물리적 노화 및 외부 유해 요인의 영향으로 인해 물체의 성능이 저하되는 것과 관련된 마모; 2) 기능성 마모 그러한 객체에 대한 현대적인 요구 사항을 준수하지 않아 발생합니다. 3) 외부 마모 - 외부 경제 요인의 변화로 인한 감가상각. 착용은 다음과 같이 나뉩니다. 1) 제거 가능 - 자산의 감가상각, 제거 비용은 이 경우 추가된 가치보다 적습니다. 2) 돌이킬 수 없는 - 자산의 감가상각, 제거 비용이 이 경우 추가된 부가가치보다 큽니다. 감가상각누계액을 결정하는 주요 방법은 분할법, 내용연수, 비교가능매출법입니다. 파티션 방식 - 물리적 및 기능적 유형을 탈착식 및 비 탈착식으로 구분하여 세 가지 유형의 마모를 별도로 결정하는 것으로 구성됩니다. 물리적 마모는 시간이 지남에 따라 물체의 물리적 특성이 저하되고 구조 요소에 의한 초기 기술 및 작동 특성의 손실로 나타납니다. 물리적 마모는 부적절한 사용, 물리적 및 화학적 영향으로 인해 발생합니다. 물리적 마모를 평가할 때 건물 요소는 두 가지 범주로 나뉩니다. 1) 장기: 벽, 천장, 기초; 2) 마모 부품 - 건물의 경제적 수명보다 수명이 짧은 요소: 지붕, 파이프, 페인팅. 물체의 각 요소의 마모는 별도로 평가됩니다. 감가상각 비율은 검사 결과 결정되며 간접 건설 비용을 고려하여 감가상각 비율에 각 요소의 재생산 비용을 곱하여 화폐 단위로 변환합니다. 객체가 현대적인 기능 요구 사항을 충족하지 않거나 비효율적인 건물 레이아웃, 잘못된 설계로 인해 기능 저하가 발생할 수 있습니다. 평생 방법 건물을 직접 검사한 결과 누적된 마모 측정을 기반으로 합니다. 감가 상각이 이러한 방식으로 결정되면 경제 생활, 연대순 및 유효 연령과 같은 여러 기본 개념이 사용됩니다. 경제 수명 개체를 사용하고 이익을 얻을 수 있는 기간 동안 토지 계획의 가치에 대한 개선 기여는 XNUMX보다 큽니다. 연대순 - 건물의 실제 나이, 즉 건물이 지어진 이후의 연수입니다. 유효 연령 - 외관에 따라 결정되는 건물의 나이. 대등한 판매 방식 현재 비교 가능한 판매에 대한 시장 데이터 분석의 결과로 감가상각을 결정하는 것입니다. 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 감소 할 수 있으며 비용 접근 방식을 기반으로 대상을 평가할 때 가능한 신축 비용, 건물의 감가 상각 누계가 고려됩니다. 33. 비용 접근법 적용 비용 접근 방식을 기반으로 한 자산 개체의 평가는 다음과 같은 경우에만 적절하며 가능합니다. 1) 가장 효율적이고 효율적인 토지 구획을 식별할 때. 예를 들어, 주택 건설의 층 선택. 몇 층을 지으면 건설 비용이 크게 줄어들지 만 임대 수입은 낮습니다. 다층 건물을 건설하는 동안 운영 비용이 높습니다. 집의 층수를 결정할 필요가 있으며 그로부터 수입이 건설 비용을 보상 할 것입니다. 2) 특정 건설 또는 재건의 타당성을 정당화할 수 있는 새로운 건설 및 개선의 창출에 대한 기술적 및 경제적 분석 중; 3) 수익 창출을 목적으로 하지 않는 공공 및 특수 대상을 평가할 때 일반 판매에 대한 정보를 찾을 확률이 매우 낮습니다. 4) 예를 들어 비활성 시장에서 물건을 평가할 때 고유한 물건은 현재 전혀 판매되지 않으며 이러한 물건을 평가하는 유일한 방법은 비용을 기반으로 합니다. 5) 과세 및 보험 목적으로 평가되는 경우. 보험은 보험 대상과 대상이 아닌 대상을 구분해야 합니다. 비용 접근 방식의 단점: 1) 비용이 항상 시장 가치와 동일한 것은 아닙니다. 2) 보다 정확한 평가 결과를 얻으려는 시도는 인건비의 급격한 증가를 수반합니다. 3) 감정 과정에서 감가상각 누계액을 공사비에서 공제하기 때문에 감정 대상 부동산 취득 비용과 신규 건설 비용 간의 불일치는 정확히 동일합니다. 4) 오래된 건물의 재생산 비용을 계산하는 것은 문제가 있습니다. 5) 건물에서 토지 구획의 별도 평가 - 이러한 분리는 실제로 불가능하거나 상당한 비용과 관련이 있습니다. 6) 러시아 연방의 토지 계획을 평가하는 것은 매우 문제가 있습니다. 7) 대부분의 경우 감가상각 정도에 대한 판단은 감정평가사의 전문가의견과 감정평가사로부터 받은 결과의 정확성에 근거하여 감가상각누계액을 산정하기 어렵습니다. 주로 그의 경험과 자격에 달려 있습니다. 사용된 방법의 특징과 세부 사항에서 얻은 결론을 바탕으로 비용 접근 방식을 기반으로 한 부동산 개체의 평가가 신축에 대한 타당성 조사 상황에서 가장 적절하고 적용 가능한 경우, 새로운 개체의 평가 , 세금 목적 또는 개인 및 법인의 재산 압류를 위해, 보험 목적을 위한 특수 목적의 물건 및 물건의 가치를 추정할 때 판매에 대한 정보가 실질적으로 시장에 없는 경우 적용하기 어렵습니다. 비용 접근. 34. 소득접근법의 기본조항 소득 접근법은 자본이 투자된 자산의 가치가 이 자산이 가져올 수 있는 소득의 질과 양에 대한 현재 평가와 일치해야 한다는 사실에 기반합니다. 부동산 가치 평가를 위한 소득 접근 방식에서는 투자와 투자 동기에 대한 아이디어가 있어야 하며 투자자가 사용할 수 있는 재정적 메커니즘을 이해해야 합니다. 소득 접근법은 예상 소득의 현재 가치를 결정하는 것을 기반으로 부동산 대상의 가치를 평가하는 일련의 방법입니다. 소득 접근 방식을 기반으로 부동산 가치를 계산하기 위한 전제 조건은 임대입니다. 소득의 자본화는 부동산의 미래 소득을 현재 가치로 변환하기 위해 수행됩니다. 소득의 자본화 - 그것은 미래 소득과 평가되는 자산의 현재 가치 사이의 관계를 결정하는 과정입니다. 소득 접근법의 기본 공식은 다음과 같습니다. V=I/R,여기서 V는 속성 값입니다. I - 평가되는 자산의 예상 소득 R은 소득 또는 이익의 비율입니다. 다양한 자본화 방법, 소득 및 수익률 측정 방법이 다릅니다. 아래의 소득 부동산이 XNUMX년 동안 가져올 수 있는 순 영업 소득을 이해하십시오. 수익률 - 자본화 비율 또는 비율입니다. 자본화 비율 - 이것은 소득과 평가 대상의 가치 사이의 관계를 반영하는 수익률입니다. 대문자 사용에는 두 가지 주요 영역이 있습니다. 1) 직접 대문자; 2) 자본 수익률에 따른 소득의 자본화. 연간 소득과 자본화 비율은 직접 자본화에서 고려되는 두 가지 값입니다. 자산의 시장 가치와 연간 순소득의 비율은 감정 대상의 미래 소득을 현재 가치로 환산하는 데 사용됩니다. 이 지표를 자본화율이라고 합니다. 부동산 보유기간 동안의 소득분석 결과 해당 부동산에서 기대되는 소득이 결정되지만 소득의 감소 또는 증가가 예상되는지 여부, 부동산 투자의 위험성은 어느 정도인지 등을 고려한다. 부채 및 자기 자본. 할인율은 특정 시점에 자산을 사용하여 발생하는 현금흐름의 가치를 재계산할 때 적용되는 복리이자율로 이해됩니다. 소득 접근법을 사용한 자산 평가의 주요 단계: 1) 평가 대상으로부터 가능한 모든 영수증의 합계 계산; 2) 실제 총소득 계산 3) 평가 대상과 관련된 비용 계산 - 조건부 고정, 조건부 가변, 예비 비용입니다. 4) 순 영업 이익 금액의 결정; 5) 기대 소득을 현재 가치로 변환: 직접 자본화; 자본 수익률에 의한 소득 자본화: 현금 흐름의 할인, 계산 모델에 의한 자본화. 35. 수입과 지출의 분석 소득 접근 방식을 기반으로 부동산 평가는 잠재적 총 소득의 결정으로 시작됩니다. 아래의 잠재적 총수입 평가된 부동산이 가져올 수 있는 최대 소득을 이해하고 해당 지역의 100% 점유에서 대상의 예상 소득 금액을 계산하여 결정됩니다. 잠재적 총수입의 계산은 임대 시장의 현재 요율 및 관세 및 비교 가능한 부동산에 대한 유료 서비스 분석을 기반으로 합니다. 임대료가 있습니다. 임대 계약의 유효 기간 동안 적용되는 시장과 계약이 기간 동안 일정합니다. 잠재적 총 소득 계산은 평가 날짜 이후 첫 해부터 시작하여 평가 대상 자산이 가져올 수 있는 모든 소득 금액을 결정하는 것으로 축소됩니다. 다음으로 실제 총소득이 결정됩니다. 잠재적 총 소득에서 평가 대상의 활용 부족, 미지급 및 추가 유형의 소득으로 인한 손실을 뺀 값을 실질 총소득, 이는 공식에 의해 계산됩니다. EGI=PGI-V 앰프; 엘여기서 EGI는 시설의 실제 총수입입니다. PGI - 잠재적 총 소득; V amp; L - 빈 건물 및 잘못된 지불로 인한 임대료 손실. 그런 다음 순 영업 이익이 계산됩니다. 순영업이익 - 운영 비용을 제외한 대상 자산의 실제 총 수입입니다. NOI \uXNUMXd EG-OE,여기서 NOI - 순 영업 이익; OE - 운영 비용. 운영 비용 - 그것은 재산 소득의 재생산을 유지하는 비용입니다. 부동산 소유자의 비용은 고정 비용(FE), 변동 비용(VE) 및 적립금(RR)으로 구분됩니다. OE = FE + VE + RR고정 비용 - 이것들은 실질적으로 독립적이거나 재산의 운영 정도에 약간 의존하는 비용입니다(예: 재산 보험 및 재산세 납부 비용). 가변 비용 - 이는 운영 비용이며 시설의 기능적 적합성을 유지하는 데 필요하며 운영 정도에 따라 다릅니다. 평가 대상의 운영 비용 계산은 이 시장의 일반적인 비용을 고려하여 실제 유지 관리 비용 분석을 기반으로 합니다. 가변 비용은 건설 비용, 건물 또는 구조물의 면적 및 기술적 특성, 엔지니어링 솔루션의 특성에 직접적으로 의존합니다. 준비금 - 재산과 관련된 비용은 몇 년에 한 번 이상 만들 필요가 없습니다. 예비 비용의 금액은 시간이 지남에 따라 변경됩니다. 예를 들어, 보도 개선, 건물 입구는 예비 비용에 기인할 수 있습니다. 36. 부동산 금융에 소득 접근법 적용 소득 접근법은 투자자가 예상 투자 소득을 고려하는 데 도움이되므로 투자 가능성을 분석 할 때 부동산 투자 자금 조달 결정을 입증 할 때 사용해야합니다. 소득 접근법은 비교 및 비용 접근법과 대조적으로 부동산을 실물 소득의 원천으로 보는 투자자의 관점을 반영합니다. 소득 접근법을 기반으로 얻을 수 있는 결과는 소득 창출 대상인 창고 및 사무실 공간, 소매 공간, 산업 건물 및 호텔을 평가하는 데 중요합니다. 소득 접근법의 적용은 부동산 분야의 투자 및 재무 결정 분석에서 매우 중요합니다. 그러나 사용과 관련된 문제가 있습니다. 1) 장기 소득 흐름 예측의 필요성 (러시아는 안정적인 경제 상황과 장기 예측에 비례하여 부정확한 예측 가능성이 높아져 가장 정확한 미래 소득 추정을 얻는 과정이 어렵습니다. 기간); 2) 예상 소득에 대한 위험 요소의 영향 (현재 가치를 결정하려면 부동산 소유로 인한 미래 소득 수령과 관련된 가능한 위험과 러시아어로 가능한 위험의 양을 고려해야합니다. 조건이 중요하며 이러한 요소는 부동산 평가 결과의 정확성에 영향을 미칩니다) ; 3) 유사한 개체의 수익성에 대한 데이터 수집 문제(수익성에 대한 정보는 항상 공개되지 않았습니다. 즉, 기밀). 부동산 개체의 수익성을 확인하는 것은 어렵습니다. 따라서 비용 추정치가 충분히 정확하지 않을 수 있으며 자본화 과정에서 부정확성이 증가합니다. 4) 소득의 평가(편의시설과 독특한 물건이 있는 부동산의 평가의 경우 빈번한 가격변동으로 인해 편익의 평가가 상당히 어렵다). 소득 접근법의 적용은 투자자뿐만 아니라 부동산 금융 과정의 다른 참가자에게도 중요합니다. 예상 투자 소득을 고려할 수 있기 때문입니다. 그러나 러시아 경제의 불안정성은 부동산 수입에 대한 예측의 부정확성을 증가시킵니다. 상당한 장기가 특징이며 다른 투자 분야에 대한 재정 자원의 투자를 자극하는 부동산 투자의 위험은 상당히 큽니다. 소득 접근법의 올바른 적용은 투자자가 부동산 투자 자금 조달과 관련하여 충분히 정보에 입각하고 정확한 결정을 내릴 수 있도록 합니다. 37. 토지 평가 부동산 평가에서 토지는 가치가 있는 것으로 간주되며 나머지는 가치를 높이는 개선 사항입니다. '토지'와 '토지'는 다릅니다. 토지 플롯 - 그것은 다양한 목적을 위해 장비되고 준비된 지구의 영토의 일부입니다. 사이트를 만들기 위해 개선된 사항: 1) 외부: 거리, 인도, 배수 및 엔지니어링 네트워크의 배열; 2) 내부: 계획, 조경, 포장, 엔지니어링 네트워크 연결을 위한 장치 콘센트, 통신 통신 등 토지 평가는 공터와 미개발 토지에만 적용되는 것이 아닙니다. 부동산은 토지와 건물로 구성되어 있습니다. 토지에 대한 개보수와 별도로 토지의 가치를 판단할 필요가 있는데, 그 이유는 다음과 같습니다. 1) 건물과 토지의 과세 차이(재산세 및 토지세) 2) 토지의 가치를 결정하기 위한 원가법을 적용할 때 대지에 건설된 건물이나 구조물과 대지에 대한 별도의 평가가 필요하다. 3) 토지를 최대한 효율적으로 사용하기 위해 기존 건물이나 구조물의 철거를 결정합니다. 토지 계획을 평가할 때 이와 관련된 일련의 권리를 고려해야합니다. 평가할 가장 일반적인 권리는 다음과 같습니다. 1) 완전한 소유권 - 법적 방식으로 세입자가 없는 플롯을 사용할 수 있는 능력 2) 임대 권리 - 임대 계약에 따라 토지를 소유할 가능성. 러시아 연방의 토지 사용은 지불됩니다. 토지 사용에 대한 지불 형식은 토지세와 임대료입니다. 러시아에서는 대부분의 토지가 팔지 않고 임대되기 때문에 감정인이 임대 권리의 가치를 결정합니다. 임대 권리 비용 - 이것은 잠재적인 구매자가 이 소유권의 혜택을 받기 위해 임대 계약에 따라 이 사이트를 소유할 수 있는 권리에 대해 지불할 용의가 있는 금액입니다. 임대권의 평가는 토지임대권의 매매가격을 결정할 때, 토지가 임차된 토지가 포함된 대상물의 가치를 결정할 때, 임대차계약의 종료로 인한 피해를 평가할 때 사용합니다. . 토지 코드의 도입은 토지 시장의 발전을 목표로하며 토지 평가는 토지의 가장 높은 잔여 가치를 제공하는 가장 효율적인 사용을 고려하여 수행되어야합니다. 토지세 계산 및 지불 절차는 세금 및 수수료에 관한 러시아 연방 법률에 의해 설정됩니다. 토지 계획의 시장 가치는 감정 활동에 관한 연방법에 따라 설정됩니다. 토지 계획의 지적 가치를 설정하기 위해 토지의 주 지적 평가가 수행됩니다. 토지의 국가 지적 평가를 수행하는 절차는 러시아 연방 정부가 수립합니다. 러시아 연방 구성 기관의 집행 당국은 지방 자치 단체의 평균 지적 가치 수준을 승인합니다. 38. 토지의 가장 효율적이고 최선의 사용에 대한 분석 토지 계획을 평가할 때 여러 요인의 상호 작용에 의해 결정되는 가장 효율적이고 최상의 사용(NNEI) 옵션을 결정해야 합니다. NNEI 분석은 입지 전망, 시장 수요 현황, 개발 비용, 기대 소득의 안정성 등을 고려하면서 대안적인 토지 이용 옵션에 대한 연구와 최적의 선택을 포함합니다. 토지와 건물로 구성된 객체의 가치를 평가할 때 NNEI 분석이 매우 중요합니다. 1) 주장된 공터 계획; 2) 기존 개선 사항이 있는 토지 플롯. 추정되는 공터에 대한 분석은 그 가치를 결정하는 중요한 단계입니다. 가장 수익성이 높은 토지 사용 옵션을 설정하는 것을 기반으로 합니다. 사이트의 가장 수익성 있고 가능한 사용은 최고의 가치를 제공합니다. 사용 사례는 비용 효율적이고 합법적이어야 합니다. 토지의 최적 사용을 결정하는 요소: 1) 위치 - 토지 비용에 큰 영향을 미칩니다(위치 전망, 교통 접근성 고려). 2) 시장 수요 -이 요소는 시장의 수요와 공급 비율을 반영하며 토지 계획을 사용하기 위해 선택한 옵션을 정당화하기 위해 연구 중입니다 (제안 된 용도에 대한 시장 수요 전망, 세금 유형 및 기타 조건). 시장의 한 부분을 식별하고 이에 대한 활동을 개발할 필요가 있습니다. 3) 재정적 타당성 - 토지 사용으로 인한 수입을 제공할 수 있는 프로젝트의 능력을 의미합니다. 생성된 소득은 투자자에게 상환하고 예상 이익을 보장하기에 충분해야 합니다. 4) 부지의 물리적 적합성은 부지의 크기, 기후, 지형, 토양 품질, 환경 매개변수, 부지의 공학적 지질학적 및 수문 지질학적 특성, 기존 구역 설정 등을 개선할 전망입니다. 5) 물리적 타당성 및 기술적 타당성 - 이것은 품질, 비용 및 프로젝트 조건의 비율, 운송 가용성, 자연 재해 가능성, 공공 편의 시설에 대한 연결 능력을 크기 및 고려하여 분석하는 것입니다. 사이트의 모양; 6) 입법 또는 법적 허용 가능성은 현재 법률에 따라 토지 계획을 사용하는 옵션의 준수와 관련이 있습니다. 이 허용 가능성은 건물, 환경 표준, 높이 제한, 역사적 도시 개발 영역의 복잡성, 규정 변경 가능성, 구역 설정 규칙 준수, 지역 인구의 부정적인 감정에 대한 분석 결과로 나타납니다. 7) 최대 수익, 투자 위험을 고려하여 대체 사용 사례의 미래 수입을 할인하여 결정됩니다. 39. 토지 카테고리 러시아 연방 토지법에 따르면 토지는 XNUMX가지 범주로 나뉩니다. 모든 범주의 토지는 의도된 용도로만 사용됩니다. 첫 번째 범주에는 농업용 토지가 포함됩니다. 이는 정착지의 경계 밖에 위치한 토지로 농업의 필요에 따라 제공되며 이러한 목적으로만 사용되는 토지입니다. 농업의 땅에는 다음이 있습니다. 농장 도로, 통신, 초목이 차지하는 땅; 농지, 건물이 차지하고 있는 토지, 농산물 생산 및 가공에 사용되는 구조물. 두 번째 범주는 정착지의 땅입니다. 그들은 농촌 또는 도시 정착지의 건설 및 개발을 목적으로하며 다른 범주의 토지와 선으로 구분됩니다. 세 번째 범주는 산업 및 기타 특수 목적을 위한 토지입니다. 업무의 성격에 따라 공업용지, 에너지용지, 교통용지, 통신용지, 방송용지, 정보통신용지, 텔레비전용지, 우주안보용지, 방위 및 보안용지로 구분된다. 네 번째 범주에는 특별히 보호된 지역의 토지가 포함됩니다. 이는 특별한 과학적, 환경적, 미적, 건강 및 기타 중요성을 지닌 토지입니다. 특별히 보호되는 자연 지역의 토지에는 국가 자연 보호 구역, 천연 기념물, 국립 공원, 식물원의 토지가 포함됩니다. 이러한 모든 토지는 국가 재산으로 분류되며, 연방 또는 지방 자치 단체의 소유이거나 러시아인의 주제에 속합니다. 연합. 토지의 다섯 번째 범주는 산림 기금의 토지입니다. 산림기금의 토지는 복원을 목적으로 하는 산림식물로 덮여 있거나 덮이지 않은 산림지(숲, 불타버린 지역, 개간지)와 산림이 아닌 토지(늪지, 개간지, 도로)로 임업을 목적으로 하는 토지를 포함한다. . 다른 범주의 토지와 구분하는 방법에 따라 산림 관리 자료에 따라 산림 기금 토지의 경계가 결정되고 산림 기금 토지의 경계에서 얻은 데이터는 국가 토지 지적에 기록됩니다. 물 기금 토지는 토지의 여섯 번째 범주입니다. 여기에는 수역이 차지하는 토지, 수역의 수역 보호 구역 토지, 통행권 및 취수 보호 구역을 설정하기 위한 토지, 수력 구조물 및 기타 물체가 포함됩니다. 일곱 번째 범주에는 예비 토지가 포함됩니다. 이는 주 또는 시 소유의 토지이며, 이 범주의 토지는 시민이나 법인에게 제공되지 않지만 예비 토지를 다른 범주로 양도한 후에 사용할 수 있습니다. 40. 러시아의 토지법 및 토지 관계 러시아 연방 토지법(2-6조)에 따르면, 러시아 연방 헌법에 따른 토지 법률은 러시아 연방과 러시아 연방의 구성 기관의 공동 관할 하에 있습니다. 토지법은 관련 영토에 거주하는 사람들의 삶과 활동에 대한 기초로서 러시아 연방의 토지 사용 및 보호 관계(토지 관계)를 규율합니다. 러시아 연방에서 하층토, 물, 숲, 야생 동물 및 기타 환경 천연 자원, 특별히 보호되는 자연 영토 및 대상, 대기 및 러시아 연방 국민의 문화 유산 대상의 사용 및 보호와 관련하여, 하층토, 임업, 수자원 법률, 야생 동물에 관한 법률, 기타 천연 자원의 보호 및 사용, 환경 보호, 대기 공기 보호, 특별히 보호되는 자연 영토 및 물체, 문화재 보호에 관한 법률 러시아 연방 국민의 유산 및 기타 특별 연방법. 토지 관계의 참가자는 시민, 법인, 러시아 연방, 러시아 연방 주제, 지방 자치 단체입니다. 다음 개념과 정의가 사용됩니다. 1) 토지 소유자 - 토지 소유자인 사람 2) 토지 사용자 - 영구적(무제한) 사용 권한 또는 무상으로 고정된 기간 사용 권한에 대한 토지 구획을 소유하고 사용하는 사람 3) 토지 소유자 - 평생 상속 가능한 소유 권리를 기반으로 토지 구획을 소유하고 사용하는 사람 4) 토지 임차인 - 임대 계약, 전대 계약에 따라 토지 구획을 소유하고 사용하는 사람; 5) 지역권 소유자 - 다른 사람의 토지(노역)를 제한적으로 사용할 권리가 있는 사람. 토지 관계의 대상은 다음과 같습니다. 1) 천연물 및 천연 자원으로서의 토지; 2) 토지 구획; 3) 토지 구획의 일부. 토지 관계의 대상으로서의 토지 플롯 - 규정된 방식으로 경계가 설명되고 인증되는 지표면의 일부(토양층 포함). 토지는 나눌 수도 있고 나눌 수도 없습니다. 분할 가능은 부분으로 나눌 수 있는 토지 계획이며, 분할 후 각각은 독립적인 토지 계획을 형성하며, 연방법에 의해 설정된 경우를 제외하고 다른 범주의 토지로 양도하지 않고 허용된 사용을 수행할 수 있습니다. . 41. 도시 토지 이용 도시 토지 - 이것은 특별한 범주입니다. 도시 토지의 가치는 도시의 크기, 생산 및 경제적 잠재력, 사회 및 공학 기반 시설의 개발 수준, 지역 자연 환경 및 기타 요인에 의해 영향을 받습니다. 동일한 요소가 특정 사이트의 가치에 반대되는 영향을 미칠 수 있습니다. 1) 교통량이 많은 주거 지역은 바람직하지 않지만 무역 목적으로 부지의 가치를 높입니다. 2) 교육 기관 및 쇼핑 센터에 상대적인 배치, 주택 건설을 위한 토지를 평가할 때 고려되는 미적 장점 및 편의는 실질적으로 산업 개발을 지향하는 영토의 가치에 영향을 미치지 않습니다. 교통 인프라와 경제 구역은 그들에게 중요합니다. 현재 대부분의 토지 자원은 주 및 지방 자치 단체 소유입니다. 시장 상황에서 도시 토지는 가장 귀중한 자원이며, 지역 예산의 안정적인 수입원이 될 수 있습니다. 시당국은 토지세액, 토지임대료, 환매시 토지기준가격을 결정한다. 이와 관련하여 토지 사용의 효율성을 향상시키는 문제는 시 당국과 관련이 있습니다. 토지 부동산이 그 사용으로부터 최대의 소득을 얻고 전반적인 투자 환경의 개선에 기여하기 위해서는 토지 시장에서 시장 관계를 발전시키는 것이 필요합니다. 시장 가격 - 합리적이고 효율적인 사용을 장려하고 도시 경제의 발전을 위한 도구 역할을 하는 사용자 가치의 척도입니다. 도시 지역 평가 결과는 다음과 같은 문제를 해결하기 위한 정보입니다. 1) 도시 정책 및 사회 계획의 개발; 2) 품질과 함께 영토의 기능적 사용 유형에 대한 제안서 형성; 3) 토지 사용, 투자 및 건설 정책에 대한 다양한 옵션을 수용하기 위한 경제적 메커니즘의 형성; 4) 도시 환경의 개발 및 구조 조정 옵션의 결과 분석; 5) 도시 환경의 유지 및 개발에 대한 시립 투자의 최적화; 6) 도시 토지 가치의 함수로서 영토의 투자 매력의 결정. 기업이 토지를 구입하면 이 기업은 토지를 은행 대출을 위한 담보로 사용하고, 회사의 투자 기회를 확대하고, 초과 토지를 매각하고, 토지를 임대하여 수입을 얻고, 증가하는 기회를 얻을 수 있습니다. 고정 자산의 가치. 도시 토지의 가치에 대한 두 가지 견해: 1) 도시의 마스터 플랜의 한 섹션으로 영역의 기능적 구역화 과정에서 디자이너-도시 계획자; 2) 토지의 지적 평가를 개발하는 과정에서 감정인. 42. 지적등록 러시아 연방 영토의 지적 부문은 부동산 관리의 주요 영역 중 하나입니다. 러시아 연방 영토의 지적 부문 단위는 지구, 지구의 분기입니다. 필지의 지적번호는 구역, 구역, 분기 및 해당 분기의 필지의 번호로 구성됩니다. 러시아 연방 정부는 러시아 연방 영토의 지적 분할 절차와 토지 구획에 적절한 수를 할당하는 절차를 수립합니다. 현재 세 가지 유형의 지적이 있습니다. 1) 법적 지적은 부동산 물건에 대한 권리 기록입니다. 2) 재정지적 - 부동산 가치의 기록 및 과세에 필요한 정보; 3) 다목적 - 법률 및 재정 시스템을 계획 및 토지 사용에 대한 정보와 결합합니다. 토지대리인의 등기하위시스템은 토지이용자의 권리를 보장하기 위해 형성되며, 부동산시장과 모든 투자창출을 위한 필요조건이다. 토지 지적자의 재정 하위 시스템은 토지 세금, 임대료, 토지로 수행되는 모든 작업의 현금 영수증을 담당합니다. 재정지적은 토지세와 임대료 지불로 인한 수입의 예측 통제 및 계산을 의미합니다. 회계담당자의 업무 중 하나는 과세표준을 결정하는 것이다. 동시에 러시아에서는 법적 및 재정적 지적이 만들어졌습니다. 부동산 물건에 대한 권리는 부동산 시장에서 상품으로 작용하기 때문에 부동산이 제대로 기능하려면 부동산을 법적으로 등록해야 합니다. 부동산에. 지적사업 주 당국의 등록 정보 소스에 의무적으로 표시되는 토지 계획에 대한 경제 활동 행위와 함께 배치를 고려한 영토 관리 시스템입니다. 국유지 지적 - 이것은 토지 계획의 주 지적 등록, 러시아 연방 토지의 위치, 목적, 법적 지위 및 영토 영역 및 물체의 존재에 대한 정보의 결과로 얻은 문서화된 정보의 체계화된 세트입니다. 토지 플롯 및 이러한 플롯과 밀접하게 연관되어 있습니다. 토지 계획의 주 지적 등록 - 이것은 토지 플롯의 통합 주 등록부의 설명 및 개별화이므로 사이트는 눈에 띄는 특성을 가지며 다른 플롯과 관련하여 질적 및 경제적 평가를 수행합니다. 토지 구획의 주 지적 등록에서 각 토지 구획에는 지적 번호가 할당됩니다. 43. 토지 평가 방법 토지의 가치를 결정하는 것은 가장 효율적이고 가장 효율적인 경제적 사용을위한 가용성의 관점에서 고려됩니다.러시아 조건에서 평가의 대상은 토지의 절대 소유권이 아니라 임대에 사용할 권리입니다. 기초. 규범적 방법은 토지의 규범적 가격을 결정하는 것을 기본으로 하며, 토지의 매입을 소유권으로 이전할 때, 무상 비율을 초과하는 공유 소유권을 설정하거나 상속 또는 증여에 의한 이전, 담보 대출을 받을 때 사용됩니다. 도시의 토지는 그 지역의 명성, 건축물의 밀도, 주변 토지이용의 성질, 생태적 조건, 교통기반시설 등을 고려하여 평가합니다. 토지 (러시아 연방 법률 "토지 지불시"). 토지의 규범적 가격은 토지 지적에 고정되어 있습니다. 매출비교방법 - 간단하고 효과적이며 공터를 평가하는 데 사용됩니다. 아날로그의 판매 가격을 백분율로 조정하여 토지 구획의 특정 가격을 결정하는 데 도움이 됩니다. 이 방법을 사용하면 토지의 시장 가치를 계산하는 데 대체 원칙이 적용됩니다. 토지 임대료 자본화 방법. 토지 구획에 대한 임대 요율에 대해 충분히 완전한 정보를 이용할 수 있는 경우 이러한 구획의 비용은 평가되는 토지 구획에 대한 임대료 형태로 미래 소득의 현재 가치로 결정됩니다. 토지 임차료 금액은 토지 시장의 일반적인 조건에 따라 토지를 임대하여 얻은 소득으로 계산됩니다. 일정한 소득원으로서 토지임대는 시장분석을 통해 결정된 토지의 자본화비율로 나누어 가치로 자본화할 수 있다. 배포 방법 - 이것은 토지 비용과 부동산 단지 개선의 알려진 비율을 기반으로 토지 계획의 비용 구성 요소를 결정하는 것입니다. 이 방법은 기여 원칙과 각 유형의 부동산에 대해 토지 가치와 일반적인 부동산 가치 사이에 정상적인 비율이 있다는 주장을 기반으로 합니다. 선정방법 유사한 부동산 물건과의 거래 가격에 대한 정보가 있는 경우 건물 부지를 평가하는 데 사용됩니다. 나머지 방법 물리적 구성요소에 대한 투자집단기법을 기반으로 하여, 소득이 발생하는 평가대상 토지의 구조적 개선이 가능한 경우 시가지 및 미시공지의 평가에 적용합니다. 플롯 방법 개별 필지로 세분화하기에 적합한 토지 평가에 사용됩니다. 44. 부동산으로서의 산림 예술에 따라. 러시아 연방 민법 130조에 따르면 부동산에는 토지 구획, 하층토 구획 및 토지와 확고하게 연결된 모든 것, 즉 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함하여 목적에 과도하게 손상되지 않고 이동이 불가능한 물체가 포함됩니다. , 진행 중인 건설 개체 . 러시아 연방 산림법(23년 2003월 186일 연방법 No. XNUMX-FZ에 의해 수정됨)은 산림의 합리적인 사용, 보호, 보호 및 재생산을 위한 법적 근거를 설정하여 생태 및 자원 잠재력을 높입니다. 산림 기금 음모 임대. 산림 기금 구획에 대한 임대 계약에 따라 임업 분야의 연방 집행 기관 또는 임업을 수행하는 조직(임대인)의 임업 기업은 산림 사용자(임차인)에게 산림 기금 구획을 유료로 제공할 것을 약속합니다. 하나 이상의 유형의 산림 관리 구현을 위한 1년에서 99년의 기간. 산림기금구에 대한 임대차계약에 따라 추출된 산림자원(제품)은 임차인의 재산입니다. 산림기금 토지에 대한 임대차계약에 따라 추출된 산림자원(제품)은 임차인의 재산임 산림 기금 플롯에 대한 임대 계약은 서면으로 체결되며 민법에 따라 국가 등록 대상입니다. 국가 등록 순간부터 계약 , , 산림 기금 플롯의 임대가 완료된 것으로 간주됩니다. 산림기금 부지에 대한 임대 계약서에는 다음 조건이 명시되어야 합니다. 1) 산림 기금 구획의 경계; 2) 산림 관리의 유형; 3) 산림 관리의 양(크기); 4) 임대 기간; 5) 임대료 및 지불 절차 6) 보호, 산림 기금 부지 보호 및 재조림에 대한 당사자의 의무 7) 산림 사용자가 수행한 임업 작업에 대해 산림 사용자에게 지불하는 절차 8) 러시아 연방 산림법에 의해 규정되고 당사자의 재량에 따라 결정되는 기타 조건. 산림 기금의 부지는 산림 경쟁의 결과에 따라 임대됩니다. 임차를 위한 산림 기금 계획의 제공은 해당 지역에 거주하는 인구의 이익을 고려하여 수행되어야 합니다. 산림 대회는 임업 분야의 연방 집행 기관 또는 권한 범위 내에서 러시아 연방 주제의 집행 기관이 조직하고 개최합니다. 산림 경연 대회에서 우승한 사람과 주최자는 산림 경연 대회 결과에 대한 의정서에 서명하여 산림 기금 플롯에 대한 임대 계약을 체결합니다. 산림 대회의 조직 및 개최는 이 규범과 민법에 따라 산림 분야의 국가 정책 및 법적 규제 개발을 담당하는 연방 집행 기관이 결정한 절차에 따라 수행되어야 합니다. 45. 부동산 감정 보고서 평가 보고서 - 전문 윤리의 기본 요구 사항을 충족하는 서면 문서로 평가 프로세스 과정을 명확하고 접근 가능한 방식으로 반영하고 평가자가 사용한 초기 데이터, 분석, 결론 및 가치의 최종 가치를 포함합니다. 부동산 감정 보고서에는 첨부 파일이 포함되어야 합니다. 신청서에는 이 보고서의 주요 섹션에 포함되지 않은 모든 사진, 스케치 및 지도가 포함되어야 합니다. 응용 프로그램에는 용어집이 포함될 수 있습니다. 보고서에 가정을 표시할 수 있음 - 감정인이 평가 과정에서 전문적인 의견을 바탕으로 한 진술이지만 실제 데이터에 의해 뒷받침되지 않음 예술에 따르면. 11 년 29.07.1998 월 135 일 No. XNUMX-FZ "러시아 연방의 평가 활동에 관한"법률 XNUMX, 계약에 의해 자신에게 할당 된 직무에 대한 감정인의 적절한 수행은 서면으로 적시에 준비하고 고객에게 이전하는 것입니다. 평가 대상 평가 보고서 보고서는 모호하거나 오해의 소지가 있어서는 안 됩니다. 보고서에는 대상 평가 날짜, 사용된 평가 표준, 구현 목표 및 목표가 표시되어야 합니다. 대상을 평가하는 동안 다른 유형의 가치가 시장이 아닌 다른 유형의 가치에 의해 결정되는 경우 보고서에는 대상 평가를 설정하는 기준과 가능성에서 벗어난 이유를 표시해야합니다. 평가 대상의 시장 가치를 결정하는 것. 보고서에는 다음이 포함되어야 합니다. 1) 보고서의 편집 날짜 및 일련 번호 2) 감정인이 대상을 평가하는 근거 3) 감정인의 위치 및 이러한 유형의 부동산에 대한 감정 활동을 수행하기 위해 발급된 면허에 대한 정보 4) 감정 대상에 대한 정확한 설명, 법인이 소유한 감정 대상과 관련하여 법인의 세부 정보 및 이 감정 대상의 장부가 5) 평가 대상의 적절한 유형의 가치를 결정하기 위한 평가 기준, 이 대상의 평가에 사용하는 근거, 대상 평가에 사용된 데이터 목록, 수령 출처 표시, 평가 중에 만들어진 가정; 6) 평가 대상의 가치와 최종 가치를 결정하는 순서, 얻은 결과의 적용 한계 및 한계; 7) 평가 대상의 가치를 결정하는 날짜; 8) 평가자가 사용하는 문서 목록과 평가 대상의 양적 및 질적 특성을 설정합니다. 특정 유형의 물체를 평가하기 위해 러시아 연방 법률은 특별한 형태의 보고서를 제공할 수 있습니다. 보고서는 페이지별로 번호가 매겨지고, 제본되고, 봉인되고, 감정인(개인 기업가 또는 법인의 직원)이 서명해야 합니다. 46. 감정인의 권리와 의무. 감정인의 책임 예술에 따르면. 14 년 16 월 29 일 No. 1998-FZ "러시아 연방의 평가 활동"법 135-XNUMX에서 평가자는 다음과 같은 권리가 있습니다. 1) 평가 기준에 따라 평가 대상을 평가하는 방법을 독립적으로 적용합니다. 2) 이 평가의 구현에 필요한 문서에 대한 완전한 액세스를 보장하는 목적에 대한 필수 평가를 수행할 때 고객에게 요구합니다. 3) 이 평가의 실행에 필요한 설명 및 추가 정보를 받습니다. 4) 이 정보 제공을 거부하는 것이 대상 평가의 신뢰성에 중대한 영향을 미치는 경우 국가 또는 상업 비밀인 정보를 제외하고 대상 평가에 필요한 정보를 제XNUMX자에게 서면 또는 구두로 요청 , 평가자는 보고서에 이를 표시해야 합니다. 5) 필요에 따라 계약에 따라 다른 평가자 또는 기타 전문가를 대상 평가에 참여시킵니다. 6) 고객이 계약 조건을 위반하거나 평가 대상에 대한 필요한 정보를 제공하지 않았거나 계약에 해당하는 근무 조건을 제공하지 않은 경우 대상 평가 수행을 거부합니다. 7) 법원, 중재 법원 또는 중재 법원의 결정에 따라 대상 평가와 관련된 비용 상환 및 대상 평가에 대한 금전적 보상을 요구합니다. 평가자는 다음을 수행해야 합니다. 1)이 연방법의 요구 사항과 러시아 연방의 규제 법적 행위 및 이에 따라 채택된 러시아 연방 구성 기관의 규제 법적 행위를 준수합니다. 2) 대상의 객관적인 평가를 방해하는 상황의 발생으로 인해 대상의 평가에 참여할 수 없음을 고객에게 알립니다. 3) 대상을 평가하는 동안 고객 및 제XNUMX자로부터 받은 문서의 안전을 보장합니다. 4) 평가 활동에 대한 러시아 연방 법률의 요구 사항, 관련 자율 규제 기관의 헌장 및 윤리 강령, 평가자가 보고서에서 언급한 멤버십에 대한 정보를 고객에게 제공합니다. 5) 고객의 요청에 따라 평가 활동을 수행할 수 있는 라이센스, 보험 정책 및 평가 활동 분야의 전문 지식 획득을 확인하는 교육 문서를 제공합니다. 6) 러시아 연방 법률에서 규정한 경우를 제외하고, 평가 대상을 평가하는 동안 고객으로부터 받은 기밀 정보를 공개하지 않습니다. 7) 작성된 보고서 사본을 3년간 보관합니다. 8) 러시아 연방 법률에 규정된 경우, 법적 요청에 따라 저장된 보고서 또는 정보의 사본을 법 집행 기관, 사법 기관, 기타 권한 있는 국가 기관 또는 지방 정부에 제공합니다. 47. 부동산 권리의 국가 등록 러시아에서 채택된 부동산에 대한 권리 등록 및 거래 시스템은 효과적이고 합리적인 부동산 관리를 위한 조건 중 하나입니다. 권리를 등록하면 사람에게 소유자의 직함이 부여됩니다. 이는 소유자의 권리와 의무를 규제하는 부동산에 대한 법적 권리입니다. 국가 등록 절차 - 이는 주(등록 기관이 대표함)와 이 등록을 신청하는 사람 간의 관계를 규정하는 일련의 규칙입니다. 국가 등록의 대상이 되는 모든 대상은 소유권, 부동산 권리, 부동산 거래, 물리적 대상, 권리 제한의 XNUMX개 그룹으로 결합될 수 있습니다. 모든 형태의 소유권(시립, 사적, 공동, 주 등)의 권리는 의무적 주 등록 대상입니다. 사람의 실제 권리는 재산의 경제적 소유 권리, 토지 구획의 영구적 사용에 대한 권리, 토지 구획을 평생 사용할 권리 및 기타 권리로 이해됩니다. 법적 성격에 따른 실제 권리는 절대적입니다. 즉, 위 권리의 주체는 제XNUMX자의 도움 없이 독립적으로 권리를 행사합니다. 러시아 연방 민법에 의해 규제되는 모든 재산권은 등록되어야 합니다. 등록 대상의 세 번째 그룹에는 부동산에 대한 권리의 제한(저당권): 모기지, 지역권, 임대 및 신탁 관리, 즉 법적 성격이 불평등한 항목이 포함됩니다. 지역권 - 는 제한된 권리입니다. 저당 의무를 확보하는 방법을 이해하고, 임대 и 신뢰 관리 - 이는 계약상의 의무입니다. 액션(트랜잭션) - 이것은 네 번째 등록 그룹으로 부동산에 대한 권리의 출현, 변경, 종료 또는 이전을 수반합니다. 소유권 및 기타 재산권은 판매, 기부, 교환, 물건 건설 중, 재건, 집행 절차의 공개 경매 판매 계약에서 발생합니다. 국가 등록 외에도 특정 유형의 부동산에 대한 특별 등록 또는 회계와 부동산의 지적 및 기술 등록이 수행됩니다. 국가 등록의 주체는 부동산에 대한 권리 보유자입니다. 부동산에 대한 국가의 권리 등록 및 부동산 거래는 권리 등록을 위해 확립된 사법 기관(러시아 연방 법무부가 책임을 맡고 통제하는 법인)에 의해 수행됩니다. 국가의 권리 등록은 사법 기관이 운영되는 등록 구역 내의 부동산 위치에서 수행됩니다. 등록의 기초는 당국의 행위, 계약 및 기타 거래, 상속 권리 증명서 및 취득 처방입니다. 48. 부동산에 대한 국가 등록 및 부동산 거래 절차 권리의 국가 등록은 Art에 따라 수행됩니다. 13 년 21 월 1997 일 연방법 30.06.2006 "부동산에 대한 권리의 국가 등록 및 그 거래"(93 년 XNUMX 월 XNUMX 일 연방법 No. XNUMX-FZ에 의해 수정 됨)는 다음 순서대로 1) 국가에 권리를 등록하고 이 연방법의 요구 사항을 충족하는 데 필요한 문서 수락, 국가 수수료 지불을 확인하는 문서를 의무적으로 첨부하여 해당 문서를 등록합니다. 2) 문서의 법적 심사 및 거래의 적법성 확인 3) 이 부동산 객체에 대한 청구된 권리와 이미 등록된 권리 사이에 모순이 없는지 확인하고 권리의 국가 등록 거부 또는 정지에 대한 기타 근거 4) 이러한 모순 및 국가의 권리 등록 거부 또는 정지 사유가없는 경우 부동산에 대한 통합 국가 등록부에 항목 작성 5) 소유권 문서에 비문 작성 및 국가 권리 등록 증명서 발급. 제16자의 권리가 있는 재산권 및 기타 재산권의 제한(저당권)에 대한 국가 등록은 권리 보유자 또는 이러한 권리를 취득한 사람의 주도로 수행될 수 있습니다. 계약 및 거래 등록에 대한 위의 연방법 XNUMX조, 등록된 제한(저당권)에 대한 권리 보유자(권리자)의 의무 통지. 주 당국과 지방 정부가 공익을 위해 법률에 따라 설정한 권리의 제한(저당권)에 대한 국가 등록은 자산의 권리 보유자(권리자)의 의무적인 통지와 함께 이러한 기관의 주도로 수행됩니다. 부동산 객체의 권리 보유자 (권리자)에 대한 통지는 국가 등록일로부터 XNUMX 근무일 이내의 기간 내에 권리의 국가 등록을 수행하는 기관에 의해 수행됩니다. 부동산의 대상에 대한 권리 이전의 국가 등록, 부동산의 대상과의 제한 또는 거래는 통합 국가 권리 등록부에 이전에 발생한 권리의 국가 등록에 따라 가능합니다. 권리의 국가 등록은 국가 등록에 필요한 신청서 및 서류 제출일로부터 XNUMX 개월 이내에 수행됩니다. 해당 계약의 국가 등록 및 권리 양도에 필요한 신청서 및 서류를 동시에 제출하는 것과 함께 재산의 소외 및 이 재산에 대한 후속 권리 양도에 관한 계약의 국가 등록은 지정된 기간 내에 수행됩니다. 연방법이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한 이 단락에서. 49. 부동산 시장의 국가 규제 형태 부동산 시장에 대한 국가 규제는 두 가지 형태로 수행됩니다. 1) 직접 개입 방식은 행정적 방식이다. 2) 간접적인 영향력의 방법 또는 경제적인 관리 방법. 직접적인 관리 통제에는 다음이 포함됩니다. 1) 법적(규범적) 프레임워크의 생성: 지역 및 국가 중부의 부동산 시장 기능을 규제할 법률, 규정, 지침의 발행; 2) 등록, 면허, 시립 및 국영 재산과의 거래에 대한 권한을 부여받은 사람에게 권한 부여 3) 부동산 시장과 그 참여자에 대한 다양한 유형의 활동 내용 및 품질에 대한 필수 요구 사항 설정 4) 확립된 규범 및 규칙에 대한 모든 시장 참가자의 준수에 대한 통제 5) 부동산 거래 시 규제 요건 위반에 대한 금지 및 제재 도입 6) 공공 필요를 위한 모든 부동산의 국가 소유권으로의 환매. 부동산 시장을 관리하는 경제적인 방법은 다음을 사용하여 구현됩니다. 1) 재산세 제도; 2) 주택증명서 발급 및 유통 3) 국가 목표 프로그램의 구현; 4) 중앙 은행의 할인 정책; 5) 감가상각 정책 6) 대외경제활동 등 부동산 객체의 관리는 국가 권력의 다양한 부문 (입법부, 행정부, 사법부)에 의해 수행되며 활동에서 독립적입니다. 연방 의회는 부동산 시장을 규제하는 법률을 제정합니다. 대통령은 기존 법률에 위배되지 않는 법령을 발행합니다. 정부는 부동산 관리에 대한 구체적인 절차와 규칙을 수립하는 법령, 부처, 부서(규정, 지침, 명령)를 발행합니다. State Duma와 Federation Council은 러시아 연방의 대표 기관이며 부동산 관리와 관련된 문제에 대한 법적 조치를 개발하고 채택할 권한이 있습니다. 대표 기관은 통제 기능을 수행합니다. 국유 재산부는 러시아 연방의 법률에 따라 국가를 구현하는 규정 된 방식으로 러시아 연방 영토 및 해외에서 연방 재산의 대상을 관리 및 처분하는 기능과 임무를 위임받습니다. 민영화 기업의 토지 계획 등을 포함한 국영 기업의 민영화 정책 지방 자치 단체도 부동산 관리에 참여합니다. 50. 부동산 과세의 기본원칙 과세의 주요 원칙은 러시아 연방 세법(3조 및 5조)에서 고려됩니다. 과세의 주요 원칙은 다음과 같습니다. 1) 모든 사람은 법적으로 정해진 세금과 수수료를 납부해야 합니다. 세금 및 수수료에 관한 법률은 과세의 보편성과 평등성을 인정하는 데 기초를 두고 있습니다. 세금을 설정할 때 납세자의 실제 세금 납부 능력이 고려됩니다. 이것이 보편성의 원칙입니다. 2) 세금 및 수수료는 사회, 인종, 국가, 종교 및 기타 유사한 기준에 따라 차별적이며 다르게 적용될 수 없으며 이것이 평등의 원칙입니다. 세금 및 수수료의 차등 세율, 소유권 형태, 개인의 시민권 또는 자본 출처에 따른 세금 인센티브를 설정하는 것은 허용되지 않습니다. 3) 세금과 수수료는 경제적 근거를 가져야 하며 임의적일 수 없습니다. 국민의 헌법적 권리 행사를 방해하는 세금과 수수료는 용납될 수 없습니다. 이것이 경제의 원칙입니다. 4) 러시아 연방의 단일 경제 공간을 위반하는 세금 및 수수료를 설정하는 것은 허용되지 않으며 특히 러시아 연방 영역 내에서 상품(작업, 서비스) 또는 재정 자원의 자유로운 이동을 직간접적으로 제한합니다. , 또는 법률에 의해 금지되지 않는 개인 및 조직의 경제 활동을 제한하거나 장애를 생성하는 행위 5) 누구도 러시아 연방 세법에 규정되지 않은 러시아 연방 세법에 의해 설정된 세금 또는 수수료의 징후가 있는 세금 및 수수료, 기타 기부금 및 지불금을 납부할 의무가 없습니다. 이 코드에 의해 결정된 것과 다른 방식으로 설정됨; 6) 세금을 설정할 때 과세의 모든 요소를 결정해야 합니다. 세금 및 수수료에 관한 입법 행위는 모든 사람이 어떤 세금(수수료)을 언제, 어떤 순서로 납부해야 하는지 정확히 알 수 있도록 공식화되어야 합니다. 이것이 편리함과 단순성의 원칙입니다. 7) 세금 및 수수료에 관한 법률 행위의 모든 제거할 수 없는 의심, 모순 및 모호함은 납세자 보호 원칙인 납세자(수수료 납부자)에게 유리하게 해석됩니다. 세금 및 수수료 및 관세 분야에서 국가 정책 및 법적 규제를 개발하는 기능을 수행하도록 승인 된 연방 집행 기관, 러시아 연방 구성 기관의 집행 기관, 지방 자치 정부의 집행 기관, 다음과 같은 경우 법률에 따라 조세와 관련된 문제에 대한 규제 법적 조치를 발행합니다. 이는 세금 및 수수료에 관한 법률을 변경하거나 보완할 수 없습니다. 51. 개인 재산세 "개인 재산세에 관한 연방법"(22.08.2004년 122월 XNUMX일 러시아 연방 법률 No. XNUMX-FZ에 의해 개정됨)에 따라 개인 재산에 대한 세금 납부자는 개인-소유자로 인정됩니다. 과세 대상으로 인정되는 재산 주거용 주택, 아파트, dachas, 차고 및 기타 건물, 건물 및 구조물과 같은 유형의 재산이 과세 대상으로 인식됩니다. 건물, 건물 및 구조물에 대한 세율은 총 재고 가치에 따라 지방 자치 정부의 대표 기관의 규제 법적 행위에 의해 설정됩니다. 지방자치단체의 대표기관은 총 재고 가치, 사용 유형 및 기타 기준에 따라 설정된 한도 내에서 요금의 차등을 결정할 수 있습니다. 세율은 다음 한도 내에서 설정됩니다(재산 가치 - 세율). 1) 최대 300 루블. - 최대 000%; 2) 최대 300 루블. - 000~0,1% 3) 500 루블 이상. - 000 ~ 0,3%. 세금은 과세 대상의 위치(등록)에서 지방 예산에 적립됩니다. 다음 범주의 시민은 개인 재산에 대한 세금 납부가 면제됩니다. 1) 소련의 영웅들과 러시아 연방의 영웅들, 그리고 XNUMX도의 영광 훈장을 수여받은 사람들; 2) 그룹 I 및 II의 장애인, 어린 시절부터 장애인; 3) 남북 전쟁 및 위대한 애국 전쟁 참가자, 현역 군대의 일부였던 군대, 본부 및 기관에서 복무 한 군인 중 소련을 방어하기위한 기타 전투 작전 및 전 당파. 세금 계산은 세무 당국에서 수행합니다. 건물, 건물 및 구조물에 대한 세금은 매년 XNUMX월 XNUMX일 현재의 재고 가치 데이터를 기반으로 계산됩니다. 부동산 및 부동산 거래에 대한 권리를 등록하는 기관과 기술 인벤토리 기관은 올해 1월 1일 현재 세금 계산에 필요한 정보를 세무 당국에 매년 XNUMX월 XNUMX일까지 제출해야 합니다. 납세 계산에 필요한 자료는 세무당국에 무료로 제출한다. 새 건물, 건물 및 구조물의 경우 세금은 건립 또는 취득한 다음 연초부터 납부됩니다. 상속에 의해 상속된 건물, 건물 및 건축물에 대해서는 상속이 개시되는 순간부터 상속인에게 세금이 부과됩니다. 건물, 건물, 건축물의 파괴, 완전파괴의 경우에는 그 파괴 또는 완전파괴가 발생한 달부터 세금징수가 종료됩니다. 세금 납부에 대한 납부 통지서는 늦어도 1월 XNUMX일 이전에 세무 당국이 납부자에게 매년 전달합니다. 52. 법인 재산세 법인 재산세는 11.11.2003년 139월 20일자 연방법 XNUMX-FZ에 의해 도입되었습니다. 러시아 연방 조세 시스템의 "세금 및 수수료 측면에서 러시아 연방 법률의 무효 행위 선언"은 발효 순간부터 영토에서 지불해야합니다. 러시아 연방의 해당 주제. 세금을 설정할 때 러시아 연방 구성 기관의 입법 기관은 세율, 세금 납부 절차 및 조건, 세금 신고 양식을 결정합니다. 다음은 납세자로 인정됩니다. 1) 러시아 조직; 2) 러시아 연방 영토에서 상설 대표 사무소를 통해 러시아 연방에서 활동하고 부동산을 소유하고 있는 외국 조직 러시아 조직에 대한 과세 대상은 설정된 회계 절차에 따라 대차 대조표에 고정 자산으로 회계 처리되는 동산 및 부동산 (임시 소유, 사용, 처분 또는 신탁 관리를 위해 양도 된 재산, 공동 활동에 기여한 재산 포함)입니다. 영구 대표 사무소를 통해 러시아 연방에서 운영되는 외국 조직에 대한 과세 대상은 고정 자산과 관련된 동산 및 부동산입니다. 과세표준은 과세대상으로 인정되는 재산의 연평균 가치로 정의된다. 과세 기준을 결정할 때 과세 대상으로 인식되는 재산은 조직의 회계 정책에서 승인된 확립된 회계 절차에 따라 형성된 잔여 가치로 고려됩니다. 과세표준은 조직 소재지에서 과세 대상이 되는 재산에 대해서는 별도의 대차대조표가 있는 조직의 각 부서별 재산에 대하여, 외부에 있는 부동산의 각 대상에 대하여 별도로 결정한다. 조직의 위치, 별도의 대차 대조표가 있는 조직의 별도 부서 또는 외국 조직의 영구 대표 사무소 및 다른 세율로 과세되는 재산과 관련하여. 과세 기간은 역년입니다. 보고 기간은 해당 연도의 9분기, 2,2개월 및 XNUMX개월입니다. 세율은 러시아 연방 주제의 법률에 의해 설정되며 XNUMX%를 초과할 수 없습니다. 과세대상으로 인정되는 재산과 납세자의 범주에 따라 차등세율을 설정할 수 있다. 세액은 과세기간의 결과에 따라 해당 세율과 과세기간에 대해 결정된 과세표준을 곱하여 계산합니다. 납세자는 각 보고 및 과세 기간이 만료될 때 별도의 대차대조표가 있는 별도의 하위 부서가 있는 지역의 세무 당국에 제출해야 합니다. 53. 토지세 29.07.2004 년 95 월 XNUMX 일 No. XNUMX-FZ의 연방법에 따라 "러시아 연방 세법 XNUMX 부 및 XNUMX 부 도입 및 러시아 연방의 특정 입법 행위 (입법 조항)의 무효화 0 세금 및 수수료"(12.10.2005년 XNUMX월 XNUMX일 개정), 토지법 및 지방 자치 단체의 대표 기관의 규제 법적 행위에 따라 토지세가 발효되고 운영이 중단되며, 이 지방 자치 단체의 영토. 납세자는 소유권, 영구적인(무제한) 사용권 또는 평생 상속 가능한 소유권을 기반으로 토지를 소유한 조직 및 개인입니다. 과세 대상은 세금이 도입 된 영토의 시정촌 (모스크바와 상트 페테르부르크의 연방 도시) 경계 내에 위치한 토지입니다. 과세 기준은 Art에 따라 과세 대상으로 인식되는 토지 구획의 지적 가치로 정의됩니다. 토지법 389조. 토지 계획의 지적 가치는 러시아 연방 토지법에 따라 결정됩니다. 과세표준은 각 토지 구획에 대해 다음 시점의 지적 가치로 결정됩니다. 과세연도의 1월 XNUMX일. 공유 공유 소유 토지에 대한 과세 기준은 이 토지를 소유한 각 납세자에 대해 공유 공유 소유권에 대한 지분에 비례하여 결정됩니다. 세금 기간은 달력 연도입니다. 납세자를 위한 보고 기간 - 개인 기업가인 조직 및 개인은 연간 9분기, 반기, XNUMX개월로 인식됩니다. 세율은 지방자치단체 대표기관의 법적 규제 행위에 의해 설정되며 다음을 초과할 수 없습니다. 1) 토지와 관련하여 0,3%: 농업용 토지 또는 정착지에서 농업 사용 구역 내의 토지로 분류되고 농업 생산에 사용됨. 주택 및 공동 단지의 주택 및 엔지니어링 기반 시설에 의해 점유되거나 주택 건설을 위해 제공되는 것; 개인 보조 농업, 원예, 원예 또는 축산을 위해 제공됩니다. 2) 다른 토지와 비교하여 1,5%. 세금 금액은 세금 종료 후 계산됩니다. 기간을 세율에 해당하는 과세표준의 백분율로 표시합니다. 납세자 단체는 자체적으로 세금 금액을 계산합니다. 세금 기간 동안 납세자는 세금을 선지급합니다. 납세자 - 개인 기업가 인 조직 또는 개인은 과세 기간 만료 후 토지 계획이있는 세무 당국에 세금 신고서를 제출합니다. 세금 환급 양식은 러시아 재무부의 승인을 받았습니다. 54. 부동산 보험 부동산 보험은 4015년 1월 27.11.1992일자 "러시아 연방 보험 사업 조직에 관한"(10년 12월 2003일 개정) 러시아 연방 법률 No. XNUMX-XNUMX 및 러시아 연방 민법에 의해 규제됩니다. . 부동산 보험은 재산 보험 계약에 따라 수행됩니다. 계약은 시민 또는 법인(피보험자)과 보험회사(보험자) 간에 체결됩니다. 보험사는 법률이 정한 절차에 따라 보험, 재보험을 수행하고 면허를 취득할 목적으로 설립된 법인입니다. 재산 보험 계약 - 이것은 보험계약자와 보험자가 계약에 규정된 사건(소위 피보험자 사건)의 발생에 따라 계약에 명시된 수수료(보험료)에 대해 약속하는 계약입니다. , 보험 계약자 또는 계약이 유리하게 체결된 다른 사람(수익자)이 계약에 명시된 금액(보험 금액) 내에서 피보험 재산에 발생한 손실을 보상하기 위해. 보험 계약은 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 보험료 또는 첫 번째 할부금을 피보험자가 지불하는 순간에 효력이 발생합니다. 보험료는 보험계약자(수익자)가 보험계약에서 정한 방법과 기한 내에 보험자에게 지급할 의무가 있는 보험료로, 보험계약이 발효된 후에 발생한 사고에 대해 보험이 적용됩니다. . 보험 계약을 체결할 때 당사자는 다음 사항에 동의해야 합니다. 1) 보험의 대상인 특정 재산에 대해 2) 사건의 성격상, 보험이 제공되는 사건(보험사건)이 발생한 경우 3) 보험금액에 관하여 4) 계약 기간에. 부동산 보험 계약이 체결되는 조건은 종종 해당 유형의 보험 표준 규칙에서 결정되며, 보험사 또는 보험사 협회에서 승인, 승인 또는 승인합니다. 재산 보험 계약은 서면으로 체결되며, 이를 준수하지 않으면 계약이 무효화됩니다. 보험 계약은 두 가지 방법으로 체결할 수 있습니다. 1) 당사자가 서명 한 하나의 문서 작성 방법; 2) 보험자가 서명한 보험 증권의 구두 또는 서면 신청서에 근거하여 보험자가 피보험자에게 전달하는 방법. 부동산은 법률 또는 기타 법적 행위 또는 이 자산의 보존 계약에 따라 이해 관계가 있는 사람을 위한 보험 계약에 따라 보험에 가입되어 있습니다. 55. 자산 관리 자산 관리 - 이것은 재산 수명의 특정주기와 관련하여 소비자의 이익과 비용으로 발생하는 활동입니다. 1) 마케팅; 2) 대상 평가; 3) 토지를 최대한 활용하기 위한 프로그램 4) 투자; 5) 항소, 서약, 임대, 기부 6) 서비스; 7) 유지 보수, 현재 및 주요 수리; 8) 재활용 등 부동산 관리는 소유자의 이익을 위해 부동산을 효과적으로 사용하기 위해 건물 및 구조물의 운영을 위한 여러 작업을 구현하는 것입니다. 부동산 관리는 세 가지 방향으로 수행됩니다. 경제적 방향은 부동산을 사용하는 과정에서 발생하는 수입과 지출을 관리하는 것입니다. 법적 방향은 부동산에 대한 권리의 분배 및 결합과 관련이 있습니다. 기술적 방향은 기능적 목적에 따라 부동산 객체를 유지하는 것입니다. 부동산 관리는 기능적으로 관련된 재산의 복합체인 관리 대상의 개발 방식으로 수행됩니다. 부동산을 사용하고 처분하여 이익을 얻으려는 목적으로 자신의 위험을 감수하고 수행하는 활동이 부동산 관리입니다. 부동산 관리는 외부 및 내부입니다. 규제 프레임워크를 만들고 부동산 시장 주체가 확립된 규칙 및 규정을 준수하는지 모니터링하는 것을 목표로 하는 정부 기관 및 전문 협회의 활동은 외부 부동산 관리입니다. 자체 규제 문서(헌장, 규정, 규칙, 계약, 규정 등)의 적용을 기반으로 하는 부동산 시장 주체의 활동은 내부 부동산 관리입니다. 시장 주체는 자산에 다양한 유형의 영향을 행사할 수 있습니다. 1. 부동산에 대한 국가 규제는 직접적인 개입(부동산의 기능을 규제할 결의안, 법률 및 기타 지침의 발행)과 간접적인 영향(부동산 과세 및 혜택 제공, 대상 국가의 시행)을 통해 수행됩니다. 프로그램들). 2. 공공 영향(규정 및 조항의 기초는 부동산 시장의 일반 인구 및 전문 참가자의 반응입니다). 3. 특정 부동산 대상의 관리(운영 및 투자 부동산 관리). 4. 연맹 주제의 부동산 대상 시스템 관리 : 토지 자원, 산림 기금, 시립 부동산, 주택 및 비주거 부동산 분야의 부동산 관리. 56. 부동산 시장 관리 부동산 관리는 소유자의 이익을 위해 자산을 효과적으로 사용하기 위해 구조물, 건물의 운영을 위한 특정 작업 세트의 구현으로 이해됩니다. 부동산 관리는 토지 구획, 건물, 구조물 등을 포함하여 기술 및 기능적으로 관련된 자산의 복합체인 관리 대상을 형성하는 방법으로 구현됩니다. 부동산 시장 관리의 주요 목표는 다음과 같습니다. 1) 부동산에 대한 시민의 헌법상의 권리와 소유와 관련된 의무를 현실로 변환합니다. 2) 부동산 시장 참여자들이 시장에서 편안하게 일하기 위해서는 일정한 절차와 조건을 마련할 필요가 있다. 3) 사기꾼이나 범죄 조직으로부터 부동산 시장 참가자를 보호합니다. 4) 수요와 공급에 따라 부동산 물건의 자유로운 가격을 보장한다. 5) 주택 문제를 해결하기 위해서는 지역 또는 국가 전체에 좋은 (우호적인) 조건을 조성해야합니다. 6) 부동산 및 부동산 시장 참여자에 대한 공정한 과세를 보장합니다. 7) 제조 부문에서 기업가 활동을 개발하는 데 도움이 될 투자(투자)를 위한 조건을 만듭니다. 8) 생태 환경을 개선하고 생태를 달성.-, 경제 성장, 실업 감소 전국적으로 주택 문제 해결 부동산 시장을 관리하는 원칙은 주로 경제, 정치 및 기타 여러 조건에 따라 달라지지만 이 시기에는 이미 확고히 자리 잡은 세계 경험을 고려해야 합니다. 위의 목표가 실현되기 위해서는 다음과 같은 경영 원칙이 고려되어야 합니다. 1) 절차의 분리 - 즉, 비거주 또는 주거용 건물, 산림 및 토지 및 기타 대상과 같은 다양한 유형의 부동산 관계를 규제하기 위해 특정 접근 방식을 적용해야 합니다. 2) 비즈니스 결정을 내리기 위한 부동산 시장의 모든 참가자 및 대상에 대한 정보의 개방성; 3) 규칙 제정의 홍보 - 법률 초안 및 기타 규범적 행위에 대한 공개 토론 4) 규제 기관 간의 권한 분할 5) 부동산에 대한 입법 행위에 의해 확립된 절차 및 규칙의 단순성과 명확성; 6) 다양한 부동산 대상에 대한 재산권 규제에 대한 세계 경험과 국내 조건에 대한 적응을 고려하여 고유 한 전통과 역사를 가진 러시아 부동산 시장 관리 시스템의 연속성을 준수합니다. 저자: Burkhanova N.M.
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